Cargo de aluguer vs aluguer: distinción legal no aluguer

No contexto dun arrendamento residencial ou comercial, a confusión entre os custos de aluguer e de aluguer é común, e aínda que está chea de consecuencias legais. Estas dúas nocións, aínda que complementarias, obedecen a distintos réximes rexidos pola Lei n.o 89-462 do 6 de xullo de 1989 e o Decreto n.o 87-713, do 26 de agosto de 1987. O dominio desta distinción é fundamental tanto para o arrendador, que debe asegurar a redacción do seu contrato de arrendamento e os seus recibos, como para quen comprobe a lexitimidade do arrendatario.

Definición legal do aluguer

O aluguer corresponde á contraprestación económica que lle aboa o arrendatario ao arrendador a cambio da prestación de vivenda ou local. Constitúe a obriga principal do arrendatario segundo o artigo 1728 do Código Civil. O seu importe fíxase libremente ao asinar o contrato de arrendamento (agás nas zonas restrinxidas nas que se aplica o control do alugueiro previsto pola lei ELAN do 23 de novembro de 2018) e só pode ser revisado de acordo cunha cláusula de indexación, xeralmente indexada ao Índice de Referencia do Aluguer (IRL) publicado trimestralmente polo INSEE.

O aluguer remunera exclusivamente o desfrute do inmoble. Non cobre o consumo individual do inquilino, nin os gastos de mantemento rutineiro das zonas comúns, que se enmarcan en réxime separado.

Natureza e réxime dos alugueres

Os alugueres, tamén denominados “cargos recuperables”, designan os gastos inicialmente asumidos polo arrendador pero que a lei autoriza a refacturar ao arrendatario. A súa relación é estritamente restritiva: o decreto do 26 de agosto de 1987 recolle de forma exhaustiva os conceptos recuperables, en particular:

• Gastos de auga fría, auga quente e calefacción colectiva;
• Mantemento das zonas comúns (limpeza, iluminación, ascensor);
• Pequenas reparacións en equipamento común;
• O imposto de recollida de residuos domésticos.

Calquera cargo non previsto neste decreto non poderá ser imputado ao arrendatario, nin sequera con o seu acordo por escrito. Esta norma de orde pública protexe ao arrendatario contra as cláusulas abusivas. Os cargos aboanse, con carácter xeral, en forma de provisións mensuais, con regularización anual obrigatoria previa presentación de xustificantes (artigo 23 da lei de 1989).

Por que a distinción é legalmente decisiva

A confusión entre aluguer e cargos conleva varios riscos. En primeiro lugar, en canto á revisión: só se pode indexar o aluguer ao IRL; os cargos evolucionan segundo os gastos reais. A continuación, en caso de impago, a cláusula de resolución deberá abordar especificamente a natureza da débeda. Finalmente, desde a perspectiva fiscal, o arrendador declara o aluguer como renda da propiedade, mentres que as cargas recuperadas non constitúen base impoñible.

En caso de litixio, o xuíz reclasifica regularmente as cantidades indebidamente cualificadas como "cargos" ademais do aluguer, con restitución ao arrendatario das cantidades indebidamente cobradas, acompañadas de xuros legais.

Boas prácticas na redacción do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento deberá distinguir claramente, en cláusulas separadas, o importe do aluguer e o das provisións para cargas. Recoméndase anexar a relación de gastos recuperables e especificar a clave de distribución (milésimas, porcentaxes, consumo individual). Esta transparencia limita as disputas e asegura a relación contractual durante toda a duración do contrato de arrendamento.