Kauce na nájemné: výpočet a zákonná restituce

Kauce představuje jednu z nejvíce regulovaných částek v rámci nájemního vztahu. Upravený zákonem č. 89-462 ze dne 6. července 1989, známým jako Mermazův zákon, je však předmětem četných sporů mezi pronajímateli a nájemci, zejména při restituci po skončení nájmu. Pochopení přesných pravidel výpočtu, konzervace a restituce je nezbytné pro zajištění nájemního vztahu a předcházení sporům před smírčí komisí resortu nebo soudcem pro spory o ochranu.

Výpočet výše zákonné jistoty

Výše kauce je přísně omezena zákonem a závisí na typu pronájmu:

• Prázdný nájem (hlavní bydliště): vklad je omezen najednoměsíční nájemné bez poplatků, v souladu s článkem 22 zákona ze dne 6. července 1989, ve znění zákona MOLLE z roku 2009.
• Zařízený pronájem (hlavní bydliště): od zákona ALUR ze dne 24. března 2014 je vklad omezen nadvouměsíční nájemné bez poplatků(článek 25-6 zákona z roku 1989).
• Sezónní pronájem nebo mobilita: žádný zákonný strop pro sezónní pronájem; u pronájmu mobility nelze vyžadovat kauci (článek 25-14).

Kauce musí být uhrazena při podpisu nájemní smlouvy a její výše musí být výslovně uvedena ve smlouvě. Upozornění: pokud je nájemné splatné předem na dobu delší než dva měsíce,nemusí být vyžadována žádná bezpečnostní zálohanájemce.

Termíny vrácení po inventuře

Vrácení zálohy se od zákona ALUR řídí přísnými lhůtami:

• 1 měsíc maximálněpokud je výstupní inventářvyhovujícív soupisu míst vstupu;
• maximálně 2 měsíce-lipoškozenínebo jsou zaznamenána porušení.

Tyto lhůty běží od předání klíčů pronajímateli nebo jeho zmocněnci. Ve spoluvlastnictví si pronajímatel může ponechat rezervumaximálně 20 %.od vkladu do roční uzávěrky účtů spoluvlastnictví za účelem zúčtování případných úprav poplatků.

V případě pozdního vrácení se záloha navyšuje o10 % z měsíčního nájemného bez poplatků za započatý měsíc prodlení, automatický trest stanovený v článku 22 zákona z roku 1989.

Srážky povoleny z vkladu

Pronajímatel může provádět srážky pouze po předloženípodpůrné dokumenty: nabídky, faktury, zprávy soudního vykonavatele nebo fotografie připojené k inventáři. Odůvodněné jsou zejména následující:

• nájemní opravy neprovedené (výnos č. 87-712 ze dne 26.8.1987);
• nezaplacené nájemné a poplatky;
• poškození přesahující normální zchátralost;
• regulace poplatků.

Tamzchátralý, definované jako běžné opotřebení spojené s časem, nelze nájemci nikdy fakturovat. Od zákona ALUR se pronajímatel a nájemce mohou dohodnout na zchátralosti připojené k nájemní smlouvě za účelem objektivizace srážek.

Odvolání v případě sporu

V případě nesouhlasu musí nájemce nejprve zaslat aformální oznámení doporučeným dopisem s potvrzením o přijetí. Pokud nedojde ke smírné dohodě, může zabavitresortní smírčí komise(CDC), pak v opačném případěochrana soudního sporu soudcesoudního soudu. Akci předepisuje3 rokyode dne, kdy se refundace stane splatnou (článek 7-1 zákona z roku 1989).

Závěr

Zvládnutí režimu kauce zajišťuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Důkladná dokumentace (podrobný soupis, fotografie, mřížka zastaralosti, doklad o práci) zůstává nejlepší ochranou před spory a zaručuje restituce v souladu s právním rámcem.