Sameietillitsmann: juridiske forpliktelser og gebyrer 2026

Forretningsføreren er ikke den som tar beslutninger i sameiet. Han er sameiets fullmektig: han gjennomfører beslutninger som er fattet av generalforsamlingen, forvalter bygningen og representerer sameiet. Denne rollen som fullmektig styrer alt det øvrige — omfanget av hans fullmakter, hvordan godtgjørelsen er strukturert, og reglene for hans ansvar. De fleste konflikter oppstår på grunn av forvirring rundt dette punktet: å bebreide forretningsføreren for en beslutning han ikke har tatt, eller å la ham ta en beslutning som ikke tilhørte ham.

Tre atskilte oppgaver

Administrativ forvaltning. Innkalle til generalforsamling minst én gang i året, føre protokoll, varsle om beslutningene, holde listen over sameiere og bygningens vedlikeholdsbok oppdatert. Forretningsføreren må også registrere sameiet i det nasjonale registeret og oppdatere opplysningene.

Økonomisk forvaltning. Åpne en separat bankkonto i sameiets navn — dette er hovedregelen, som bare kan fravikes ved en uttrykkelig beslutning fra generalforsamlingen og i begrensede tilfeller. Han krever inn forskudd, fører regnskap etter en egen kontoplan, og legger frem regnskapet for generalforsamlingens godkjenning. For en sameier som leier ut sin enhet, er det bare en del av disse kostnadene som kan viderefaktureres til leietakeren, i henhold til den uttømmende listen som er beskrevet i vår artikkel om leiekostnader. Han må også opprette et vedlikeholdsfond, som det er obligatorisk å avsette midler til når bygningen har nådd en viss alder.

Teknisk forvaltning. Påse at bygningen vedlikeholdes, sørge for at vedtatte arbeider gjennomføres, og treffe nødvendige sikringstiltak ved akutte situasjoner. Denne siste fullmakten er den eneste som gir ham rett til å pådra en utgift som ikke er vedtatt, og den tolkes strengt: hastetilfellet forutsetter en risiko for bygningens sikkerhet eller bevaring, ikke bare en mulighet.

Godtgjørelse: fastpris og særskilte tjenester

Dette er den vanligste kilden til uenighet, og reglene følger en lovregulert standardkontrakt.

Forretningsførerens honorar bygger på en årlig fastpris som dekker samtlige tjenester knyttet til den løpende forvaltningen. Denne fastprisen er uttømmende: alt som hører til den løpende forvaltningen er inkludert, og kan ikke faktureres separat.

I tillegg kan en uttømmende liste over særskilte tjenester gi grunnlag for tilleggsgodtgjørelse — innkalling til en ekstra generalforsamling, oppfølging av større arbeider, inndrivelsesprosedyrer, utstedelse av visse dokumenter ved eierskifte.

Det man bør være oppmerksom på, er følgende: en tjeneste som ikke står på denne listen, hører nødvendigvis inn under fastprisen. En forretningsfører som fakturerer for ordinære purringer, fotokopier eller regnskapsføring, går utenfor rammene. Sammenligningen mellom to kontrakter må derfor gjøres på grunnlag av fastprisen og listen over særskilte tjenester, aldri bare på den oppgitte fastprisen alene.

Inndrivelseskostnader som påløper mot en sameier som ikke betaler, belastes derimot bare vedkommende sameier, og fordeles ikke på alle.

Oppdraget: varighet, oppnevning, oppsigelse

Forretningsføreren utnevnes av generalforsamlingen, for en periode fastsatt i kontrakten, begrenset til tre år — ett år dersom det gjelder en forretningsfører utpekt av sameievedtektene eller av den første kjøperen.

Oppnevningen fornyes ikke stilltiende: den forutsetter en avstemning. Det må gjennomføres en anbudskonkurranse før hver fornyelse, men styret kan fritas fra dette ved en beslutning fra generalforsamlingen.

Oppsigelsen kan skje når som helst ved beslutning fra generalforsamlingen, men den forutsetter en gyldig grunn: en oppsigelse uten grunn utsetter sameiet for erstatningsansvar for urettmessig oppsigelse. Saken føres opp på dagsordenen og avgjøres ved avstemning som en ordinær beslutning.

Forretningsførerens ansvar

Forretningsføreren er ansvarlig overfor sameiet for feil begått i forvaltningen. De vanligste forsømmelsene kan identifiseres som følger:

• Manglende innkalling til den årlige generalforsamlingen, som lammer sameiet.
• Manglende inndrivelse av ubetalte fellesutgifter, der foreldelse kan inntre dersom det ikke tas rettslige skritt.
• Manglende gjennomføring av vedtatte arbeider, eller gjennomføring av dem uten godkjenning.
• Forsømmelse ved tegning av forsikringer som er obligatoriske.
• Manglende overholdelse av kravet om separat bankkonto.

Han er derimot ikke ansvarlig for beslutninger tatt av generalforsamlingen, selv om han har frarådet at de ble vedtatt, og heller ikke for vedtak av et utilstrekkelig budsjett.

Ansvaret hans forutsetter en feil, et tap og en årsakssammenheng. Søksmålet foreldes etter de alminnelige reglene, med de nyansene om startpunktet som er beskrevet i vår artikkel om foreldelse av fordringer.

Styrets rolle

Styret bistår forretningsføreren og kontrollerer forvaltningen hans. Det gir sin uttalelse i saker det blir forelagt, og uttalelsen er obligatorisk over et visst kontrakt- eller anskaffelsesbeløp.

Det har rett til innsyn i dokumenter: det kan gjøre seg kjent med alle dokumenter knyttet til forvaltningen og administrasjonen av bygningen. Denne retten er det viktigste kontrollmiddelet gjennom hele oppdragsperioden, langt mer effektivt enn å bestride regnskapet i ettertid.

Bruksscenarioer

Bytte av forretningsfører. Kontroller når oppdraget utløper, gjennomfør en anbudsrunde, og før oppnevningen opp på dagsordenen. Overføringen av arkiver og midler til etterfølgeren følger presise frister, og manglende overholdelse av disse medfører ansvar for den tidligere forretningsføreren.

Bestridelse av honorar. Sammenlign fakturaen med standardkontrakten: står den omstridte tjenesten på den uttømmende listen over særskilte tjenester? Hvis ikke, hører den inn under fastprisen og skal ikke betales.

Hasteoppdrag. Forretningsføreren kan iverksette de nødvendige sikringstiltakene, men må informere sameierne og innkalle til generalforsamling. En utgift som i ettertid fremstilles som hastende, uten påvist risiko, faller ikke inn under dette.

Sameier som leier ut. Forretningsførerens innbetalingskrav og avregningen av kostnader overfor leietakeren følger to atskilte tidsplaner, der den andre avhenger av den første — den årlige regnskapsavslutningen for bygningen er en forutsetning for husleieavregningen. Denne sammenhengen er beskrevet i vår veiledning om utleieforvaltning.

Ofte stilte spørsmål

Kan forretningsføreren beslutte arbeider på egen hånd? Nei, bortsett fra nødvendige sikringstiltak for å ivareta bygningen ved akutte situasjoner. Enhver annen utgift forutsetter en avstemning i generalforsamlingen.

Er en separat bankkonto obligatorisk? Ja, i utgangspunktet, i sameiets navn. Unntak er begrensede og forutsetter en uttrykkelig beslutning fra generalforsamlingen.

Kan en forretningsfører fakturere for purringer? Nei, dersom de hører inn under den løpende forvaltningen som dekkes av fastprisen. Bare tjenester som står på den uttømmende listen i standardkontrakten kan gi grunnlag for tilleggsgodtgjørelse, og inndrivelseskostnader belastes kun den sameieren som ikke betaler.

Hvordan si opp en forretningsfører? Ved avstemning i generalforsamlingen, hvor saken føres opp på dagsordenen. Oppsigelsen forutsetter en gyldig grunn, ellers risikerer sameiet erstatningsansvar.

Fornyes oppdraget automatisk? Nei. Hver fornyelse forutsetter en avstemning, som skal gå foran en anbudskonkurranse, med mindre generalforsamlingen har vedtatt fritak fra dette.

Hva er forretningsføreren ansvarlig for? For sine feil i forvaltningen: manglende innkalling, manglende inndrivelse, manglende gjennomføring av vedtatte arbeider, manglende forsikring. Han er ikke ansvarlig for beslutninger tatt av generalforsamlingen.

Det viktigste å huske

Forretningsføreren utfører, generalforsamlingen bestemmer. Denne rollefordelingen løser de fleste tvister: det som ikke er vedtatt, hører ikke inn under hans myndighet, og det som er vedtatt, hører inn under hans ansvar for gjennomføring.

Når det gjelder honorar, er tankegangen like enkel. Fastprisen dekker den løpende forvaltningen uttømmende; bare tjenester oppført på den uttømmende listen i standardkontrakten kan komme i tillegg. Å sammenligne to forretningsførere kun ut fra den årlige fastprisen fører ofte til at man ender opp med den dyreste.