Fullmakt for å selge fast eiendom: guide 2026

Å selge en eiendom innebærer å signere skjøtet hos notaren. Når eieren ikke kan eller ikke ønsker å reise – utenlandsopphold, sykdom, jobbforpliktelser – gjør fullmakten til å selge en eiendom det mulig å overlate signeringen til en betrodd fullmektig. I motsetning til en utbredt oppfatning krever ikke artikkel 1985 i Code civil notarialform: en privat fullmakt (sous seing privé) er gyldig for et ordinært salg. Denne artikkelen beskriver de mulige formene, hva notaren kan kreve i praksis, de nødvendige opplysningene, fjernsignert notarialfullmakt og nyttige digitale verktøy rundt transaksjonen.

Notarialfullmakt eller privat fullmakt: hva artikkel 1985 egentlig sier

Ifølge artikkel 1985 i Code civil kan fullmakten gis ved autentisk dokument, ved privat skriftlig avtale – selv i form av et enkelt brev – eller muntlig. Loven stiller ingen formkrav knyttet til dokumentet fullmektigen senere skal signere. Salg av en eiendom kommer i stand ved partenes enighet om objektet og prisen (artikkel 1583 i Code civil); det utformes i autentisk form fordi ethvert dokument som er underlagt tinglysing må være det (artikkel 4 i forskrift nr. 55-22 av 4. januar 1955). Dette kravet gjelder salgsdokumentet, ikke fullmakten som gis til fullmektigen.

Konsekvens: for et ordinært eiendomssalg er en privat fullmakt tilstrekkelig. I praksis utarbeider notaren som håndterer salget selv utkastet til fullmakt, og krever ofte at fullmaktsgiverens signatur skal bekreftes (hos kommunen eller på konsulatet) for å sikre identiteten. Noen notarkontorer foretrekker en autentisk fullmakt for sensitive saker: dette er en forsiktighetsregel man må planlegge for, ikke et gyldighetskrav satt av loven.

Når fullmakten må være notarial

Autentisk form blir obligatorisk når dokumentet fullmektigen skal signere selv må være autentisk for å være gyldig. Dette gjelder blant annet for:

• Salg av bolig under oppføring (VEFA) og salg av eiendom som skal renoveres, hvor kontrakten må inngås ved autentisk dokument.
• Etablering av en konvensjonell panterett, som ofte følger av kjøpekontrakten når kjøpet finansieres med lån.
• Gaveoverføring og aksept av denne, som er underlagt notarialform (artikkel 931 og 933 i Code civil).

For salg av en brukt bolig av en privatperson gjelder ingen av disse reglene: valget av form avhenger av organiseringen av saken og notarkontorets krav.

Fra utlandet: konsulat, lokal notar eller fjernsignert fullmakt

Når fullmaktsgiveren bor utenfor Frankrike, finnes flere muligheter:

• Konsulær fullmakt: franske konsulater utøver notarielle funksjoner til fordel for franske borgere og kan motta en fullmakt eller bekrefte signaturen på en privat fullmakt. Dokumentet kommer da fra en fransk myndighet og behøver ikke apostille.
• Fullmakt utstedt av en lokal notar i bostedslandet, apostillert i henhold til Haag-konvensjonen av 5. oktober 1961 eller bekreftet etter landets regler, og ved behov ledsaget av en autorisert oversettelse.
• Fjernsignert notarialfullmakt (artikkel 20-1 i forskrift nr. 71-941), som gjør det mulig for fullmaktsgiveren å signere hjemmefra: dette beskrives nærmere nedenfor.

I alle tilfeller må notaren som håndterer salget ha fullmakten, i original eller i den formen han har akseptert, før signeringsmøtet.

Innhold i en gyldig eiendomsfullmakt

En fullmakt til å selge må være uttrykkelig: artikkel 1988 i Code civil fastslår at en fullmakt formulert i generelle vendinger bare dekker forvaltningshandlinger, og at en uttrykkelig fullmakt er nødvendig for å avhende eiendom. En generell fullmakt «til å forvalte mine saker» tillater derfor ikke salg av en eiendom.

Nødvendige opplysninger

Fullmakten, uansett form, må minst inneholde:

• Fullmaktsgiverens fullstendige identitet (navn, fornavn, fødselsdato og -sted, adresse, sivilstand).
• Fullmektigens fullstendige identitet.
• En presis angivelse av eiendommen: adresse, art, matrikkelopplysninger, eventuelle eierseksjoner.
• Den minimumsprisen som godtas, og salgsbetingelsene (suspensive betingelser, betalingsvilkår).
• De underliggende fullmaktene: å signere forhåndskontrakten, motta betalingen, gi kvittering, gjennomføre nødvendige formaliteter.
• Eventuelt en gyldighetsperiode, som loven ikke krever, men som avgrenser fullmaktsgiverens forpliktelse.

Begrensninger og overskridelse av fullmakt

Fullmaktsgiveren kan begrense fullmektigens fullmakter: minimumspris, tidsfrist, valg av kjøper. Handlinger som går utover disse fullmaktene er ikke bindende for fullmaktsgiveren, med mindre kjøperen med god grunn trodde på fullmektigens reelle fullmakter, særlig på grunn av fullmaktsgiverens opptreden; fullmaktsgiveren kan også godkjenne handlingen etterpå (artikkel 1156 i Code civil).

Praktisk fremgangsmåte: fra utarbeidelse til signering

Fullmakten forberedes samtidig med salget: det er ofte dette dokumentet som forsinker signeringsmøtet dersom det settes i gang for sent.

Trinn 1: motta utkast til fullmakt

Notaren som håndterer salget sender selgeren et fullmaktsutkast som er tilpasset saken. Han kontrollerer samtidig selgerens rettslige handleevne (ingen verge- eller hjelpevergemål) og eiendommens status (sameie, delt eiendomsrett, ekteskapsformue).

Trinn 2: signere fullmakten

Avhengig av valgt form signerer fullmaktsgiveren den private fullmakten og får signaturen bekreftet, signerer på konsulatet, hos en notar, eller på avstand via prosedyren i artikkel 20-1 i forskrift nr. 71-941. Deretter sender han den til notaren, i original når det kreves.

Trinn 3: kontroll av notaren

Før signering av skjøtet kontrollerer notaren fullmaktens formelle riktighet, omfang (dekker den virkelig denne eiendommen, til denne prisen?) og gyldighet i tid. Ved tvil ber han om en bekreftelse eller en ny fullmakt.

Trinn 4: signering av skjøtet

Fullmektigen møter på notarkontoret med legitimasjon og signerer det autentiske dokumentet på selgerens vegne, innenfor grensene av sine fullmakter. Fullmakten legges som bilag til dokumentet.

For forberedende dokumenter – kjøpekontrakt, ensidig salgsavtale – kan elektronisk signatur innen eiendom brukes, med en tjeneste som er i samsvar med eIDAS-forordningen. Certyneo tilbyr en avansert elektronisk signatur for disse private dokumentene forut for salget.

Spesielle tilfeller: sameie, SCI og delt eiendomsrett

Fullmakten får en ekstra dimensjon når eiendommen har flere eiere eller tilhører en selskapsstruktur.

Salg av en eiendom i sameie

Salg av en eiendom i sameie krever i utgangspunktet samtykke fra alle sameiere (artikkel 815-3 i Code civil). Den som ikke kan være til stede gir fullmakt, i den formen notaren godtar. Ved uenighet kan sameiere som innehar minst to tredjedeler av rettighetene, be domstolen om tillatelse til å selge (artikkel 815-5-1). For administrasjon av fullmakter mellom sameiere som bor langt fra hverandre, gjør sikre digitale løsninger dokumentflyten enklere.

Salg gjennom et SCI

Når eiendommen tilhører et sivilrettslig eiendomsselskap (SCI), er det styreren som representerer selskapet, innenfor grensene fastsatt i vedtektene. Hvis vedtektene krever en beslutning fra aksjonærene, må en generalforsamling godkjenne salget i forkant, og protokollen legges som bilag til dokumentet. Hvis styreren delegerer signeringen, bygger fullmakten på disse fullmaktene. Elektronisk signatur for juridiske firmaer gir her nyttig sporbarhet for generalforsamlingsprotokoller og representasjonsfullmakter.

Salg av en eiendom med bruksrett og eiendomsrett delt

Overdragelse av full eiendomsrett til en eiendom med delt eiendomsrett krever samtykke fra både den som har bruksrett og eieren av den underliggende eiendomsretten; hver av dem kan gi fullmakt separat. Fordelingen av prisen mellom bruksrett og eiendomsrett avtales mellom dem, ofte basert på den skattemessige tabellen i artikkel 669 i den franske skatteloven (Code général des impôts).

Fjernsignert notarialfullmakt og digitale verktøy

Selv om skjøtet fortsatt er et autentisk dokument signert hos notaren, kan flere dokumenter rundt det signeres elektronisk.

Forhåndskontrakt og kjøpekontrakt

Den ensidige salgsavtalen og kjøpekontrakten er private dokumenter: de kan signeres elektronisk, ettersom det elektroniske dokumentet har samme bevisverdi som papirdokumentet så lenge forfatteren er identifisert og integriteten er sikret (artikkel 1366 og 1367 i Code civil). Signaturnivået velges etter hva som står på spill; den komplette guiden til elektronisk signatur beskriver de simple, avanserte og kvalifiserte nivåene.

Fullmakter til eiendomsmeglere

Salgsfullmakten som gis til en eiendomsmegler (Hoguet-loven av 2. januar 1970) må være skriftlig; den kan signeres elektronisk. For å velge et verktøy gir Certyneos sammenligning av løsninger for elektronisk signatur en oversikt over tilbudene på det franske markedet.

Fjernsignert notarialfullmakt

Siden forskrift nr. 2020-1422 av 20. november 2020 kan en notar utstede en fullmakt på elektronisk medium uten at fullmaktsgiveren er til stede (artikkel 20-1 i forskrift nr. 71-941): fullmaktsgiveren kommuniserer med notaren via videokonferanse, og signerer deretter med en kvalifisert elektronisk signatur. Fra 1. oktober 2025 (forskrift nr. 2025-538 av 13. juni 2025) må identifiseringen skje via ordningen fra Conseil supérieur du notariat, driftet med Docaposte. Bare fullmakten kan utstedes på denne måten: skjøtet selv signeres fortsatt hos notaren, hvor selgeren kan møte hos en annen notar tilkoblet via videokonferanse (artikkel 20 i samme forskrift). For å beregne gevinsten av digitaliseringen gir Certyneos ROI-kalkulator for elektronisk signatur et personlig estimat.

Tilbakekall og opphør av fullmakten

Fullmaktsgiveren kan tilbakekalle fullmakten når som helst så lenge fullmektigen ikke har signert (artikkel 2004 i Code civil). Tilbakekall som bare er meddelt fullmektigen, er ikke bindende for tredjeparter som ikke er kjent med det (artikkel 2005): notaren som håndterer salget må derfor også informeres. Fullmakten opphører også ved dødsfall, vergemål eller insolvens hos fullmaktsgiveren eller fullmektigen (artikkel 2003).

Gjeldende lovverk for eiendomsfullmakter

Fullmakten til å selge en eiendom hører til fullmaktsretten, notarialretten og, for de omkringliggende dokumentene, retten for elektronisk signatur.

Code civil

• Artikkel 1984: definerer fullmakten, hvorved fullmaktsgiveren gir fullmektigen makt til å gjøre noe i sitt navn.
• Artikkel 1985: fullmakten kan gis ved autentisk dokument, ved privat skriftlig avtale, selv ved brev, eller muntlig. Den krever ikke notarialform for et eiendomssalg.
• Artikkel 1987 og 1988: skiller mellom spesiell og generell fullmakt, og krever en uttrykkelig fullmakt for å avhende eller pantsette.
• Artikkel 1156: omhandler handlinger utført av en representant uten fullmakt eller utenfor sine fullmakter.
• Artikkel 2003 til 2010: opphør av fullmakten (tilbakekall, oppgivelse, dødsfall, vergemål) og virkning i forhold til tredjeparter.
• Artikkel 815-3 og 815-5-1: sameieres samtykke og rettslig tillatelse til å selge.

Notarialrett og tinglysing

• Forskrift nr. 55-22 av 4. januar 1955, artikkel 4: ethvert dokument underlagt tinglysing må utformes i autentisk form – det er denne regelen som krever notar for skjøtet.
• Forskrift nr. 71-941 av 26. november 1971: dokumenter utarbeidet av notarer, inkludert på elektronisk medium (artikkel 16 til 20-1).
• Forskrift nr. 2020-1422 av 20. november 2020 og forskrift nr. 2025-538 av 13. juni 2025: fjernsignert notarialfullmakt og identifisering via ordningen fra Conseil supérieur du notariat.

Elektronisk signatur

• eIDAS-forordningen nr. 910/2014: tre nivåer av elektronisk signatur (enkel, avansert, kvalifisert); den kvalifiserte signaturen har rettslig virkning på linje med en håndskrevet signatur (artikkel 25).
• Artikkel 1366 og 1367 i Code civil: det elektroniske dokumentet har samme bevisverdi som papirdokumentet; signaturen identifiserer forfatteren og viser samtykke, og dens pålitelighet forutsettes for en kvalifisert signatur.

Juridiske risikoer

En utilstrekkelig fullmakt – for generelle fullmakter, dårlig angitt eiendom, ikke-respektert minimumspris – utsetter for en handling som ikke er bindende for selgeren, med mindre den godkjennes etterpå, og for tvister med kjøperen. Notaren som handler på grunnlag av en uregelmessig fullmakt, pådrar seg profesjonelt sivilrettslig ansvar. Ved bedrageri straffes bedrageri med fem års fengsel og 375 000 euro i bot (artikkel 313-1 i den franske straffeloven), og dokumentforfalskning med tre års fengsel og 45 000 euro (artikkel 441-1): det er dette som er grunnen til bekreftelse av signatur og identitetskontroller som kreves av notarer.

Brukstilfeller: eiendomsfullmakten i praksis

Scenario 1: en utenlandsboende eier selger sin bolig

En eier som har bodd tre år i Sørøst-Asia, selger en tworoms bolig i Frankrike og kan ikke reise hjem for signeringen. Notaren sender ham et fullmaktsutkast som utpeker broren som fullmektig, med en minimumspris. Eieren signerer på det franske generalkonsulatet, som bekrefter signaturen, og sender deretter originalen til notaren. Saken er klar på omtrent tre uker, uten reise: besparelsen på reise og opphold utgjør flere tusen euro.

Scenario 2: salg av en eiendom i sameie mellom arvinger fra tre land

Fire arvinger eier i sameie et hus mottatt gjennom arv; to bor i Frankrike, en i Belgia og en i Canada. De to arvingene i utlandet signerer hver sin fullmakt på det franske konsulatet, i Brussel og i Montréal, som bekrefter signaturen. Arvingene bosatt i Frankrike signerer personlig, og en av dem representerer den belgiske arvingen. Salget signeres på ett møte, der koordinering av reiser kunne ha forsinket det med flere måneder.

Scenario 3: et familie-SCI selger en næringslokal

Et SCI beslutter, i generalforsamling, å selge en næringslokal på 180 m². Styreren, innlagt på sykehus den planlagte dagen, delegerer signeringen til en aksjonær ved en spesiell fullmakt: begrenset til denne eiendommen, en minimumspris og en frist på seks måneder, samt ledsaget av generalforsamlingsprotokollen. Notaren godtar saken, og salget skjer innenfor fristen fastsatt i forhåndsavtalen, uten forsinkelseskompensasjon.

Ofte stilte spørsmål

Kan en privat fullmakt være tilstrekkelig?

Ja, for et ordinært eiendomssalg: artikkel 1985 i Code civil tillater å gi fullmakt ved privat skriftlig dokument, og bare selve salget må mottas av notaren i autentisk form. Notaren ber ofte om at signaturen bekreftes, og noen notarkontorer foretrekker en notarialfullmakt. Autentisk form er derimot obligatorisk for et salg av bolig under oppføring, en panterett eller en gaveoverføring.

Tillater en generell fullmakt å selge?

Nei. Artikkel 1988 i Code civil er tydelig: en fullmakt formulert i generelle vendinger dekker bare forvaltningshandlinger, og en uttrykkelig fullmakt er nødvendig for å avhende eller pantsette. En fullmakt «til å forvalte mine saker» tillater derfor ikke salg. Fullmakten må angi eiendommen, muligheten til å selge og, fortrukket, betingelsene fullmektigen kan forplikte seg under.

Hvordan utstede en fullmakt fra utlandet?

Tre muligheter: signere på det franske konsulatet, som mottar fullmakten eller bekrefter signaturen; signere hos en lokal notar, med apostille eller bekreftelse etter landets regler og autorisert oversettelse ved behov; eller bruke fjernsignert notarialfullmakt. Dette er ofte den lengste prosessen i saken: den bør startes så snart prisen er avtalt.

Kan fullmakten tilbakekalles?

Ja, når som helst så lenge fullmektigen ikke har utført handlingen. Men tilbakekall som bare er meddelt fullmektigen, er ikke bindende for tredjeparter som ikke er kjent med det: notaren som håndterer salget må derfor informeres uttrykkelig. Fullmakten opphører også ved dødsfall eller vergemål for en av partene.

Kan man signere salget på avstand uten fullmakt?

Ikke hjemmefra. Skjøtet signeres hos en notar; en selger som bor langt borte kan imidlertid møte hos en annen notar, tilkoblet notaren for salget via videokonferanse (artikkel 20 i forskrift nr. 71-941). Hvis han ikke kan møte hos noen notar, gir han fullmakt – og denne fullmakten kan, siden 2020, utstedes på avstand.

Konklusjon

Fullmakten til å selge en eiendom er ikke bare en formalitet: hvordan den utformes, er avgjørende for at salget skal gå smertefritt. Artikkel 1985 i Code civil gir valgfrihet i form – en privat fullmakt er gyldig for et ordinært salg –, men notaren kan kreve en bekreftet signatur, og autentisk form er obligatorisk for et VEFA-salg, en panterett eller en gaveoverføring. En uttrykkelig fullmakt, en presis angivelse av eiendommen og prisen, og en form avklart i forkant med notarkontoret gjør fullmakten ubestridelig.

Selv om skjøtet fortsatt er et notarielt dokument, kan trinnene rundt det – forhåndskontrakt, meglerfullmakter, protokoller fra SCI-generalforsamlinger – digitaliseres ved hjelp av elektronisk signatur i samsvar med eIDAS-forordningen. Certyneo følger opp eiendomsmeglere, notarkontorer og investorer med signeringsverktøy og et grensesnitt utviklet for dokumenter med flere signatarer.

Klar til å sikre dine eiendomsfullmakter og -dokumenter? Utforsk Certyneos løsninger og be om en gratis demonstrasjon i dag.