Huurborgtocht: wettelijke berekening en teruggave

De huurborgtocht behoort tot één van de meest gereglementeerde bedragen in het kader van een huurcontract. Geregeld door wet nr. 89-462 van 6 juli 1989, bekend als de wet Mermaz, geeft dit echter aanleiding tot talrijke geschillen tussen verhuurders en huurders, met name bij teruggave aan het einde van de huur. Het begrijpen van de precieze regels voor berekening, bewaring en teruggave is essentieel om de huurrelatie veilig te stellen en geschillen voor de departementscommissie voor bemiddeling of de rechter voor consumentenzaken te voorkomen.

Berekening van het wettelijke bedrag van de huurborgtocht

Het bedrag van de huurborgtocht is wettelijk strikt beperkt en hangt af van het type verhuring:

• Lege woning (hoofdverblijf): de borgtocht is beperkt tot één maand huurprijs exclusief lasten, overeenkomstig artikel 22 van de wet van 6 juli 1989, gewijzigd door de wet MOLLE van 2009.

• Gemeubileerde woning (hoofdverblijf): sinds de wet ALUR van 24 maart 2014 is de borgtocht beperkt tot twee maanden huurprijs exclusief lasten (artikel 25-6 van de wet van 1989).

• Seizoensverhuring of mobiliteitshuur: geen wettelijk plafond voor seizoensverhuring; geen borgtocht kan worden geëist voor een mobiliteitshuur (artikel 25-14).

De borgtocht moet bij ondertekening van het huurcontract worden betaald en het bedrag moet uitdrukkelijk in het contract worden vermeld. Let op: als de huurprijs vooruitbetaald moet worden voor een periode langer dan twee maanden, kan geen huurborgtocht van de huurder worden geëist.

Teruggevingstermijnen na opname van slotinventaris

De teruggave van de borgtocht is sinds de wet ALUR aan strikte termijnen onderworpen:

• Maximaal 1 maand als de slotinventaris conform de beginventaris is;

• Maximaal 2 maanden als beschadigingen of tekortkomingen worden vastgesteld.

Deze termijnen lopen vanaf de overdracht van de sleutels aan de verhuurder of diens vertegenwoordiger. In een appartementencomplex kan de verhuurder een voorziening van maximaal 20% van de borgtocht aanhouden totdat de jaarlijkse afsluiting van de complexrekeningen is afgesloten, teneinde mogelijke lasteninveffingen af te rekenen.

Bij vertraging van teruggave wordt de borgtocht vermeerderd met 10% van de maandelijkse huurprijs exclusief lasten per aangevangen maand vertraging, automatische straf voorzien in artikel 22 van de wet van 1989.

Toegestane inhoudingen op de borgtocht

De verhuurder mag alleen inhoudingen maken tegen overlegging van bewijsstukken: offertes, facturen, deurwaarderverslagen of foto's gevoegd bij de inventaris. Met name gerechtvaardigd zijn:

• huuronderhoud niet uitgevoerd (decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987);

• onbetaalde huur en lasten;

• beschadigingen die verder gaan dan normale slijtage;

• lastenverhefingen.

Slijtage, gedefinieerd als normale slijtage door verloop van tijd, kan nooit aan de huurder in rekening worden gebracht. Sinds de wet ALUR kunnen verhuurder en huurder onderling overeenkomen een slijtagetabel aan het huurcontract toe te voegen om inhoudingen objectief vast te stellen.

Rechtsmiddelen bij geschillen

In geval van meningsverschil moet de huurder eerst een ingebrekestelling per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging indienen. Bij gebreke van minnelijke oplossing kan hij kosteloos de departementscommissie voor bemiddeling (CDC) inroepen, vervolgens zo nodig de rechter voor consumentenzaken van de rechtbank. De vordering verjaard na 3 jaar vanaf de vervaldag van de teruggave (artikel 7-1 van de wet van 1989).

Conclusie

Kennis van de regeling van de huurborgtocht stelt de verhuurder-huurder relatie veilig. Nauwkeurige documentatie (gedetailleerde inventaris, foto's, slijtagetabel, bewijsstukken van werkzaamheden) blijft de beste bescherming tegen geschillen en garandeert een teruggave conform het wettelijk kader.