Kuasa Penjualan Properti Immobilier: Panduan 2026

Menjual properti immobilier memerlukan kehadiran fisik saat penandatanganan akta otentik di depan notaris. Ketika pemilik tidak dapat atau tidak ingin hadir — emigrasi, penyakit, ketidaktersediaan profesional — kuasa untuk menjual properti immobilier menjadi penting. Dokumen hukum ini, diatur oleh pasal 1985 KUHP, memungkinkan delegasi kekuasaan penjualan kepada pihak yang dipercaya. Artikel ini merinci kondisi keabsahan, hierarki bentuk yang mungkin, risiko jika terjadi cacat bentuk, dan alat digital yang sesuai yang memudahkan mandat terkait transaksi immobilier.

Mengapa kuasa immobilier harus dinotarisir

Pasal 1985 KUHP menyatakan bahwa "kuasa dapat diberikan melalui akta otentik atau akta di bawah tangan, bahkan melalui surat; kuasa juga dapat diberikan secara lisan". Namun, pasal ini langsung mengklarifikasi bahwa bentuk kuasa harus setidaknya setara dengan bentuk akta yang diacu. Dalam hukum immobilier Prancis, penjualan properti harus dicatat dalam akta otentik notaris (pasal 1 Undang-Undang 25 ventôse tahun XI). Oleh karena itu, terdapat aturan pokok: kuasa untuk menjual properti immobilier harus itu sendiri diterima dalam bentuk otentik di hadapan notaris.

Kuasa di bawah tangan, meski ditandatangani dengan benar, tidak dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga dan tidak memungkinkan notaris untuk meregularisasi akta penjualan. Inilah mengapa notaris secara sistematis menolak menandatangani jika kuasa yang disajikan belum ditetapkan oleh rekan notaris atau otoritas konsular yang berwenang.

Dasar hukum yang wajib diikuti

Tiga teks dasar mengatur materi ini:

• Pasal 1984 KUHP: mendefinisikan kuasa sebagai perjanjian di mana seseorang memberikan kepada orang lain kekuasaan untuk melakukan sesuatu atas nama dan untuk akun mereka.
• Pasal 1985 KUHP: aturan keselarasan bentuk antara kuasa dan akta pokok.
• Ordinansi 2 November 1945 dan Dekret 26 November 1971 yang berkaitan dengan status notariat, yang mendefinisikan kondisi di mana keotentikan diberikan pada akta.

Teks-teks ini membentuk sistem yang koheren: setiap kuasa yang menghindar dari bentuk otentik untuk akta yang mengalihkan kepemilikan properti immobilier akan dibatalkan secara relatif, dapat diajukan oleh pihak yang dirugikan.

Kuasa konsular: alternatif di luar negeri

Ketika pemberi kuasa tinggal di luar Prancis, perpindahan ke notaris Prancis tidak selalu memungkinkan. Dua solusi ada:

1. Kuasa yang diterima oleh notaris lokal di negara tempat tinggal, dengan syarat apostille sesuai Konvensi La Haye 5 Oktober 1961 dan, jika diperlukan, terjemahan tersumpah.
2. Kuasa konsular, yang didirikan di konsulat atau kedutaan Prancis di luar negeri, di mana agen diplomatik memiliki delegasi kekuasaan notaris untuk akta yang menyangkut warga negara Prancis.

Dalam kedua kasus, asli atau salinan yang diautentikasi harus sampai ke notaris Prancis sebelum tanggal penandatanganan.

Konten wajib kuasa immobilier yang sah

Kuasa untuk menjual properti immobilier harus khusus — artinya mengidentifikasi dengan tepat properti yang dijual dan kekuasaan yang didelegasikan — dan bukan umum. Kuasa manajemen umum tidak secara otomatis memberikan kekuasaan untuk menjual properti immobilier, seperti yang dikonfirmasi oleh Mahkamah Kasasi (3e Civ., 15 Oktober 2015, n° 14-23.612).

Pernyataan penting

Akta notaris kuasa harus menyebutkan:

• Identitas lengkap pemberi kuasa (nama, nama depan, tanggal dan tempat lahir, alamat, status perkawinan).
• Identitas lengkap penerima kuasa (informasi yang sama).
• Deskripsi kadaster yang tepat dari properti: kota, bagian, nomor petak, luas, jenis (tanah, apartemen, rumah), alamat lengkap.
• Harga dasar atau, jika tidak ada, cara penentuan harga dan kondisi yang dapat ditangguhkan (klausul pembiayaan, dll).
• Durasi keabsahan kuasa: biasanya 12 bulan, dapat diperbaharui.
• Kekuasaan aksesori: menandatangani janji jual atau janji jual sepihak, menerima uang jaminan, menyelesaikan semua formalitas kadaster dan hipotik.

Pembatasan dan batasan mandat

Pemberi kuasa dapat membatasi kekuasaan penerima kuasa: melarang penjualan di bawah harga minimal, mengecualikan jenis pembeli tertentu atau membatasi cara pembayaran. Pembatasan ini dapat diberlakukan terhadap pihak ketiga asalkan secara eksplisit disebutkan dalam akta. Jika tidak, penerima kuasa yang melebihi kekuasaannya bertanggung jawab secara pribadi tanpa penjualan harus dibatalkan jika pembeli bertindak dengan itikad baik (pasal 1156 KUHP).

Prosedur praktis: dari rancangan hingga penandatanganan akhir

Proses mendapatkan kuasa notaris mengikuti jalur yang jelas yang perlu diatur sebelum negosiasi serius apa pun.

Langkah 1: hubungi notaris pilihan Anda

Pemberi kuasa menghubungi notaris — miliknya atau milik pembeli — yang menyiapkan draft akta kuasa. Notaris memverifikasi kapasitas hukum pemberi kuasa (kedewasaan, tidak ada tindakan perwalian atau kurasi) dan tidak ada pembagian harta yang belum diselesaikan atas properti.

Langkah 2: penandatanganan kuasa

Pemberi kuasa menandatangani di depan notaris, secara pribadi. Jika kuasa ditetapkan di luar negeri, notaris lokal atau konsul mengumpulkan tanda tangan. Akta kemudian dikirim, melalui surat aman atau melalui surat elektronik tersertifikasi sesuai hukum lokal, ke notaris di Prancis.

Langkah 3: pemeriksaan oleh notaris yang menjalankan

Sebelum penandatanganan akta penjualan, notaris yang menjalankan memastikan keteraturan bentuk kuasa, jangkauan kuasa (apakah mencakup penjualan properti yang bersangkutan?) dan validitas waktu (apakah sudah kedaluwarsa?). Jika ada keraguan, diminta konfirmasi atau pembaruan.

Langkah 4: penandatanganan akta penjualan

Penerima kuasa hadir di kantor notaris pada hari penjualan, dengan kuasa asli dan kartu identitas yang masih berlaku. Dia menandatangani akta otentik atas nama penjual, dalam batas ketat kekuasaan yang didelegasikan.

Untuk akta persiapan — janji jual, janji jual sepihak — tanda tangan elektronik di properti immobilier dapat digunakan asalkan notaris atau agen properti menggunakan penyedia layanan kepercayaan yang memenuhi syarat sesuai regulasi eIDAS. Certyneo secara khusus menawarkan tanda tangan maju yang sesuai untuk akta di bawah tangan sebelum penjualan.

Kasus khusus: pembagian harta, SCI dan pemisahan kepemilikan

Kuasa immobilier mengambil dimensi tambahan dalam situasi pluralitas pemilik atau struktur patrimonial yang kompleks.

Penjualan properti pembagian harta

Dalam kasus pembagian harta, setiap peserta pembagian harus memberikan persetujuan untuk penjualan (pasal 815-3 KUHP). Jika salah satu tidak dapat hadir, dia harus menetapkan kuasa notaris individual. Tanpa kesepakatan bulat, otorisasi pengadilan dapat diminta. Untuk akta manajemen rutin dan manajemen mandat perwakilan, solusi digital aman memungkinkan kelancaran aliran dokumen di antara pihak pembagian yang tersebar geografis.

Penjualan oleh SCI

Ketika properti dimiliki oleh perkumpulan sipil immobilier (SCI), adalah pengurus yang ditunjuk secara undang-undang yang memiliki kekuasaan untuk menjual. Namun jika anggaran dasar mengharuskan keputusan bersama para anggota, rapat umum harus memberikan otorisasi terlebih dahulu. Kuasa yang diberikan kepada pihak ketiga oleh pengurus harus kemudian didukung oleh deliberasi yang teratur, yang salinannya dilampirkan pada akta penjualan. Tanda tangan elektronik untuk firma hukum menawarkan keterurutan yang berguna untuk PV rapat dan mandat perwakilan.

Penjualan properti dengan hak pakai atau kepemilikan murni

Pengalihan kepemilikan penuh properti yang terbagi memerlukan persetujuan bersama dari pemegang hak pakai dan pemegang kepemilikan murni. Masing-masing dapat menunjuk perwakilan melalui kuasa notaris terpisah. Harga masing-masing hak pakai dan kepemilikan murni kemudian dihitung menurut skala pajak yang disediakan oleh pasal 669 KUHP.

Alternatif digital untuk akta persiapan penjualan

Jika penjualan itu sendiri memerlukan secara mutlak akta otentik, beberapa dokumen persiapan dapat secara sah menggunakan tanda tangan elektronik berkualitas atau maju.

Janji jual dan janji jual timbal balik

Janji jual sepihak dan janji jual (atau janji jual timbal balik) adalah akta di bawah tangan. Mereka dapat ditandatangani secara elektronik, asalkan menggunakan tingkat tanda tangan yang sesuai. Kamar Notaris Paris mengkonfirmasi pada 2023 bahwa akta pra-kontrak immobilier yang ditandatangani melalui platform yang disetujui eIDAS sah dan dapat diterapkan. Alat seperti panduan lengkap tanda tangan elektronik memungkinkan memahami tingkat Sederhana, Maju dan Berkualitas yang berlaku.

Mandat agen properti

Mandat penjualan yang diberikan kepada agen properti (Undang-Undang Hoguet 2 Januari 1970) adalah akta di bawah tangan yang dapat ditandatangani secara elektronik, termasuk dengan tanda tangan sederhana, asalkan agen mempertahankan bukti penerimaan yang sesuai. Untuk mengetahui lebih lanjut tentang perbandingan solusi tanda tangan elektronik, Certyneo menawarkan analisis terperinci tentang penawaran yang tersedia di pasar Prancis.

Akta notaris dari jarak jauh: konferensi video notaris

Sejak dekret 20 November 2020, notaris dapat menerima akta otentik dari jarak jauh menggunakan konferensi video, dengan syarat bahwa kondisi keamanan yang ditetapkan oleh Dewan Superior Notariat dihormati. Kemajuan ini secara signifikan mengurangi kebutuhan kuasa konsular bagi warga negara Prancis di luar negeri. Kuasa tetap diperlukan ketika pemberi kuasa menolak atau tidak dapat berpartisipasi dalam konferensi video yang aman. Untuk menghitung penghematan potensial yang terkait dengan dematerialisasi, kalkulator ROI tanda tangan elektronik Certyneo memberikan estimasi yang dipersonalisasi.

Pencabutan dan pengakhiran mandat

Kuasa dapat dicabut kapan saja oleh pemberi kuasa, sebelum penerima kuasa menyelesaikan akta di mana dia menerima kekuasaan (pasal 2003 KUHP). Pencabutan harus diberitahukan kepada penerima kuasa dan, agar dapat diterapkan terhadap pihak ketiga, dibuat diketahui oleh notaris yang menjalankan. Pencabutan juga berakhir secara otomatis dengan kematian, penempatan di bawah perwalian atau kegagalan pemberi kuasa atau penerima kuasa.

Kerangka hukum yang berlaku untuk kuasa immobilier

Kuasa untuk menjual properti immobilier berada dalam kerangka normatif yang padat yang mengartikulasikan hukum sipil, hukum notaris, dan, semakin banyak, hukum digital.

KUHP — pasal dasar

• Pasal 1984: mendefinisikan perjanjian mandat sebagai konvensi di mana pemberi kuasa memberikan kepada penerima kuasa kekuasaan untuk bertindak atas namanya dan untuk akun mereka. Kuasa adalah instrumennya yang material.
• Pasal 1985: memposisikan aturan keselarasan bentuk — kuasa harus mengambil setidaknya bentuk yang sama dengan akta yang diacu. Diterapkan pada penjualan immobilier, ini memberlakukan bentuk otentik.
• Pasal 1987: mengingatkan bahwa kuasa khusus diperlukan dalam kasus akta disposisi (penjualan, donasi, pembentukan hipotik).
• Pasal 2003 hingga 2010: mengatur akhir mandat (pencabutan, kematian, ketidakmampuan) dan efek pencabutan terhadap pihak ketiga.
• Pasal 815-3: dalam kasus pembagian harta, mengharuskan persetujuan bulat dari peserta pembagian untuk akta disposisi.

Hukum notaris

• Undang-Undang 25 ventôse tahun XI (16 Maret 1803): mendirikan monopoli notaris untuk akta otentik di Prancis, termasuk mutasi immobilier.
• Dekret n° 71-941 26 November 1971 yang berkaitan dengan akta yang ditetapkan oleh notaris, khususnya bentuk expedisi dan menit.
• Dekret n° 2020-1422 20 November 2020: pengenalan akta otentik dari jarak jauh melalui konferensi video yang aman.

Tanda tangan elektronik dan dematerialisasi

• Regulasi eIDAS n° 910/2014 (UE): menetapkan tiga tingkat tanda tangan elektronik (sederhana, maju, berkualitas) dan nilai hukumnya. Tanda tangan berkualitas dianggap setara dengan tanda tangan tulisan tangan. Berlaku untuk akta di bawah tangan yang persiapan untuk penjualan.
• Pasal 1366 KUHP: mengabadikan nilai pembuktian dari tulisan elektronik dengan syarat bahwa pengarangnya dapat diidentifikasi dengan benar dan integritasnya dijamin.
• Pasal 1367 KUHP: mendefinisikan tanda tangan elektronik sebagai tanda yang tidak dapat dipalsukan dari persetujuan penandatangan.

Risiko hukum

Kuasa yang cacat dalam bentuknya mengekspos penjual pada tuntutan pembatalan penjualan, dapat diajukan dalam jangka waktu 5 tahun (pasal 2224 KUHP). Pembeli yang terelak dapat menuntut ganti rugi. Notaris yang menjalankan akta berdasarkan kuasa yang tidak memadai bertanggung jawab atas tanggung jawab profesional sipilnya, dijamin oleh asuransi wajib Kamar Notaris. Akhirnya, dalam kasus penipuan — pencurian identitas atau pemalsuan kuasa — sanksi pidana pasal 313-1 (penipuan) dan 441-1 (pemalsuan dalam tulisan) KUHP berlaku, dengan hukuman yang dapat mencapai 7 tahun penjara dan denda 750.000 €.

Skenario penggunaan: kuasa immobilier dalam praktik

Skenario 1: pemilik yang diekspor menjual apartemen di Paris

Pemilik yang tinggal selama tiga tahun di Asia Tenggara ingin menjual apartemen dua kamar di kota metropolitan Prancis. Dia tidak dapat kembali ke Prancis untuk menandatangani akta penjualan dalam jangka waktu yang disepakati dengan pembeli. Dia menghubungi konsulat jenderal Prancis terdekat dengan tempat tinggalnya, membuat janji dan menandatangani kuasa notaris konsular yang menunjuk kakaknya sebagai penerima kuasa dengan kekuasaan menandatangani akta penjualan dengan harga dasar yang ditentukan. Kuasa dipostulatkan, dipindai dengan resolusi tinggi dan ditransmisikan melalui saluran aman ke notaris di Prancis, yang menerima aslinya melalui surat bersertifikat internasional 10 hari sebelum penandatanganan. Total waktu pemrosesan adalah 18 hari, dibandingkan dengan 45 hari jika pemilik harus mengatur perjalanan. Penghematan biaya perjalanan dan akomodasi diperkirakan antara 2.500 € dan 4.000 €.

Skenario 2: penjualan properti pembagian harta antara ahli waris yang tinggal di tiga negara berbeda

Empat ahli waris berbagi dalam pembagian harta pavilun yang diperoleh berdasarkan warisan. Dua tinggal di Prancis, satu di Belgia dan satu di Kanada. Untuk menghindari mengumpulkan empat penandatangan di kantor notaris yang sama, dua kuasa konsular didirikan di Brussel dan Montreal. Dua ahli waris Prancis menandatangani secara pribadi di hadapan notaris yang menjalankan. Penerima kuasa yang ditunjuk (salah satu ahli waris yang hadir di Prancis untuk ahli waris Belgia; teman bersama untuk ahli waris Kanada) hadir dengan kekuasaan otentik. Penjualan dilakukan dalam satu pertemuan. Tanpa perangkat ini, penundaan koordinasi akan menunda penjualan selama 3 hingga 6 bulan menurut perkiraan notaris biasa untuk tipe dossier ini, dengan biaya tambahan biaya properti bersama dan pajak tanah yang dapat melebihi 3.000 €.

Skenario 3: SCI keluarga menjual ruang komersial melalui pengurus yang diberi kuasa

Perkumpulan sipil immobilier yang menahan ruang komersial seluas 180 m² memutuskan untuk menjual properti ini mengikuti sidang luar biasa yang memberi otorisasi penjualan dengan kesepakatan bulat anggota. Pengurus SCI, satu-satunya yang memiliki kekuasaan untuk mewakili perkumpulan, mendelegasikan kekuasaan ini melalui kuasa notaris kepada pengurus anggota-adjoint karena rawat inap yang dijadwalkan. Kuasa adalah khusus — terbatas pada penjualan properti tunggal ini, dengan harga dasar dan dalam jangka waktu 6 bulan — dan melampirkan PV rapat. Notaris yang menjalankan menerima dossier tanpa syarat. Kelancaran proses memungkinkan menghormati janji jual yang ditandatangani sebelumnya tanpa penalti keterlambatan, menghemat SCI dari indemnitas immobilisasi kontrak (sekitar 1% dari harga penjualan yang direncanakan, yaitu beberapa ribu euro dalam kasus ini).

Kesimpulan

Kuasa untuk menjual properti immobilier adalah lebih dari sekadar formalitas administratif: itu adalah akta hukum yang keabsahannya mengondisikan keabsahan penjualan itu sendiri. Pasal 1985 KUHP dengan jelas memberlakukan bentuk otentik notaris, baik pemberi kuasa berada di Prancis atau di luar negeri. Menghormati keselarasan bentuk, merinci dengan tepat kekuasaan yang didelegasikan, dan memverifikasi durasi keabsahan akta adalah tiga pilar kuasa yang tidak dapat diserang.

Jika penjualan akhir selalu memerlukan akta notaris, tahap persiapan — janji jual, mandat agen, otorisasi pengurus SCI — sekarang dapat dematerialisasi melalui tanda tangan elektronik yang sesuai eIDAS. Certyneo mendampingi profesional immobilier, kantor notaris dan investor dalam transisi digital ini dengan alat yang disertifikasi dan antarmuka yang dirancang untuk akta multi-penandatangan.

Siap untuk mengamankan mandat dan dokumen immobilier Anda? Temukan penawaran Certyneo dan minta demonstrasi gratis hari ini.