Manajemen persewaan lengkap: Panduan pemilik

Pendahuluan

Manajemen sewa mewakili serangkaian kewajiban hukum, fiskal, dan administratif yang harus dikuasai oleh semua tuan tanah untuk mengamankan investasi real estat mereka. Antara menyusun sewa, memungut uang sewa, mengelola uang jaminan, dan mengatur pungutan tahunan, langkah-langkahnya banyak dan diatur oleh persenjataan legislatif yang padat: undang-undang 6 Juli 1989, undang-undang ALUR tahun 2014, undang-undang ELAN tahun 2018, tanpa melupakan ketentuan KUHPerdata. Panduan ini ditujukan untuk pemilik kecil dengan satu hingga tiga properti serta investor berpengalaman atau manajer profesional. Pedoman ini mencakup poin-poin penting dalam pengelolaan persewaan yang patuh, menguntungkan, dan berkelanjutan, serta menekankan praktik baik dan kesalahan yang harus dihindari.

1. Menyusun dan menandatangani perjanjian sewa

Kontrak sewa merupakan landasan hubungan sewa. Sejak berlakunya undang-undang ALUR tanggal 24 Maret 2014 dan keputusan pelaksanaannya tanggal 29 Mei 2015, sewa tempat tinggal harus mengikuti model standar wajib untuk persewaan kosong (tempat tinggal utama) dan berperabotan. Dokumen tersebut harus menyebutkan secara khusus identitas para pihak, uraian yang tepat mengenai akomodasi, tempat tinggal (hukum Boutin), jumlah sewa, jangka waktu (3 tahun untuk sewa kosong, 1 tahun untuk sewa berperabotan), dan syarat-syarat revisi.

Beberapa lampiran wajib harus menyertai sewa: file diagnosis teknis (DPE, laporan risiko paparan timbal, keadaan risiko alam dan teknologi), pemberitahuan informasi tentang hak dan kewajiban para pihak, dan peraturan kepemilikan bersama jika berlaku. Sejak Juli 2021, DPE dengan klasifikasi F atau G tunduk pada pembatasan peninjauan sewa, dan sejak tahun 2023, perumahan dengan klasifikasi G+ dilarang untuk disewakan.

Di wilayah yang tegang (28 wilayah perkotaan ditentukan berdasarkan keputusan), pengendalian sewa berlaku, khususnya di Paris, Lille, Lyon, Montpellier dan Bordeaux. Lessor harus menghormati kenaikan sewa referensi di bawah sanksi sanksi administratif.

2. Manajemen sewa dan tinjauan tahunan

Pengumpulan sewa secara teratur merupakan inti dari profitabilitas sewa. Penyewa harus mengeluarkan tanda terima secara cuma-cuma atas setiap permintaan penyewa (pasal 21 undang-undang tahun 1989). Sewa hanya dapat direvisi setahun sekali, pada tanggal yang disepakati dalam sewa, berdasarkan Indeks Referensi Sewa (IRL) yang diterbitkan setiap triwulan oleh INSEE.

Sejak undang-undang tanggal 16 Agustus 2022 terkait daya beli, kenaikan IRL dibatasi sebesar 3,5% untuk perumahan yang diklasifikasikan A hingga E, dan dibekukan untuk saringan termal (F dan G). Dalam hal terdapat hutang yang belum dibayar, lessor mempunyai beberapa pengaruh: pemberitahuan resmi, pengaktifan klausul pengakhiran, perintah pembayaran oleh juru sita, dan rujukan ke hakim perlindungan sengketa. Asuransi sewa yang belum dibayar (GLI) atau sistem jaminan publik Visale dapat menjamin pendapatan.

3. Uang jaminan dan inventaris

Uang jaminan diatur secara ketat: tidak boleh melebihi harga sewa satu bulan tidak termasuk biaya untuk sewa kosong, dan dua bulan untuk sewa berperabotan. Itu harus dikembalikan dalam waktu satu bulan setelah serah terima kunci jika inventaris keluar sesuai, atau dua bulan jika terjadi kerusakan. Di luar itu, dikenakan denda sebesar 10% dari sewa bulanan per bulan keterlambatan.

Inventarisasi tempat masuk dan keluar, yang dilakukan secara bertentangan, merupakan dokumen kunci yang membenarkan pengurangan apa pun. Dianjurkan untuk melengkapinya dengan foto-foto bertanggal dan inventaris terperinci untuk akomodasi berperabotan.

4. Regularisasi biaya

Penyewa dapat meminta ketentuan bulanan mengenai biaya yang dapat dipulihkan (SK no. 87-713 tanggal 26 Agustus 1987) termasuk air, pemanas kolektif, pemeliharaan area umum dan pajak limbah rumah tangga. Regularisasi tahunan wajib harus dilakukan dengan dokumen pendukung, dikomunikasikan kepada penyewa satu bulan sebelumnya. Jika tidak ada regularisasi dalam waktu tiga tahun, lessor kehilangan hak penarikan kembali.