Uloga javnog bilježnika u kupnji nekretnine: cjeloviti vodič

Uloga javnog bilježnika u kupnji nekretnina: potpuni vodič

Uvod

Intervencija javnog bilježnika bitan je korak tijekom svake kupnje nekretnine u Francuskoj. Javni i ministarski službenik kojeg imenuje ministar pravosuđa, bilježnik osigurava transakciju, jamči njezinu pravnu valjanost i štiti interese obiju strana. Njegova uloga nadilazi jednostavno sastavljanje ugovora: podržava kupca i prodavatelja od prvih razgovora do predaje ključeva. Razumijevanje njihovih misija omogućuje kupcu da predvidi procedure, kontrolira rokove i optimizira ukupne troškove njihove akvizicije. Ovaj članak detaljno opisuje zakonske obveze javnog bilježnika, njihove konkretne misije i dobre prakse za učinkovitu suradnju s njima.

Javni bilježnik, jamac pravne sigurnosti transakcije

Javni bilježnik djeluje kao javni službenik delegiran u nadležnost države. U skladu s Odredbom br. 45-2590 od 2. studenoga 1945., on daje vjerodostojnost aktima koje sastavlja, čime im daje izvršnost i određeni datum. Kod kupnje nekretnine ova je ovjera obavezna za svaki prijenos vlasništva, prema članku 4. dekreta od 4. siječnja 1955. koji se odnosi na zemljišne knjige.

Prije potpisa, javni bilježnik provodi dubinske provjere: vlasništvo prodavatelja, nepostojanje hipoteka ili skrivenih služnosti, urbanističku usklađenost nekretnine (urbanističko rješenje, urbanističko pravo prvokupa), usklađenost s obveznom tehničkom dijagnostikom (DPE, azbest, olovo, termiti, ERP). On također osigurava pravnu sposobnost ugovornih strana.

Konkretne misije javnog bilježnika tijekom kupnje

Konkretne misije javnog bilježnika tijekom kupnje

Intervencije javnog bilježnika odvijaju se u nekoliko faza. Prvo sastavlja kompromis ili obećanje prodaje, dokument koji postavlja konačne uvjete transakcije. Tijekom 10-dnevnog roka za odustajanje predviđenog člankom L.271-1 Zakona o gradnji i stanovanju, kupac može odustati bez kazne.

Između nagodbe i vjerodostojnog djela (obično 2 do 3 mjeseca), javni bilježnik prikuplja obvezne dokumente: status hipoteke, potvrdu o građanskom statusu, poreznu situaciju nekretnine, dokumente o suvlasništvu ako je primjenjivo (članak L.721-2 CCH-a). Također obračunava pravo prijenosa za naknadu (oko 5,80% cijene za staro) i priprema završni akt.

Na dan potpisivanja, čita vjerodostojni akt, prikuplja sredstva, predaje ključeve i objavljuje prodaju zemljišnoknjižnoj službi u mjesecu nakon potpisivanja.

Javnobilježničke naknade i troškovi

Suprotno uvriježenom mišljenju, "bilježničke naknade" ne pripadaju u potpunosti javnobilježničkom uredu. Oni su podijeljeni u tri dijela: carine i porezi (oko 80%), koji se plaćaju državi i zajednicama; javnobilježničke pristojbe (otprilike 10%), regulirane dekretom br. 2016-230 od 26. veljače 2016. godine; i isplate (predujmovi za dobivanje dokumenata i potvrda).

Od Macronovog zakona od 6. kolovoza 2015., javni bilježnici mogu odobriti popust do 20% na svoje naknade za transakcije iznad 100.000 eura, što zaslužuje pregovore.Od Macronovog zakona od 6. kolovoza 2015., javni bilježnici mogu odobriti popust do 20% na svoje naknade za transakcije iznad 100.000 eura, što zaslužuje pregovore.

Praktični primjeriPrimjer 1 – Kupnja stambenog stana u Lyonu ⬥⬥⬥: Za staru nekretninu od 350.000 €, kupac je potpisao kompromis kod svog bilježnika. Otkrio je pravo prvenstva koje nije prvobitno spomenuto i dao je ponovno pregovarati o cijeni od 8000 eura, izbjegavajući kasniji spor.

Primjer 2 – Stjecanje nove nekretnine (VEFA) ⬥⬥⬥: Tijekom prodaje u budućem stanju dovršenosti, javni bilježnik potvrdio je financijsko jamstvo dovršetka od investitora (članak L.261-11 CCH) i osigurao pozive za sredstva u ratama prema napretku radova.Primjer 3 – Kupnja s kreditom za premošćivanje ⬥⬥⬥: Javni bilježnik koordinirao je skidanje stare hipoteke i uspostavljanje novog jamstva, čime je omogućeno sinkronizirano potpisivanje ta dva posla.

Zaključak

Javni bilježnik je mnogo više od jednostavnog sastavljača akata: on je neutralni pravni savjetnik koji osigurava cijeli vaš nekretninski projekt. Odabir vlastitog javnog bilježnika (besplatnog jer se naknade dijele između dviju tvrtki u slučaju dvostrukog zastupanja) omogućuje vam da iskoristite personalizirane savjete. Nemojte se ustručavati konzultirati ga prije kompromisa kako biste predvidjeli porezna, imovinska ili nasljedna pitanja povezana s vašom akvizicijom.