Fiança de lloguer: càlcul i restitució legal

La fiança constitueix una de les quantitats més regulades en el marc d'un contracte de lloguer. Regulada per la Llei n°89-462 de 6 de juliol de 1989, coneguda com a llei Mermaz, és, però, objecte de nombrosos litigis entre propietaris i llogaters, especialment durant la restitució al final del contracte d'arrendament. Conèixer les normes precises de càlcul, conservació i restitució és fonamental per assegurar la relació de lloguer i evitar disputes davant la comissió departamental de conciliació o el jutge de contenciós de protecció.

Càlcul de l'import de la fiança legal

L'import del dipòsit de seguretat està estrictament limitat per llei i depèn del tipus de lloguer:

• Lloguer buit (habitatge principal): el dipòsit està limitat aun mes de lloguer sense despeses, d'acord amb l'article 22 de la llei de 6 de juliol de 1989, modificada per la llei MOLLE de 2009.
• Lloguer moblat (habitatge principal): des de la llei ALUR del 24 de març de 2014, el dipòsit es limita ados mesos de lloguer sense despeses(article 25-6 de la llei de 1989).
• Lloguer de temporada o mobilitat: sense límit legal per al lloguer de temporada; no es pot exigir cap fiança per a un lloguer de mobilitat (article 25-14).

La fiança s'ha d'abonar en el moment de la signatura del contracte d'arrendament i el seu import s'ha de fer constar expressament en el contracte. Tingueu en compte: si el lloguer es paga per avançat per un període superior a dos mesos,no es pot exigir cap dipòsit de seguretatde l'arrendatari.

Terminis de retorn després de l'inventari

La devolució de la fiança es regeix per terminis estrictes ja que la llei ALUR:

• 1 mes màximsi l'inventari de sortida ésconformeen l'inventari de llocs d'entrada;
• 2 mesos màximsidanyo s'observen infraccions.

Aquests terminis van des de l'entrega de les claus a l'arrendador o al seu mandatari. En copropietat, l'arrendador pot mantenir una prestació de20% màximdes de l'ingrés fins al tancament anual dels comptes de cotitularitat, per tal de liquidar els possibles ajustos de càrregues.

En cas de retorn tardà, la fiança s'incrementarà en10% del lloguer mensual sense incloure els càrrecs per mes de retard iniciat, sanció automàtica prevista a l'article 22 de la llei de 1989.

Deduccions permeses en dipòsit

L'arrendador només pot fer deduccions prèvia presentació dedocuments de suport: pressupostos, factures, informes de l'agutzil o fotos adjuntes a l'inventari. Són especialment justificables els següents:

• reparacions de lloguer no realitzades (decret núm. 87-712 de 26 d'agost de 1987);
• lloguers i càrrecs impagats;
• danys més enllà de la deterioració normal;
• regularitzacions de càrrecs.

Allàen ruïnes, definit com el desgast normal lligat al temps, no es pot facturar mai a l'arrendatari. A partir de la llei ALUR, arrendador i llogater poden acordar una graella de ruïnes annexa al contracte d'arrendament per objectivar les deduccions.

Recurs en cas de conflicte

En cas de desacord, l'arrendatari haurà d'enviar prèviament unnotificació formal mitjançant carta certificada amb acusament de recepció. A falta d'acord amistós, podrà embargar elcomissió departamental de conciliació(CDC), aleshores si no ho fajutge contenciós de protecciódel tribunal judicial. L'acció està prescrita per3 anysa partir de la data de venciment de la devolució (article 7-1 de la llei de 1989).

Conclusió

Dominar el règim de dipòsit de seguretat garanteix la relació propietari-arrendatari. La documentació rigorosa (inventari detallat, fotografies, quadrícula d'obsolescència, prova de treball) segueix sent la millor protecció davant litigis i garanteix la restitució d'acord amb el marc legal.