Gayrimenkul alımında noterin rolü: tam kılavuz

Gayrimenkul alımlarında noterin rolü: tam kılavuz

Giriş

Fransa'da herhangi bir gayrimenkul alımında noterin müdahalesi önemli bir adımdır. Adalet Bakanı tarafından atanan bir kamu ve bakanlık yetkilisi olan noter, işlemi güvence altına alır, hukuki geçerliliğini garanti eder ve her iki tarafın çıkarlarını korur. Görevi basit tapu taslağının ötesine geçer: alıcı ve satıcıyı ilk görüşmelerden anahtarların teslimine kadar destekler. Misyonlarını anlamak, alıcının prosedürleri tahmin etmesine, son teslim tarihlerini kontrol etmesine ve satın alma işleminin genel maliyetini optimize etmesine olanak tanır. Bu makale, noterin yasal yükümlülüklerini, somut misyonlarını ve noterlerle etkili bir şekilde işbirliği yapmaya yönelik iyi uygulamaları ayrıntılarıyla anlatmaktadır.

Noter, işlemin hukuki güvenliğinin garantörü

Noter, Devletin yetkisine devredilen bir kamu görevlisi gibi hareket eder. 2 Kasım 1945 tarih ve 45-2590 sayılı Kararname uyarınca hazırladığı kanunlara geçerlilik kazandırır, bu da onlara uygulanabilirlik ve belirli bir tarih verir. Gayrimenkul satın alırken, tapu tesciline ilişkin 4 Ocak 1955 tarihli kararnamenin 4. maddesi uyarınca, herhangi bir mülkiyet devri için bu kimlik doğrulama zorunludur.

İmzalamadan önce noter derinlemesine kontroller yapar: satıcının mülkiyet tapusu, ipotek veya gizli irtifak bulunmaması, mülkün kentsel planlamaya uygunluğu (kentsel planlama sertifikası, kentsel ön alım hakkı), zorunlu teknik teşhislere uygunluk (DPE, asbest, kurşun, termitler, ERP). Ayrıca tarafların sözleşme yapma ehliyetini de sağlar.

Noterin satın alma sırasındaki somut görevleri

Noterin satın alma sırasındaki somut görevleri

Noterin müdahaleleri birkaç aşamada gerçekleşir. İlk olarak, işlemin nihai koşullarını belirleyen bir belge olan uzlaşmayı veya satış vaadini hazırlar. İnşaat ve Konut Kanunu'nun L.271-1 maddesinde öngörülen 10 günlük cayma süresi içerisinde alıcı, cezasız olarak cayma hakkına sahiptir.

Uzlaşma ile asıl senet arasında (genellikle 2 ila 3 ay) noter zorunlu belgeleri toplar: ipotek durumu, medeni durum belgesi, mülkün vergi durumu, varsa ortak mülkiyet belgeleri (CCH madde L.721-2). Ayrıca, dikkate alınmak üzere devir haklarını da hesaplar (eskisinin fiyatının yaklaşık %5,80'i) ve nihai senedi hazırlar.

İmza gününde asıl tapuyu okur, parayı toplar, anahtarları teslim eder ve imzayı takip eden ay içinde satışı tapu dairesine yayınlar.

Noter ücretleri ve masrafları

Yaygın inanışın aksine, “noter ücretleri” tamamen noter ofisine tahakkuk etmez. Bunlar üç kısma ayrılır: Devlete ve topluluklara ödenen harçlar ve vergiler (%80 civarında); no.lu kararnameye göre düzenlenen noter ücretleri (yaklaşık %10). 26 Şubat 2016 2016-230; ve ödemeler (belge ve sertifikaların alınması için ödenen maliyetler).

6 Ağustos 2015 tarihli Macron yasasından bu yana, noterler, müzakere edilmesi gereken 100.000 Euro'nun üzerindeki işlemlerde ücretlerinde %20'ye varan indirim uygulayabilmektedir.6 Ağustos 2015 tarihli Macron yasasından bu yana, noterler, müzakere edilmesi gereken 100.000 Euro'nun üzerindeki işlemlerde ücretlerinde %20'ye varan indirim uygulayabilmektedir.

Pratik örneklerÖrnek 1 – Lyon'da bir apartman dairesinin satın alınması ⬥⬥⬥: 350.000 € değerindeki eski bir mülk için, alıcı noteri ile bir uzlaşma imzaladı. Başlangıçta belirtilmeyen bir geçiş hakkı tespit etti ve 8.000 € tutarındaki fiyatı yeniden görüşerek daha sonraki bir anlaşmazlığı önledi.

Örnek 2 – Yeni mülk edinimi (VEFA) ⬥⬥⬥: Gelecekte tamamlanma durumundaki bir satış sırasında noter, geliştiriciden tamamlanma mali garantisini doğruladı (CCH'nin L.261-11 maddesi) ve işin ilerleyişine göre taksitler halinde fon çağrılarını güvence altına aldı.Örnek 3 – Köprü kredisi ile satın alma ⬥⬥⬥: Noter, eski ipoteğin kaldırılmasını ve yeni teminatın oluşturulmasını koordine ederek iki işlemin senkronize olarak imzalanmasına olanak sağlamıştır.

Sonuç

Noter, basit bir tapu taslağı hazırlayıcısından çok daha fazlasıdır: tüm gayrimenkul projenizi güvence altına alan tarafsız bir hukuk danışmanıdır. Kendi noterinizi seçmek (ikili temsil durumunda ücretler iki firma arasında paylaşıldığı için ücretsizdir) kişiselleştirilmiş tavsiyelerden yararlanmanıza olanak tanır. Satın alımınızla bağlantılı vergi, mülkiyet veya miras sorunlarını öngörmek için uzlaşmadan önce ona danışmaktan çekinmeyin.