Eksiksiz kiralama yönetimi: Ev sahibinin kılavuzu

Giriş

Kira yönetimi, tüm ev sahiplerinin gayrimenkul yatırımlarını güvence altına almak için ustalaşması gereken bir dizi yasal, mali ve idari yükümlülüğü temsil eder. Kira kontratının hazırlanması, kiranın toplanması, depozito yönetimi ve masrafların yıllık olarak düzenlenmesi arasında çok sayıda adım vardır ve yoğun bir mevzuat cephaneliği tarafından yönetilir: 6 Temmuz 1989 tarihli kanun, 2014 tarihli ALUR kanunu, 2018 tarihli ELAN kanunu, Medeni Kanun hükümleri de unutulmamalıdır. Bu kılavuz, bir ila üç mülkü olan küçük mülk sahiplerinin yanı sıra deneyimli yatırımcı veya profesyonel yöneticiye yöneliktir. Uyumlu, kârlı ve sürdürülebilir kiralama yönetiminin temel noktalarını kapsamakta, iyi uygulamaları ve kaçınılması gereken tuzakları vurgulamaktadır.

1. Kira sözleşmesinin hazırlanması ve imzalanması

Kira sözleşmesi, kira ilişkisinin temel taşıdır. 24 Mart 2014 tarihli ALUR yasasından ve 29 Mayıs 2015 tarihli uygulama kararından bu yana, konut kiralamasının boş (ana konut) ve mobilyalı kiralamalar için zorunlu standart modele uygun olması gerekmektedir. Özellikle tarafların kimliğini, kalacak yerin kesin tanımını, yaşam alanını (Butin kanunu), kira tutarını, süreyi (boş kira için 3 yıl, eşyalı kira için 1 yıl) ve revizyon şartlarını belirtmelidir.

Kira sözleşmesine birkaç zorunlu ek eklenmelidir: teknik teşhis dosyası (DPE, kurşuna maruz kalma riskleri raporu, doğal ve teknolojik risklerin durumu), tarafların hak ve görevlerine ilişkin bilgi bildirimi ve varsa ortak mülkiyet düzenlemeleri. Temmuz 2021'den bu yana, F veya G olarak sınıflandırılan bir DPE, kira inceleme kısıtlamalarına tabidir ve 2023'ten bu yana, G+ olarak sınıflandırılan konutların kiralanması yasaktır.

Özellikle Paris, Lille, Lyon, Montpellier ve Bordeaux'da gergin bölgelerde (kararnameyle tanımlanan 28 kentsel alan) kira kontrolü uygulanıyor. Kiraya veren, idari yaptırımların cezası kapsamında artan referans kiraya saygı göstermelidir.

2. Kira yönetimi ve yıllık inceleme

Kiraların düzenli tahsilatı, kira kârlılığının kalbini oluşturur. Kiraya veren, kiracının her talebi üzerine ücretsiz bir makbuz düzenlemek zorundadır (1989 kanununun 21. maddesi). Kira, INSEE tarafından üç ayda bir yayınlanan Kira Referans Endeksi (IRL) esas alınarak, kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte yılda yalnızca bir kez revize edilebilir.

16 Ağustos 2022 tarihli satın alma gücüne ilişkin yasadan bu yana, IRL'deki artış A'dan E'ye kadar sınıflandırılan konutlar için %3,5 ile sınırlandırılmış ve termal filtreler (F ve G) için dondurulmuştur. Borçların ödenmemesi durumunda, kiraya verenin çeşitli araçları vardır: resmi bildirim, fesih maddesinin etkinleştirilmesi, icra memuru tarafından ödeme emri ve koruma anlaşmazlıkları hakimine havale. Ödenmemiş kira sigortası (GLI) veya Visale kamu garanti sistemi geliri güvence altına alabilir.

3. Depozito ve envanter

Depozito sıkı bir şekilde düzenlenmiştir: Boş bir kira bedeli hariç bir aylık kira tutarını ve eşyalı bir kira bedeli için iki ayı aşamaz. Çıkış envanterinin uygun olması durumunda anahtar tesliminden itibaren bir ay, hasar durumunda ise iki ay içerisinde iade edilmesi gerekmektedir. Bunun ötesinde, gecikilen her ay için aylık kira bedelinin %10'u oranında ceza uygulanır.

Çelişkili bir şekilde yürütülen giriş ve çıkış tesislerinin envanteri, herhangi bir kesintiyi haklı çıkaracak temel belgeyi oluşturmaktadır. Mobilyalı konaklama için tarihli fotoğraflar ve ayrıntılı bir envanter ile doldurulması tavsiye edilir.

4. Ücretlerin düzenlenmesi

Kiraya veren, su, toplu ısınma, ortak alanların bakımı ve evsel atık vergisi dahil olmak üzere geri kazanılabilir ücretler (26 Ağustos 1987 tarih ve 87-713 sayılı kararname) ile ilgili aylık karşılıklar talep edebilir. Kiracıya bir ay önceden iletilen destekleyici belgelerle zorunlu yıllık düzenleme yapılmalıdır. Üç yıl içerisinde düzenleme yapılmaması durumunda kiraya veren, geri çağırma hakkını kaybeder.