Nekilnojamojo turto pirkimas: pilnas teisinis ir finansinis procesas

Įvadas

Nekilnojamojo turto įsigijimas Prancūzijoje yra viena iš svarbiausių turtinių operacijų namų ūkiui ar įmonei. Nuo kainos derybų, privalomosios diagnostikos atlikimo, apsilankymo notaro biure ir nekilnojamojo turto kredito gavimo – pirkimo procesas reikalauja sudėtingų teisinių, mokestinių ir finansinių žinių. Reglamentuojamas Prancūzijos Pilietinio kodekso, 2014 m. ALUR įstatymo ir daugelio sektoriaus reglamentų, nekilnojamojo turto pirkimas reikalinga kruopštaus pasiruošimo. Šis vadovas aprašo kiekvieną įsigijimo proceso etapą, ar tai būtų pagrindinė rezidencija, nuomos investicija ar komercinė operacija, įtraukiant teisinius reikalavimus ir turimus finansinius instrumentus.

Derybų etapas: sandorio teisinis pagrindas

Nekilnojamojo turto derybos peržengia paprastą kainos diskusiją. Jie teisiškai įpareigoja šalis nuo parašo po parašyto pirkimo pasiūlymo, kuris, priimtas pardavėjo, yra pardavimo pažadas Pilietinio kodekso 1583 ir toliau sekančių straipsnių prasme. Pirkėjas turi išanalizuoti keletą parametrų: kainą už m² šiame sektoriuje, vietinio rinkos būklę, reikalingus remontus, bendro namo nuomos mokesčius ir taikytiną mokesčių sistemą.

Derybos apima ir suspenduotas sąlygas, įtrauktas į kompromisą: nekilnojamojo turto kredito gavimą (privalomą pagal Scrivener įstatymą), įkeitimų nebuvimą, teigiamą diagnostikos rezultatą. Profesionalios derybos taip pat apima nuosavybės perdavimo datą, agentūros honorarų pasiskirstymą ir galimas papildomas garantijas. Nuomos investicijos atveju derybos turi atsižvelgti į grynąjį ir negrynąjį pajamų grąžumą, nuomos apribojimą šiose zonose, kuriuos nustato ALUR įstatymas, ir perspektyvas dėl papildomosios vertės atpigindžiant.

Privaloma nekilnojamojo turto diagnostika

Techninio diagnostikos dossier (DDT) yra įpareigojimas, nustatytas Statybos ir Gyvenimo kodekse. Jame yra: DPE (energinio efektyvumo diagnostika), azbeστo diagnostika, švino diagnostika (CREP), termitų diagnostika, gamtinių ir technologinių rizikų būklės diagnostika (ERP), dujų ir elektros instaliacijos diagnostika, skirta daugiau nei 15 metų senumo instaliacijom, Carrez įstatymo matavimas bendrininkystės atveju ir oro triukšmo nuisansų būklė.

Nuo 2021 m. Klimato ir atsparumo įstatymo priėmimo DPE sąlygojai net nuomą: G klasės negyvendiniai pastatai naudoti nuomai uždrausti nuo 2025 m., F bus uždrausti nuo 2028 m. Pirkėjui nepalankus DPE pateisina kainos mažinimą derybose arba remonto biudžeto įtraukimą. Diagnostika įpareigoja pardavėjo atsakomybę: bet koks praleidas dalykas ar klaida gali sukelti ieškinį dėl kainos sumažinimo arba pardavimo atšaukimo pagal paslėpto trūkumo pagrindą (Pilietinio kodekso 1641 straipsnis).

Notaro centringas vaidmuo

Notaras yra viešo biuro pareigūnas, kurio dalyvavimas yra privalomas bet kokiai nekilnojamojo turto pardavimui (1810 m. vasario 25 d. įstatymo 4 straipsnis). Jis patvirtina aktą, užtikrina jo publikavimą žemės registracijos tarnyboje ir garantuoja sandorio teisinį saugumą. Jo užduotys apima savybės kilmės tikrinimą per 30 metų, įkeitimų patikrą, turto hipotekos būklę ir urbanistinį atitikimą.

Notaro mokesčiai, netiksliai pavadinti (jie iš esmės apima valstybei ir savivaldybėms grąžintas mutacijos teises), sudaro apie 7-8 % kainos senosiose nekilnojamose valdose ir 2-3 % naujosiose. Tarp kompromiso ir autentinio akto, 3-4 mėnų delsa leidžia nustatyti sąlygas. Notaras taip pat atlieka miesto pirmo apsigynimo teiso (DPU) panaikinimą, kuris kai kuriose zonose gali sulėtinti sandorį.

Finansavimas nekilnojamojo turto kreditu

Nekilnojamojo turto kreditas yra reguliuojamas Vartotojo kodekso (straipsniai L313-1 ir toliau). Skolintojai turi privalomą 10 dienų refleksijos laiką po to, kai gauna paskolos pasiūlymą. Aukščiausiasis finansinio stabilumo taryba (HCSF) riboja skolinimosi dydį iki 35 % grynųjų pajamų ir trukmę iki 25 metų (27 metai su atidėjimu naujam turtui).

Pirkėjas turi palyginti TAEG (metinį efektyvų paskolos palūkanų procentą), kuris apima palūkanas, skolininko draudimą, dossier mokesčius ir garantijas (hipotek arba garantiją). Nuo 2022 m. Lemoine įstatymo, draudimo delegavimas yra galimas bet kuriuo metu, generuodamas iš esmės santaupas. Nuomos investicijai, paskolos palūkanos yra atskaitytinos iš žemės nuomos pajamų, optimizuojant fiskalinį montavimą.