Nuosavybės parduodamos sutartis ir elektroninis parašas

Nuosavybės sektoriaus skaitmeninimas nuo 2020 m. labai pagreitėjo. Šiandien daugiau nei 60 % nuosavybės specialistų Prancūzijoje naudoja elektroninį parašą savo išankstinėms sutartims, pasak Nacionalinio Nuosavybės Federacijos (FNAIM) įvertinimų. Tačiau išlieka daug klausimų: ar elektroniniais parašais pasirašyta pardavimo sutartis ar pardavimo žadas turi tą patį teisinį galiojimą kaip popierinė sutartis? Kokį parašo lygį reikalauti? Koks notaro vaidmuo šiame procese? Šis straipsnis pateikia aiškius ir kvalifikuotus atsakymus, pagrįstus Prancūzijos teigiuoju teise ir eIDAS europiniu reglamentavimu.

Ką sako teisė apie elektroninį pardavimo sutarties parašą

Rašto dokumentų elektroninė vertė Prancūzijos teisėje

Nuo 2000 m. kovo 13 d. įstatymo, kuris užkoduotas Civilinio kodekso 1366 ir 1367 straipsniuose, elektroninis raštas yra pripažįstamas lygiavértis popieriniam rastui, esant dviem susumuojamoms sąlygoms: patikimu asmens, iš kurio jis kilęs, identifikavimu ir dokumentų integralumo garantija. Nuosavybės pardavimo sutartis, kuri Prancūzijos teisėje yra abipusė išankstinė sutartis, neatsisaukiamai įpareigojanti abi puses su atliekamomis sąlygomis, gali būti visiškai sudaryta elektronine forma.

Tačiau šio akto pobūdis reikalinga ypatingo atsargumo. Pardavimo sutartis yra ne paprastas užsakymo kvitas: joje gali būti įpareigojami tūkstančiai eurų ir turi atitikti griežtus išankstinio sutarimo informavimo reikalavimus (Alur įstatymas, Macron įstatymas, privalomi nuosavybės diagnostikos). Naudoto parašo patikimumas tiesiogiai nulemia jo įrodymų vertę, jei kils ginčas.

Trys eIDAS parašo lygiai, taikomi nuosavybei

eIDAS reglamentas nr. 910/2014 skiria tris elektroninio parašo lygius, kurių aktualumas skiriasi priklausomai nuo nuosavybės akto tipo:

Paprastas elektroninis parašas (PEP): pakankamas informatyvių dokumentų ar žemos vertės paieškos įgaliojimams, tačiau paprastai nepakankamas pardavimo sutarčiai dėl aukšto ginčo rizikos.

Išplėstinis elektroninis parašas (IEP): tai praktiško profesionalinio darbo rekomenduojamas lygis prieš pardavimo sutartims be notaro. Jis remiasi stipriu parašiusio asmens autentifikavimu (paprastai per vienkartinį kodą OTP, siųstą į mobilų telefoną, ir dokumentinės tapatybės patikrinimą). Jis leidžia unikaliai identifikuoti parašiusį asmenį, aptikti bet kokius dokumento pakeitimus po parašo ir kelti parašiusio asmens atsakomybę.

Kvalifikuotasis elektroninis parašas (KEP): privalomas notarinių autentiškų aktų atveju, jis remiasi kvalifikuotu sertifikatu, išduotu patikimos paslaugos teikėjo (Trust Service Provider, TSP) iš Europos patiklos sąrašo. Dėl elektroninių autentiškų aktų (EAA), nuo 2008 m. notaras turi specialų kvalifikuoto parašo kūrimo įtaisą, kuriuo vadovauja Aukščiausioji Notarų Taryba (ANT) per REAL infrastruktūrą (Elektroninis Institucijų ir Notarų Tinklas).

Pardavimo sutartis be notaro ir autentiškas aktas: du skirtingi režimai

Labai svarbu skirti dvi juridiniu požiūriu skirtingas situacijas:

Pardavimo sutartis be notaro, parašyta ir pasirašyta tiesiai tarp privačių asmenų arba per nuosavybės specialistą (nuosavybės agentą, notarą tik konsultacijos tikslais), gali būti pasirašyta išplėstiniame elektroniniame parašu. Jokias teisės normos nenumato čia kvalifikuoto parašo būtinybės paprastiems turtams (išskyrus jūsų ketinamos parduoti būsto pardavimą – JKBP – arba tam tikrą turtą, kuriam taikomos specialios sistemos).

Vienpusė pardavimo žada (arba pardavimo žada), kai ji registruojama mokesčių administratoriuje per dešimt dienų (Civilinio kodekso 1589-2 straipsnis, grėsė nulumu tam tikriems žadams), reikalinga ypatingo dėmesio: registracija gali būti skaitmeninė, tačiau parašo autentiškumas turi būti neginčytinas.

Autentiškas pardavimo aktas (galutinis aktas, pasirašytas notaro biure), dėl ko jis turi turėti notaro elektroninį kvalifikuotą parašą, pagal 2005 m. rugpjūčio 10 d. dekreto nr. 2005-973 ir vėlesnius elektroninio autentiško akto tekstus.

Notaro centrinė vaidmens nuosavybės elektroniniame parašyme

Elektroninis autentiškas aktas (EAA): tyli revoliucija

Nuo 2008 m. Prancūzijos notarai gali sudaryti visiškai skaitmenintus autentiškus aktus. 2025 m., pasak ANT duomenų, daugiau nei 95 % nuosavybės pardavimo aktų notaro biuruose yra rašyti elektronine forma. Elektroninis autentiškas aktas (EAA) turi pagrindinius privalumus: patobulintas įrodinėjimo jėga, trečiosioms šalims privalomumas, saugi saugojimo vieta sistemoje MINUTIER CENTRAL (centralizuotas skaitmeninis archyvas).

Notaras apklijuoja savo elektroninį kvalifikuotą parašą naudodamas asmeninę kriptografinę USB raktą ir PIN kodą. Šis parašas remiasi sertifikatu, išduotu notarų rūme, atitinkančiu ETSI EN 319 132 standarto reikalavimus XAdES parašams arba CAdES/PAdES pagal dokumentinio formato.

Nuotolinis palyginimas: notaro teleparašas

ELAN įstatymas iš 2018 m. lapkričio 23 d. (20 straipsnis) ir tada 2020 m. balandžio 3 d. dekretas nr. 2020-395 Prancūzijoje legalizavo nuotolį palyginimą pas notarą, vadinamą „nuotoliniu notariniu aktu" arba „teleparašu". Ši procedūra leidžia pirkėjui ir/arba pardavėjui pasirašyti autentišką aktą nekeliavus fiziškai į notaro biurą, per saugią vaizdo konferencijos platformą, kurią suderinė ANT.

Praktikoje: notaras yra biure, šalys pasirodys nuotolyje per vaizdo ryšį. Tapatybės patikrinimas atliekamas realiuoju laiku, ir parašai apklijuojami elektroniškai per saugų kelią. Šis progrestas iš esmės paspartino sandorius, ypač pirkėjams, gyvenantiems užsienyje arba toli nuo regionų.

Pardavimo sutarties parašas agento biure arba internete

Praktiškoje kasdienybėje pardavimo sutartis dažnai pasirašoma agento biure arba internete, be jokio notaro kelio. Šiuo atveju SaaS elektroninio parašo platformos, kaip Certyneo nuosavybei, vaidina kritinį vaidmenį: jos turi garantuoti:

• eIDAS parašo tikrinimą (dokumentinio patikrinimo + gyvo veido verifikuoti pažengtiems lygiams)
• sertifikuotą pasirašyto dokumento laiko žymą
• išsamią audito pradžios informaciją (žurnalus, IP adresus, dokumentų atspaudus)
• saugą parašo įrodymų saugojimą

Išsamusis elektroninio parašo vadovas detalizuoja techninius kriterijus, kuriuos reikia patikrinti rinkdamiesi sprendimą.

Praktinis procedūras: pardavimo sutarties pasirašymas internete žingsnis po žingsnio

Dokumentų dossier paruošimas

Prieš bet kokį parašą pardavėjas turi sudaryti techniškų diagnostikos dossierį (TDD), apimantį: energinio efektyvumo ataskaitą (EEA), vadžio ekspozicijos rizikos konstatavimą (VERKC), jei turtas seniau nei 1949 m., elektros ir dujų vidaus instaliacijos būklę, jei daugiau nei 15 metų, rizikos ir teršalų būklę (RTB), ir azbesto diagnostiką leidimams statyti anksčiau nei 1997 m. liepa.

Šios bylos turi būti pridedamos prie pardavimo sutarties ir įtrauktos į dokumentų saugą, kuri bus pateikta elektroniniam parašui. Profesionali platforma turi leisti pasirašyti kelių puslapių dokumentus su priedais ir sugeneruoti vieną įrodymų bylą, apimančią visą dossierį.

Elektroninio parašo pareigybės maršrutas

Išplėstinio elektroninio parašo kelias pardavimo sutarčiai paprastai seka šiuos žingsnius:

1. Atsisiuntimas ir paruošimas: specialistas įkelia pardavimo sutartį ir jos priedus į platformą, padeda parašo ir inicialų zonas puslapyje po puslapio.
2. Parašiusių kvietimas: pirkėjai ir pardavėjai gauna saugią nuorodą el. paštu.
3. Tapatybės patikrinimas: atsižvelgiant į parašo lygį, parašyausias asmuo nusiuntė pažymą ir atliko selfie ar dinaminę veido atpažinimą.
4. Skaitymas ir paraphai: parašyausias asmuo peržiūri dokumentą, rašo pradines raides kiekvienoje puslapyje (arba priima automatinį suktį).
5. OTP kodas: vienkartinis kodas siųliamas SMS į tikrintą parašiusio asmens telefoną.
6. Parašo apklijavimas: parašas kriptografiškai suriš dokumentą, suteiktas laiko žyma ir registruoti su audito pradžia.
7. Archyvacija: visos šalys gauna kopią pasirašytos pardavimo sutarties PDF/A formatu su jos įrodymo ataskaitą.

Atsiskyrimo terminas ir elektroninis parašas

SRU įstatymas (Statybos ir Gyvenamosios nuosavybės kodekso L. 271-1 straipsnis) suteikia neprofesionaliam pirkėjui 10 dienų kalendorinių atsiskyrimo terminą nuo išankstinio sutarimo pranešimo. Elektroninio parašo kontekste šis pranešimas gali būti atliekamas skaitmeniškai (rekomenduota elektroninė pašto ar saugus juntus siuntimas), su sąlyga, kad kvitancija būtų įrodyminė ir suteikta laiko žyma. Parašo platforma turi integrinti rekomenduoto elektroninio pašto siuntimo funkciją, atitinkančią standartą ETSI EN 319 532.

Atminkite, kad terminas pradedamas nuo sekančios pirmojo pateikimo dienos rekomenduoti iš jūsų adreso, o ne nuo jo parašo. Pasirinkus integruotą sprendimą, kuris vienu metu tvarko parašą ir rekomenduotą elektroninio pašto pranešimą, šis kritinis žingsnis yra daug paprastesnis.

Teisingo elektroninio parašo sprendimo pasirinkimas nuosavybei

Platformos pasirinkimo kriterijai

Susiduryti su keliomis šiandienos pasiūlomis (DocuSign, Yousign, Universign, Certyneo ir kiti), nuosavybės specialistai turi vertinti platformas pagal tikslius kriterijus:

Reguliavimo atitiktis: platforma turi būti sertifikuota akredituoto organizmo (ANSSI, BSI, LSTI...) ir likti Europos patiklos sąraše arba remtis TSP iš jo. Patikrinkite ISO 27001, eIDAS pažangias ir/ar kvalifikuotas sertifikacijas pagal jūsų poreikius.

Vartotojo patirtis: nuosavybėje parašyusieji asmenys dažnai yra privatūs asmenys, neturinti elektroninio parašo žinios. Maršrutas turi būti intuityvus, prieinamų mobiliame, ir šalia su kontekstine pagalba.

Verslo integracija: idealiu atveju sprendimas suderintas su jūsų nuosavybės vadybos programa (Périclès, Immofacile, iadmin, Apimo...) per REST API arba gimines jungtis.

Įrodinėjimo saugojimas: be parašo, saugių dokumentų saugojimo iki teisinių terminų pabaigos (30 metų pardavimo aktu atveju) yra didelis klausimas. Kai kurios platformos siūlo integruotą skaitmeninį seifą, atitinkantį NF Z 42-020 standartą.

Palaikymas ir SLA: dėl aukšto finansinio pertekliaus sandorių, palaikymo (idealiu atveju 7 dienos per savaitę) prieinamumas ir 99,9 % viršija SLA yra privalomas reikalavimas.

Norėdami objektyviai palyginti rinkos sprendimus, žr. mūsų elektroninio parašo sprendimų palyginimą.

Elektroninio parašo grąžą nuosavybės agentūroje

Elektroninio parašo priėmimas sukuria išmatuojamus nuosavybės specialistų pelnus:

• Parašo laiko sumažinimas: klasikisks pardavimo sutarčiai reikalingas vidutiniškai 5–10 dienų koordinavimo, kad suvienytų šalis; elektroninis parašas sumažina šį laiką iki 24–48 valandų daugumos atvejų.
• Logistinių išlaidų sumažinimas: spausdinimas, paštas, saugojimas reiškia 15–30 € pagal biurą.
• Nepilnų dossierių normos sumažinimas: platformos reikalina visus reikalavimus baigti prieš parašą, panaudojęm pamiršimus ir nepilnus parašus.
• Klientų patirties pagerėjimas: galimybė pasirašyti iš savo namo ar biuro be keliavimo yra diferenciuojantis pardavimo argumentas.

Apskaičiuokite jūsų asmeninį investicijų grąžą mūsų ROI skaičiavimo įrankiu.

Taikomasis pagrindas nuosavybės pardavimo sutarčių elektroniniam parašui

Pagrindinės teisės normos

Civilinio kodekso 1366 ir 1367 straipsniai: šie du straipsniai yra Prancūzijos elektroninių įrodymų teisės pagrindas. 1366 straipsnis sako, kad „elektroninis raštas turi tą patį įrodymų jėgą kaip popierinis raštas, su sąlyga, kad asmenį, kurio jis kilęs, gali būti tinkamai identifikuota ir kad jis yra sukurtas ir saugomas tokiu būdu, kuris garantuoja jo integralumą". 1367 straipsnis išaiškina elektroninio parašo galiojimo sąlygas: parašyusio asmens identifikavimo patikimumą ir akto integralumo garantiją.

eIDAS reglamentas nr. 910/2014 Europos Parlamento: šis reglamentas tiesiogiai galioja Prancūzijos teisėje, apibrėžiančioje tris parašo lygius (paprastą, išplėstinį, kvalifikuotą) ir nurodydamas abipusį elektroninių kvalifikuotų parašų pripažinimą Europos Sąjungoje. 2024 m., eIDAS peržiūra 2.0 (Reglamentas ES 2024/1183) sustiprinęs tapatybės reikalavimus su Europos skaitmeninės tapatybės piniginės (ESTP) įvedimu, kurio diegimas Prancūzijoje numatytas 2026 m.

2005 m. rugpjūčio 10 d. dekretas nr. 2005-973: elektrinės autentiško akto sąlygomis, išdėstydamas notaro elektroninio kvalifikuoto parašo ir REAL infrastruktūros pagrindus. Papildyta ANT nurodymais, apibrėžiančiais saugos sąlygas ir parašo kūrimo įtaisus, kuriuos naudoja notarai.

ELAN įstatymas iš 2018 m. lapkričio 23 d. (20 straipsnis) ir 2020 m. balandžio 3 d. dekretas nr. 2020-395: legalizuojantys nuotolį palyginimą pas notarą, reglamentuojantys vaizdo konferencijos notaro sąlygas ir aiškina notaro prievolės nuotoliniu tapatybės patikrinimui.

Statybos ir Gyvenamosios nuosavybės kodekso L. 271-1 straipsnis: reglamentuojantys neprofesionalaus pirkėjo 10 dienų atsiskyrimo terminą ir elektroninio pranešimo būdą (taikant dėl jūsų atsekamabilalaus).

ETSI EN 319 132 standartas: europietiškas standartas, apibrėžiantis išplėstinio elektroninio parašo reikalavimus (XAdES), naudojamus profesiniuose ir institucinės mainose.

BDAR nr. 2016/679: biometrinių duomenų rinkimas (veido atpažinimas) elektroninio parašo tapatybės patikrinimui yra asmens duomenų apdorojimas (BDAR 9 straipsnis). Atsakingas asmuo turi aiškią teisę ir atlikti ankstesnę įtakos analizę (DPA). Elektroninio parašo teikėjai turi garantuoti BDAR atitiktį savo tapatybės patikrinimų apdorojimams.

Teisiniai pavojai, jei neatitinkama

Nesuderinamo elektroninio parašo naudojimas pardavimo sutartyje sukelia kelis pavojus: pardavimo sutarties nulumą dėl formos trūkumo, jei ginčas pasitaikys, nesugebėjimą patvirtinti parašo prieš civilinius teismus, nuosavybės agento ar notaro atsakomybę dėl patarimo prievolės nesinaudojimo, ir depozitų ar nesugebėjimo kaupimo išlaidas jei pardavimo sutartis yra ginčyta. Turi būti patikrinta, kad pasirinkta platforma pateikia įrodymo ataskaitą (arba „įrodinėjimo dossijerį") archyvuotą ir trečiosioms šalims privalomą, sudarytą iš: unikalaus dokumentų identifikatoriaus, sertifikuoto laiko žymos, kriptografinės atspaudos (hash SHA-256 arba aukščiau), kiekvieno parašiusio asmens veiklos žurnalo.

Panaudojimo scenarijai: nuosavybės pardavimo sutarties elektroninis parašas praktikoje

Scenarijus 1 — Nepriklausoma nuosavybės agentūra, tvarkanty 150–200 pardavimo sutarčių per metus

Vidutin dydžio nuosavybės agentūra su 5–8 derybininkais vadovavo iki šiol visa savo pardavimo sutartį popierinėje formoje. Kiekvienas dossieris vidutiniškai reikalavo 45 minučių administracinės darbo (spausdinimas, parašai, rekomendacija, saugojimas), be to dažnai reikalingos kartotinos paieškos gauti pardavimo sutarties parašus pirkėjams ir pardavėjams, gyvenantiems ne vietinėje vietoje.

Diegus išplėstinio elektroninio parašo sprendimą, atitinkantį eIDAS, agentūra nustatė parašo surinkimo vidutinio laiko sumažėjimą nuo 8 dienų iki mažiau nei 48 valandų. Nepilnų dossierių norma (pamiršta parapla, trūkstama puslapis) nukrito nuo 22 % iki mažiau nei 2 %. Logistinė kaina dossierį (popierius, rekomenduota paštas, saugojimas) sumažėjo 70 %. Agentūra taip pat padidino šią modernizaciją kaip pardavimo argumentą prie kliento pirmo per, kurie yra aktyvi internete.

Scenarijus 2 — Nekilnojamojo turto kūrėjas, valdantis VEFA keliose vietoje vienu metu

Nekilnojamojo turto kuriamasis, sukūrinėdamas 3–5 gyvenimams skirtus programos lygiagrečiu metu, atstovaujamus 80–150 rezervacijų per metus, susidūrė su sudėtinga geografine koordinavimo problemą: vietiniai, regioniniai ir investuotojai, gyvenantys užsienyje, susiję su koordinavimo notarais keliose studijose.

Diegus elektroninio parašo sprendimą, integruotą jo metaprogramėje per API, kūrėjas gali centralizuoti sutarties vadybą ir elektroninių autentiškų aktų. Pardavimo akto parengimo laikas VEFA sumažėjo vidutiniškai 30 %. Dokumentų atitiktis (privalomi techniniai priedai, aprašai) automatizuota per iš anksto sutvarkytus šablonus. Kūrėjas taip pat gali sumažinti kelionės išlaidas parašams 45 % per metus, pasikliauti teleparaša notaro savo atsiradusiems klientams. Mūsų AI kontraktų generatorius taip pat gali palengvinti standartinių dokumentų rašymą šiame kontekste.

Scenarijus 3 — Mandatarų nekilnojamojo turto tinklas be fizinio biuro

Nepriklausomų mandatarų tinklas, operuojantis tik skaitmenine forma, be fizinio biuro, reikalavo visiškai mobiliojo sprendimo, prieinamą iš išmanaus telefono ar planšetės, norėdami baigti išankstines sutartis tiesiogiai aplankant arba nuotolyje.

Priėmus SaaS platformą mobiliame-pirmeityje su integruotu tapatybės patikrinmu per NFC (skaityti pjaustos čipu arba biometrinėje pasporte) ir išplėstinio elektroninio parašo per OTP SMS, tinklas sumažėjo atsisakymo normą tarp pasiūlymo ir patvirtintos pardavimo sutarties nuo 18 % iki mažiau nei 5 %. Greitumas tvarkyboje ir kliento maršruto sklandumas padidėjo rekomendacijų norma (NPS) 22 taškai per 12 mėnesių. Mandatarai taip pat naudojosi prieiga prie standartizuotų kontraktų šablonų, sumažinę nesuderintos rašybos riziką.

Išvada

Nuosavybės pardavimo sutarties elektroninis parašas šiandien yra teisinai tvirta realybė, jei laikomasi tinkamo parašo lygių: išplėstinis parašas išankstinėms sutartims be notaro, kvalifikuota parašas notaro autentiškiems aktams. eIDAS reglamentas ir Civilinio kodekso 1366–1367 straipsniai suteikia tvirtą pagrindą, sustiprintą teleparašo notaro pakilimo ir atitinkančių eIDAS SaaS platformų.

Tinkamo sprendimo pasirinkimas yra lemiantis: vartotojo patirtis, reguliavimo atitiktis, įrodinėjimo saugojimas ir verslo integracijos yra diferencijuojantys kriterijai. Certyneo siūlo elektroninio parašo sprendimą, konkrečiai pritaikytą nuosavybės iššūkius, atitinkantį eIDAS, sertifikuotą ir su ekspertinio palaikymo.

Paruoštas skaitmeninti savo pardavimo sutartis visiškai saugiai? Pradėkite nemokamą mėginymą Certyneo arba susisiekite su mūsų komanda norėdami suasmenintos pagalbos.