完全な賃貸管理: 家主向けガイド

はじめに

賃貸管理は、すべての家主が不動産投資を確保するために習得しなければならない一連の法的、財政的、行政的義務を表します。賃貸借契約書の作成、家賃の徴収、保証金の管理、料金の毎年の定期化までの間には、数多くの手順があり、民法の規定を忘れずに、1989 年 7 月 6 日の法律、2014 年の ALUR 法、2018 年の ELAN 法といった、緻密な法律の武器によって統治されています。このガイドは、経験豊富な投資家やプロのマネージャーだけでなく、1 ～ 3 つの不動産を所有する小規模オーナーを対象としています。コンプライアンスを遵守し、収益性が高く持続可能な賃貸管理の重要なポイントを取り上げ、優れた実践方法と避けるべき落とし穴を強調しています。

1. リース契約の起草と署名

リース契約は、レンタル関係の基礎です。 2014 年 3 月 24 日の ALUR 法と 2015 年 5 月 29 日のその施行令以来、住宅賃貸借契約は、空家 (本住居) および家具付き賃貸の必須標準モデルに準拠する必要があります。特に、当事者の身元、宿泊施設の正確な説明、居住スペース（ブータン法）、家賃の額、期間（空の賃貸の場合は 3 年、家具付きの賃貸の場合は 1 年）、および改定条件について言及する必要があります。

リースには、いくつかの必須の付属書類が添付されている必要があります。技術診断ファイル (DPE、鉛への曝露リスクの報告、自然および技術的リスクの状態)、当事者の権利と義務に関する情報通知、および該当する場合は共有所有権規制です。 2021 年 7 月以降、F または G に分類された DPE は賃貸審査制限の対象となり、2023 年以降、G+ に分類された住宅の賃貸は禁止されています。

緊張地域（政令で定められた 28 の都市地域）では、特にパリ、リール、リヨン、モンペリエ、ボルドーで家賃規制が適用されます。賃貸人は、行政制裁の対象となる場合には、基準賃料の増額を尊重しなければなりません。

2. 賃料管理と年次見直し

賃料の定期的な徴収は、賃貸収益の核心となります。賃貸人は、テナントからの要求に応じて領収書を無料で発行しなければなりません（1989 年法第 21 条）。家賃は、INSEE が四半期ごとに発行する家賃参照指数 (IRL) に基づいて、年に 1 回、リース契約で合意した日にのみ改定できます。

購買電力に関する 2022 年 8 月 16 日の法律以降、A ～ E に分類された住宅については IRL の増加が 3.5% に制限され、サーマル ストレーナ (F および G) については凍結されています。債務が未払いの場合、貸主には、正式な通知、解除条項の発動、執行吏による支払い命令、保護紛争裁判官への照会など、いくつかの手段があります。家賃滞納保険（GLI）や公的保証制度Visaleにより収入を確保できます。

3. 敷金と在庫

敷金は厳しく規制されており、空室の場合は家賃の 1 か月分、家具付きの場合は 2 か月を超えてはなりません。返却在庫が準拠している場合はキーの引き渡し後 1 か月以内、破損している場合は 2 か月以内に返却する必要があります。それを超えると、遅延した場合、1 か月あたり月額家賃の 10% の違約金が適用されます。

矛盾して行われた入退場の目録は、控除を正当化するための重要な文書を構成します。日付の付いた写真と家具付き宿泊施設の詳細な目録を記入することをお勧めします。

4. 料金の正規化

賃貸人は、水道、集団暖房、共用エリアの維持管理および家庭廃棄物税を含む、回収可能な料金（1987 年 8 月 26 日の政令第 87-713 号）に関する毎月の引当金を要求することができます。必須の年次定期化は、1 か月前にテナントに通知された裏付け書類とともに実行されなければなりません。 3 年以内に正規化が行われない場合、賃貸人は回収する権利を失います。