Täielik üürihaldus: Üürileandja juhend

Sissejuhatus

Üürihaldus kujutab endast juriidiliste, maksu- ja halduskohustuste kogumit, mida kõik üürileandjad peavad oma kinnisvarainvesteeringu tagamiseks täitma. Üürilepingu koostamise, üüri sissenõudmise, tagatisraha haldamise ja iga-aastase tasude tasaarvelduse vahel on samme arvukalt ja neid juhib tihe seadusandlik arsenal: 6. juuli 1989 seadus, ALUR seadus 2014, ELAN seadus 2018, unustamata ka tsiviilseadustiku sätteid. See juhend on suunatud nii ühe kuni kolme kinnisvaraga väikeomanikule kui ka kogenud investorile või professionaalsele juhile. See hõlmab nõuetele vastava, kasumliku ja jätkusuutliku üürihalduse olulisi punkte, rõhutades häid tavasid ja lõkse, mida vältida.

1. Üürilepingu koostamine ja allkirjastamine

Üürileping on üürisuhte nurgakivi. Alates 24. märtsi 2014 ALUR seadusest ja selle 29. mai 2015 rakendusmäärusest peab eluruumi üürileping vastama tühjade (põhieluruumide) ja möbleeritud üüride kohustuslikule tüüpmudelile. Eelkõige tuleb selles mainida poolte isikuid, majutuse täpset kirjeldust, elamispinda (Boutin law), üüri suurust, kestust (3 aastat tühja üürimise korral, 1 aasta möbleeritud üüri korral) ja läbivaatamise tingimusi.

Üürilepinguga peavad kaasnema mitmed kohustuslikud lisad: tehnilise diagnoosi toimik (DPE, pliiga kokkupuute riskide aruanne, looduslike ja tehnoloogiliste riskide seisund), infoteatis poolte õiguste ja kohustuste kohta ning vajadusel kaasomandi eeskirjad. Alates 2021. aasta juulist kehtivad F- või G-kategooria DPE-le üüride ülevaatamise piirangud ja alates 2023. aastast on G+-kategooria eluruumide rentimine keelatud.

Pingelistes piirkondades (28 dekreediga määratletud linnapiirkonda) kehtib üürikontroll, eriti Pariisis, Lille'is, Lyonis, Montpellier's ja Bordeaux's. Üürileandja peab halduskaristuse tõttu austama kõrgendatud viiteüüri.

2. Üürihaldus ja aastaülevaade

Üüri tasuvuse keskmes on regulaarne üüride kogumine. Üürileandja peab igal üürniku nõudmisel väljastama tasuta kviitungi (1989. aasta seaduse artikkel 21). Üüritasu saab üle vaadata vaid kord aastas, üürilepingus kokkulepitud kuupäeval, lähtudes INSEE poolt kord kvartalis avaldatavast üüriviiteindeksist (IRL).

Alates 16. augusti 2022. aasta ostujõu seadusest on IRL-i tõus A–E-kategooria eluruumide puhul 3,5% ja termofiltrite (F ja G) puhul külmutatud. Tasumata võlgade korral on liisinguandjal mitu hooba: märgukiri, ülesütlemisklausli aktiveerimine, kohtutäituri maksekäsk ja suunamine kaitsevaidluste kohtuniku poole. Tasumata üürikindlustus (GLI) või Visale riiklik garantiisüsteem võivad kindlustada sissetuleku.

3. Tagatisraha ja inventar

Tagatisraha on rangelt reguleeritud: see ei tohi ületada ühe kuu üüri ilma kuludeta tühja üürimise eest ja kahe kuu möbleeritud üüri korral. See tuleb tagastada ühe kuu jooksul pärast võtmete üleandmist, kui väljasõiduinventar vastab nõuetele, või kahe kuu jooksul kahju korral. Peale selle rakenduvad trahvid 10% kuu üürisummast iga viivitatud kuu eest.

Vastuoluliselt läbi viidud sisenemis- ja väljumisruumide inventuur on peamine dokument, mis õigustab mahaarvamist. Soovitav on see täiendada dateeritud fotode ja möbleeritud majutuse üksikasjaliku inventuuriga.

4. Tasude reguleerimine

Üürileandja võib nõuda igakuiseid eraldisi hüvitatavate tasude (26. augusti 1987. a määrus nr 87-713), sealhulgas vee, ühiskütte, üldkasutatavate ruumide hoolduse ja olmejäätmete maksu kohta. Kohustuslik iga-aastane korrigeerimine tuleb läbi viia koos tõendavate dokumentidega, millest tuleb üürnikule üks kuu ette teatada. Korrastamise puudumisel kolme aasta jooksul kaotab üürileandja tagasikutsumise õiguse.