Kira ücreti vs. kira: kiralamada yasal ayrım

Konut veya ticari kiralama bağlamında, kira ve kira ücretlerinin karıştırılması yaygındır ve yine de yasal sonuçlar doğurur. Bu iki kavram birbirini tamamlayıcı olsa da, 6 Temmuz 1989 tarih ve 89-462 Sayılı Kanun ve 26 Ağustos 1987 tarih ve 87-713 Sayılı Kararname ile yönetilen farklı rejimlere uymaktadır. Bu ayrıma hakim olmak, hem kira sözleşmesinin ve makbuzlarının taslağını güvence altına almak zorunda olan kiralayan için hem de talep edilen meblağların meşruluğunu doğrulamak zorunda olan kiracı için esastır.

Kiranın yasal tanımı

Kira, kiracının, konaklama veya yer sağlanması karşılığında kiraya verene ödediği mali bedele karşılık gelir. Medeni Kanunun 1728. maddesi uyarınca kiracının asli borcunu oluşturur. Tutarı, kira sözleşmesinin imzalanması üzerine serbestçe sabitlenir (23 Kasım 2018 tarihli ELAN yasasının öngördüğü kira kontrolünün geçerli olduğu dar alanlar hariç) ve yalnızca INSEE tarafından üç ayda bir yayınlanan Kira Referans Endeksi'ne (IRL) genel olarak endekslenen bir endeksleme hükmü uyarınca revize edilebilir.

Kira, yalnızca mülkten yararlanmanın karşılığıdır. Kiracının bireysel tüketimini ve ayrı bir rejime giren ortak alanların rutin bakım masraflarını kapsamaz.

Kira ücretlerinin niteliği ve rejimi

“Geri alınabilir masraflar” olarak da adlandırılan kira ücretleri, başlangıçta kiraya veren tarafından karşılanan ancak yasanın kiracıya yeniden fatura edilmesine izin verdiği harcamaları belirtir. Listeleri kesinlikle kısıtlayıcıdır: 26 Ağustos 1987 tarihli kararname, geri kazanılabilir kalemleri kapsamlı bir şekilde listelemektedir, özellikle:

• Soğuk su, sıcak su ve toplu ısıtma giderleri;
• Ortak alanların bakımı (temizlik, aydınlatma, asansör);
• Ortak ekipmanlarda küçük onarımlar;
• Evsel atık toplama vergisi.

Bu kararnamede öngörülmeyen herhangi bir ücret, yazılı sözleşmesi olsa dahi kiracıdan tahsil edilemez. Bu kamu düzeni kuralı kiracıyı haksız şartlara karşı korur. Ücretler genellikle aylık provizyonlar halinde ödenir ve destekleyici belgelerin ibraz edilmesi üzerine zorunlu yıllık düzenleme yapılır (1989 tarihli yasanın 23. maddesi).

Ayrım neden hukuki açıdan belirleyicidir?

Kira ve masraflar arasındaki karışıklık çeşitli riskleri de beraberinde getirir. İlk olarak, revizyon açısından: yalnızca kira IRL'ye endekslenebilir; ücretler gerçek harcamalara göre gelişir. Daha sonra, ödeme yapılmaması durumunda, fesih maddesinin borcun niteliğini özel olarak ele alması gerekir. Son olarak, vergi açısından bakıldığında, kiraya veren kirayı mülk geliri olarak beyan eder, geri alınan masraflar ise vergiye tabi gelir teşkil etmez.

Dava durumunda hakim, kiraya ek olarak uygunsuz bir şekilde "masraf" olarak tanımlanan meblağları düzenli olarak yeniden sınıflandırır ve usulsüz olarak tahsil edilen meblağların kiracıya yasal faiziyle birlikte iade edilmesini sağlar.

Kira sözleşmesi taslağının hazırlanmasında iyi uygulamalar

Kira sözleşmesinde, kira tutarı ile ücretlere ilişkin hükümler ayrı maddelerde açıkça belirtilmelidir. Geri kazanılabilir giderler listesinin eklenmesi ve dağıtım anahtarının (binlerce, yüzdeler, bireysel tüketim) belirtilmesi tavsiye edilir. Bu şeffaflık, anlaşmazlıkları sınırlandırır ve sözleşmeye dayalı ilişkiyi tüm kiralama süresi boyunca güvence altına alır.