Комплетно управљање изнајмљивањем: Водич за станодавца

Увод

Управљање изнајмљивањем представља скуп законских, фискалних и административних обавеза које сви закуподавци морају да савладају да би обезбедили своје улагање у некретнине. Између израде уговора о закупу, наплате закупнине, управљања депозитом и годишње регуларизације накнада, кораци су бројни и регулисани густим законодавним арсеналом: закон од 6. јула 1989., закон о АЛУР-у из 2014., закон о ЕЛАН-у из 2018. године, не заборављајући одредбе Грађанског законика. Овај водич је намењен малим власницима са једном до три некретнине, као и искусним инвеститорима или професионалним менаџерима. Покрива основне тачке усаглашеног, профитабилног и одрживог управљања изнајмљивањем, наглашавајући добре праксе и замке које треба избегавати.

1. Израда и потписивање уговора о закупу

Уговор о закупу је камен темељац закупног односа. Од закона о АЛУР-у од 24. марта 2014. и његове имплементационе уредбе од 29. маја 2015. године, закуп стамбеног простора мора бити у складу са обавезним стандардним моделом за празне (главно становање) и намештене закупнине. Мора се посебно навести идентитет страна, прецизан опис смештаја, стамбеног простора (Боутин закон), износ закупнине, трајање (3 године за празан закуп, 1 година за намештен) и услове ревизије.

Уз закуп мора бити приложено неколико обавезних анекса: досије техничке дијагнозе (ДПЕ, извештај о ризицима изложености олову, стање природних и технолошких ризика), обавештење о правима и обавезама странака и прописи о сувласништву ако су применљиви. Од јула 2021., ДПЕ класификован Ф или Г подлеже ограничењима ревизије закупнине, а од 2023. је забрањено изнајмљивање станова са класом Г+.

У напетим подручјима (28 урбаних подручја дефинисаних декретом), контрола закупнине се примењује, посебно у Паризу, Лилу, Лиону, Монпељеу и Бордоу. Закуподавац мора поштовати повећану референтну закупнину под казном административних санкција.

2. Управљање закупнином и годишњи преглед

Редовна наплата закупнина представља срце профитабилности закупнине. Закуподавац мора бесплатно издати рачун на сваки захтев закупца (члан 21. Закона из 1989. године). Закупнина се може ревидирати само једном годишње, на датум договорен у закупу, на основу Референтног индекса закупнине (ИРЛ) који квартално објављује ИНСЕЕ.

Од закона од 16. августа 2022. који се односи на куповну моћ, повећање ИРЛ-а је ограничено на 3,5% за кућишта класификована од А до Е и замрзнута за термичке филтере (Ф и Г). У случају неизмирених дугова, закуподавац има неколико полуга: званично обавештење, активирање раскидне клаузуле, налог за плаћање од стране судског извршитеља и упућивање судији за заштиту спорова. Осигурање за неплаћену закупнину (ГЛИ) или систем јавних гаранција Висале могу осигурати приход.

3. Гаранција и инвентар

Гаранција је строго регулисана: не може бити већа од једномесечне закупнине искључујући трошкове за празан закуп и два месеца за намештен. Мора се вратити у року од месец дана од предаје кључева ако је излазни инвентар усклађен, односно два месеца у случају оштећења. Осим тога, примењују се казне од 10% месечне закупнине по месецу кашњења.

Инвентар улазних и излазних просторија, спроведен контрадикторно, представља кључни документ који оправдава било какво одбијање. Препоручљиво је употпунити га датираним фотографијама и детаљним инвентаром опремљеног смештаја.

4. Регулисање накнада

Закуподавац може захтевати месечне одредбе о надокнадивим накнадама (уредба бр. 87-713 од 26. августа 1987. године) укључујући воду, колективно грејање, одржавање заједничких простора и порез на кућни отпад. Обавезна годишња регуларизација мора се извршити уз пратећу документацију, која се доставља закупцу месец дана унапред. У недостатку регулисања у року од три године, закуподавац губи право на опозив.