Dzīvojamās telpas nomas līgums: elektroniskais paraksts īpašniekiem 2026

Ievads: kāpēc digitalizēt nomas līguma parakstu 2026. gadā?

1. gadā dzīvojamās telpas nomas līgumu digitalizācija vairs nav eksperimentāla iespēja, bet gan bieža prakse nekilnojamā īpašuma speciālistu un privāto iznomātāju vidū. Elektroniskais paraksts nekilnojamā īpašumā šodien aptver nomas īpašuma dzīves cikla visus posmus: pārvaldības pilnvaru, telpas apskates aktu, galveno nomas līgumu, grozījumus un atteikumus. Šajā rakstā detalizēti aprakstīta procedūra, kas piemērojama dzīvojamās telpas nomas līgumam, spēkā stāšanās nosacījumi, kas ir pretstatāmi gan nomnikam, gan īpašniekam, kā arī konkrēti un izmērāmi ieguvumi, lai samazinātu administratīvos termiņus un juridiskos riskus katrā parakstītajā dokumentā.

---

Digitalizētā nomas līguma juridiskais regulējums

ALUR likums un elektroniskā paraksta atzīšana nomas līgumos

Likums Nr. 2014-366 no 2014. gada 24. marta par Pieejamību Mājokļiem un Renovētu Pilsētvidi (ALUR) uzbūvēja pirmos nekilnojamā īpašuma aktu digitalizācijas pamatus. Tas groza 1989. gada 6. jūlija likumu, kas nosaka nomas attiecības, un skaidri pieļauj, ka nomas līgums var tikt izstrādāts un parakstīts elektroniskā formā ar nosacījumu, ka puses piekrīt un atlasītais pakalpojuma sniedzējs garantē uzticamu parakstītāju identificēšanu.

Kopš tā laika 2015. gada 29. decembra dekrēts par nomas līgumiem piemērojamajiem formalitātēm precizēja, ka obligātas nomas līguma norādes — dzīvojamā platība, noma, maksa, ilgums — jāpastāv skaidri un veseli elektroniskajā parakstītajā dokumentā, kurš ir pieejams nomnikam jebkurā laikā pēc parakstīšanas.

eIDAS un paraksta līmeņi, kas piemērojami dzīvojamās telpas nomas līgumos

Eiropas Savienības regulējums eIDAS Nr. 910/2014 (pārskatīts eIDAS 2.0 2024. gadā) nosaka trīs elektroniskā paraksta līmeņus: vienkāršs, uzlabots un kvalificēts. Klasiskam dzīvojamās telpas nomas līgumam (1989. gada 6. jūlija likuma noteikumi, 3 gadus tukšam mājokļiem vai 1 gads mēblētiem), judikatūra un notāru prakse konverģē uz uzlaboto elektronisko parakstu (SEA) kā minimālo saprātīgo standartu.

SEA prasa:

• parakstītāja identificēšanu, kas ir viennozīmīgi saistīta ar kriptogrāfiskā atslēgu;
• jebkuras vēlākas dokumenta maiņas noteikšanas iespēju;
• saikni starp paraksta datiem un parakstītāju, kas ļauj tā pārbaudīt.

Nomas līgumiem ar augstu gada nomas maksu vai īpašiem klauzuliem (tūrisma mēblēti, mājas kopdzīvojumi ar solidaritāti), dažas notāru kancelejas rekomendē kvalificētu elektronisko parakstu (SEQ), kas saistīts ar kvalificētu uzticības pakalpojuma sniedzēju (QTSP), kas reģistrēts nacionālajā uzticības sarakstā (TSL saraksts, ko publicējis ANSSI). Varat padziļināt šo tēmu, iepazīstoties ar mūsu pilnīgo ceļvedi par eIDAS 2.0 regulējumu.

Obligātas nomas līguma norādes un elektroniskā dokumenta integritāte

1. gada 6. jūlija likuma 3. pants, grozīts ar ALUR likumu un pēc tam ar ELAN likumu (2018), uzskaita obligātās nomas līguma norādes: pušu identifikāciju, telpu apzīmējumu, likuma Carrez noteiktā platības norma (mājokļiem kopīpašumā), nomas maksas apjomu un pārskatīšanas kārtību, galvojuma depozīta apjomu, kontrakta ilgumu.

Šie elementi jāiekļauj dokumentā pirms elektroniskā paraksta pielietošanas. Jebkura modifikācija pēc parakstīšanas atceļ kvalificēto laika zīmi un tādējādi apstrīd dokumenta pierādīšanas vērtību. Kvalificēta elektroniskā laika zīme tā ir neatņemama uzticības ķēdes sastāvdaļa ap digitalizēto nomas līgumu.

---

Soli pa solim: tiešsaistes nomas līguma parakstīšana

1. solis — Dokumenta sagatavošana un pierādījuma dokumentu savākšana

Pirms elektroniskās parakstīšanas sākšanas, īpašniekam vai tā pilnvarotajam pārstāvim (aģentūra, mantas pārvaldnieks) ir jāveic:

1. Tūlīt nomas līguma redakcija, kas atbilst noteiktajam parauga kontraktam saskaņā ar dekrētu Nr. 2015-587 no 2015. gada 29. maija tukšiem mājokļiem vai dekrētu Nr. 2015-588 mēblētiem.
2. Obligātu diagnostikas dokumeņu pielikšana: Tehniskais Diagnostikas Fails (TDF), svina ekspozīcijas riska noteikums (SERN), ja nepieciešams, enerģijas snieguma diagnostika (ESD), atjaunināts kopš 2021. gada 1. jūlija.
3. Nomnika dokumentu pārbaude saskaņā ar dekrēta Nr. 2015-1437 no 2015. gada 5. novembra noteiktajam maksimālajam sarakstam (identitātes dokuments, ienākumu apliecinājums utt.).

Mākslīgā intelekta palīdzību nodrošinošs kontraktu ģenerators var automatizēt obligāto klauzulu pārbaudi un norādīt izlaides pirms sūtīšanas parakstīšanai.

2. solis — Parakstīšanas darbplūsmas inicēšana platformā

Risinājumā, piemēram, Certyneo, īpašnieks izveido parakstīšanas dosieju, augšupielādē nomas līguma PDF un pielikumus, pēc tam ievada e-pasta adresi un katra parakstītāja tālruņa numuru (īpašnieks, līdzīpašnieks, nomnik, līdznomniki, galvojošies).

Parakstīšanas secība ir konfigurējama: iznomātājs var prasīt, lai nomnik parakstītu pirmais (bieža prakse, lai validētu nosacījumu pieņemšanu pirms paša iesaistes), vai izvēlēties vienlaicīgu parakstīšanu.

3. solis — Nomnika autentifikācija un apzinīgs piekrišana

Katrs parakstītājs saņem e-pastu ar drošu saiti uz dokumentu. Pirms parakstīšanas viņam ir jāveic:

• apstiprina, ka lasījis nomas līgumu pilnībā (lasīšana izsekota metadatos);
• validē savu identitāti, izmantojot vienreizēju paroli (OTP), kas nosūtīta uz SMS uz iepriekš reģistrēto numuru;
• pielieto savu elektronisko parakstu tiešsaistē.

Šis solis materializē apzinātu piekrišanu, kas nepieciešama Code civil 1366. pantā. Tas ir būtiski, lai novērstu jebkādus vēlākus piekrišanas trūkumu apstrīdējumus.

4. solis — Pierādījumu arhīvēšana un dokumentu nodošana

Pēc visu pušu parakstīšanas, platforma ģenerē pabeigšanas sertifikātu (audita pēdu), ar laika zīmi, kas uzskaitī katras parakstītāja darbības (dokumenta atvēršanas laiks, parakstīšanas laiks, IP adrese, dokumenta ciparu nospiedums). Šis sertifikāts ir pieņemams pierādījums Francijas civiltiesību tiesās.

Katrs parakstītājs automātiski saņem nomas līguma PDF kopiju ar parakstu. Šī elektroniskā nodošana izpilda obligāciju sniegt katrai pusei oriģinālā kopiju, kas paredzēta 1989. gada 6. jūlija likumā. Elektroniskā paraksta juridiskā vērtība tādējādi pilnībā tiek saglabāta, bez paļaušanās uz pasta nosūtīšanu.

---

Nomas līguma elektroniskais paraksts: izmērāmi ieguvumi īpašniekiem un nomniekiem

Termiņu samazinājums un administratīvā atvieglošana

Tradicionālā nomas līguma vidējais parakstīšanas termiņš (drukāšana, pasta izsūtīšana ar apstiprinājumu, atgriešana ar parakstu) svārstās 5 līdz 10 darba dienu robežās atkarībā no geografiskā attāluma starp pusēm. Ar elektronisko parakstu, šis termiņš samazinās līdz mazāk par 24 stundām 80% gadījumu, mērot Francijas proptech aktieri, un mazāk par 2 stundām parakstīšanai, kas īstenotas tikpat vienas dienas apmeklējuma laikā.

Īpašniekam, kas pārvalda vairākus nomas īpašumus, šis termiņu saspiešanas process mehāniski samazina nomas vakanci — pirmo finansiālo zaudējumu pozīciju nekilnojamā īpašuma pārvaldē.

Pastiprināta drošība pret dokumentu viltošanu

Nomas līguma viltošana — nomas maksas summas maiņa, pielikumu falsifikācija, ļaunprātīgu klauzulu pievienošana pēc parakstīšanas — ir reāls risks papīra apmaiņā. Elektroniskā parakstā noenkriptots dokuments padara jebkuru modifikāciju nekavējoties atklājamu. Īpašnieks un nomnik abi ir pieeja dokumentam, kura integritāti var pārbaudīt jebkurā laikā, izmantojot SHA-256 hešu, kas iekļauts parakstītajā PDF.

Atšķirībā no skenēta rokraksta paraksta, kas nenodrošina dokumenta integritātes garantiju un parakstītāja autentifikāciju, uzlabotais elektroniskais paraksts rada neatkarīgu pierādījumu pušu labās ticības par to.

GDPR atbilstība nomnika datu apstrādē

Nomnika pierādījuma dokumentu (ienākumu, identifikācija) savākšana nozīmē sensitīvu personīgo datu apstrādi, ko regulē GDPR Nr. 2016/679. Atbilstīgs elektroniskā paraksta risinājums garantē:

• datu glabāšanu Eiropas Savienībā;
• pierādījuma glabāšanas ilguma ierobežojumu līdz likumā noteiktajam noilguma periodiskumam (5 gadi pēc nomas beigām);
• pušu tiesības uz piekļuvi un dzēšanu noteiktajos likumainos termiņos.

Certyneo glabā visus datus Francijā atrodošos ISO 27001 sertificētos datu centros, saskaņā ar GDPR prasībām un CNIL ieteikumiem.

---

Īpaši gadījumi: kopdzīvošana, tūrisma mēblēts un mobilitātes nomas līgums

Kopdzīvošana ar solidaritāti

Kopdzīvošana iesaista vairākus co-parakstītājus nomnikam. Elektroniskais paraksts būtiski vienkāršo šo scenāriju: katrs kopdzīvojošais paraksta no sava ierīces, bez nepieciešamības vienlaikus klātbūt. Certyneo darbplūsma atbalsta līdz 20 parakstītājiem vienam dokumentam, kas ietver lielas kopdzīvošanas gadījumus.

Solidaritātes klauzula, ar kuru katrs kopdzīvojošais ir saistīts ar visu nomas maksu, ir skaidri jānorāda nomas līgumā pirms parakstīšanas. Tās iekļaušana dokumenta modelī, izmantojot kontraktu ģeneratoru, novērš aizmirstības gadījumus.

Mobilitātes nomas līgums

ELAN likumā (2018) noteiktais mobilitātes nomas līgums ir īstermiņa kontrakts (1 līdz 10 mēneši, bez atjaunošanas iespējas), paredzēts personām, kas studē, ir misijas uz nodarbi vai mobili. Tā īslaicīgais raksturs un nominēto ļoti augstais maiņu temps padara to ideālu kandidātu elektroniskajam parakstam: procesa ātrums skaņo līdzi šāda veida nomas parastajai steidzei.

Tūrisma mēblēts un īstermiņa noma

Tūrisma mēblētiem, ko regulē 1970. gada 2. janvāra likums Nr. 70-9 (Hoguet likums) un tā dekrēti, elektroniskais paraksts uz pārvaldības pilnvaru un sezonālo kontraktu ir pieļauts. Pierādījuma glabāšanas ilgums tomēr ir jāpielāgo: piecciparu kopējā noilguma termiņš attiecas arī uz dažu nedēļu kontraktiem.

Juridiskais regulējums, kas piemērojams dzīvojamās telpas nomas līguma elektroniskajam parakstam

Pamatsertifikāti

Code civil, 1366. un 1367. pants: 1366. pants izvirza principu par elektroniskā un papīra raksta līdzvērtību, ar nosacījumu, ka autors ir pareizi identificējams un dokuments ir izstrādāts un glabāts tā veids, lai garantētu tā integritāti. 1367. pants nosaka elektronisko parakstu kā "uzticama identificēšanas procesa lietošanu, kas garantē tā saikni ar dokumentu, uz kuru tas attiecas".

Likums Nr. 89-462 no 1989. gada 6. jūlija: dibinošais likums, kas regulē nomas attiecības dzīvojamiem mājokļiem. Tā 3. pants uzskaita obligātas nomas norādes; tā 3-1. pants netieši validē dokumenta digitalizāciju, ja ir ievērotas nepieciešamās norādes.

ALUR likums Nr. 2014-366 no 2014. gada 24. marta: iepazīstina parauga nomas kontraktu, pavēra iespēju dokumenta digitalizācijai un regulē tehniskos diagnostikus, kas pievienoti nomas līgumam.

Dekrēts Nr. 2015-587 no 2015. gada 29. maija: nosaka tukša mājokļa nomas parauga kontraktu. Dekrēts Nr. 2015-588 aptver mēblētu mājokli.

Regulējums eIDAS Nr. 910/2014 un eIDAS 2.0 (Regulējums ES 2024/1183): nosaka Eiropas paraksta līmeņu sistēmu (vienkāršs, uzlabots, kvalificēts) un kvalificētu uzticības pakalpojuma sniedzēju (QTSP) savstarpējās atzīšanu ES. Francijas uzticības saraksts (TSL), ko publicējis ANSSI, uzskaitī tiesīgos QTSP, kuriem ir pilnvaras izdot kvalificētus sertifikātus.

GDPR Nr. 2016/679: piemērojams nomnika personīgo datu apstrādei (pierādījuma dokumenti, biometriski identifikācijas dati). Atbildīgā persona (īpašnieks vai pakalpojuma sniedzējs atkarībā no konfigurācijas) ir jānosaka juridiskais pamats (kontrakta izpilde, 6.1.b pants) un ievēro minimizācijas un glabāšanas laika ierobežošanas principus.

Standardi ETSI EN 319 132-1 un EN 319 132-2: Eiropas tehniskā standarta XAdES formāts elektronisko parakstu avancētajiem un kvalificētajiem parakstiem uz XML un PDF dokumentiem. Certyneo radītie pierādījumi atbilst PAdES (PDF Advanced Electronic Signature) formāta un EN 319 132 prasībām.

Juridiskie riski nesakrīšanas gadījumā

Nomas līgums, parakstīts ar eIDAS nesakrītošu rīku, var tikt apstrīdēts no nomnika tiesa, ja parakstītājs nav uzticami identificējams. Tiesnesis tad var pārkvalificēt dokumentu par vienkāršu rakstiskā sākuma pierādījumu, tādējādi pasliktinot īpašnieka pozīciju nomas nepagadījuma vai depozīta atgriešanas strīdos.

GDPR likumu nepildīšana nomnika pierādījuma dokumentu ievākšanā padara īpašnieku pakļautu CNIL sodu, kas var sasniegt 20 miljonus eiro vai 4% no gada apgrozījuma juridiskām personām.

Lietošanas scenāriji: elektroniskā paraksta nomas līgums

1. scenārijs — Privāts īpašnieks, kas pārvalda 15 nekustamo īpašumu

Individuāls īpašnieks, pārvalda 15 dzīvokļus vairākos Francijas pilsētas ar 7 līdz 12 dienu nomas atjaunošanas termiņiem papīra maiņas dēļ ar ģeogrāfiski izkliedētiem nomniekiem. Pēc uzlabotā elektroniskā paraksta risinājuma ieviešanas, vidējais nomas un grozījumu parakstīšanas laiks nokritās uz mazāk par 18 stundām. Gadā šis īpašnieks ietaupīja aptuveni 340 € izsūtīšanas izmaksas un samazināja nomas brīvdienās vidēji 3 līdz 5 dienas par mājokli, re-nomājot, uzvērtējams finanšu ieguvums 1500 līdz 2500 € gadā atkarībā no nomas maksas līmeņa.

Laika zīmes audita pēdu viņam arī ļāva atrisināt 48 stundu laikā strīdu par ielas ienākšanas datumu, izmantojot katras puses darbības precīzo izsekošanu parakstīšanas dossierā.

2. scenārijs — Mantas pārvaldnieks, pārvaldot 800 īpašuma daļas

15 darbinieku administratora birojam, pārvaldot 800 rezidenciālas daļas divās reģionāles metropoles, bija jāapstrādā gadā vairāk nekā 200 jauni nomas un 350 atjaunojumi vai grozījumi. Papīra apstrāde iesaistīja 1,2 pilna laika ekvivalentus (VLE) tikai parakstīšanas administratīvam pārvaldībai (drukāšana, izsūtīšana, atgādinājumi, arhīvēšana).

Pēc Certyneo integrācijas API caur viņu nekilnojamā īpašuma pārvaldības programmatūru, gada parakstīšanas tilpums tiek apstrādāts ar 0,3 VLE. Administratīvās slodzes samazinājums sasniedz 75%, un dokumentu kļūdu temps (nokavēta norāde, nepareiza līguma versija) kritās no 18% uz mazāk nekā 2%, pateicoties bloķētiem modeļiem un automātiskajiem pārbaudēm. Risinājuma ROI tika sasniegts mazāk nekā 4 mēneši.

3. scenārijs — Studentu rezidences ar 300 dzīvokļiem

300 mēblētu dzīvokļu operatoram nācās gadā apstrādāt 270 līdz 290 jaunu nomas pavasarī un rudenī, augstās termiņa spriedzes laikā. Elektroniskais paraksts ļāva apstrādāt visu ieienošanas klases nomas mazāk nekā 72 stundās, pretstatā 3 nedēļām iepriekš ar pasta maiņu.

Nomniki, bieži mobili starptautiski parakstīšanas brīdī (Erasmus studenti, praktikanti), spēja parakstīt no sava izcelsmes valsts bez procūras nepieciešamības vai fiziska pārvietojuma. Atteikuma temps, kas saistīts ar administratīvajiem termiņiem, samazinājās par 12 punktiem, tiek novērtēts pēc operatora iekšējām novērtējumiem.

Secinājums

1. gadā dzīvojamās telpas nomas līguma elektroniskais paraksts ir juridiskā realitāte, tehnologiski moderni un ekonomiski izdevīgi visām pusēm. Īpašnieki, mantas pārvaldnieki un nomniki iegūst ātrāku, izsekojamu un drošāku procesu nekā rokraksts, vienlaikus ievērojot likuma 1989. gada 6. jūlija, ALUR likuma un eIDAS regulējuma spēles noteikumus.

Panākuma atslēga ir eIDAS atbilstīga pakalpojuma sniedzēja izvēle, datus Eiropā glabājoša, pierādīšanas audita pēdu nodrošinošā un normatīvos nomas modeļus integrējošā. Certyneo kombinē visas šīs garantijas risinājumā, kas paredzēts nekilnojamā īpašuma dalībniekiem.

Gatavs digitalizēt savas nomas? Atklājiet Certyneo cenojumu vai pārbaudiet bezmaksas mūsu elektroniskā paraksta risinājumu nekilnojamajam īpašumam jau šodien.