Komercijas noma: elektroniskais paraksts un derīgums 2026. gadā

Ievads: kāpēc elektroniskais komercijas nomas paraksts ir stratēģisks jautājums

1. gadā komercialā dokumentu dematerializācija ir dziļi iegulusi nekustamā īpašuma nozares praksi. Tomēr komercijas nomas elektroniskais paraksts joprojām rada daudz pamatotu jautājumu: kādi parakstu līmeņi ir pieņemti? Vai Pinela likums no 2014. gada nosaka specifiskas prasības? Kā ir ar nomas atjaunošanu vai laušanu? Šis raksts sniedz atbildes uz katru jautājumu, sākot no pamatjēdziena derīguma līdz eIDAS regulējuma formālajiem nosacījumiem, kā arī praktiskie ieteikumi īpašniekiem un nomniekiem.

---

Kas likumā noteikts par komercijas nomu: definīcija un tiesību bāze

Komercijas nomu reglamentē Komercijas kodekss, 145.-1. līdz 145.-60. pants. Tas attiecas uz telpu nomu, kas izmantota komercijas vai amatniecības kapitāla izmantošanai. Minimālais nomas termiņš ir deviņi gadi ar iespēju laist nomu trīs gadu laikā — tāpēc to bieži dēvē par „3-6-9 nomu".

Nepieciešamie formalitātes: privāts dokuments vai notāru dokuments?

Atšķirībā no dzīvojamās nomas vai profesionālās nomas, komercijas noma nav pakļauta notāra starpniecības obligātajam prasībām tās noslēgšanas brīdī. Privāta dokumenta forma ir pilnībā derīga. Šī formas brīvība ir fundamentāla: tā atvēr ceļu elektroniskajam parakstam, ja ir ievēroti Civīlkodeksa (145.-1366. un 1367. pants) derīguma nosacījumi.

Tomēr daži papildu dokumenti ir pakļauti pastiprinātas prasības:

• Nomas cesija kopā ar komercijas kapitāla cesiju ir jāreģistrē nodokļu dienestā (CGI 635. pants).
• Būvnomas ir jāpublicē fondu publicēšanas pakalpojumā un pieprasa notāra starpniecību.
• Hipotēkas dibināšana uz nomu var prasīt notāra starpniecību.

Pinela likums 2014 un dokumentācijas pienākumi

Likums nr. 2014-626 no 2014. gada 18. jūnija, saucams par Pinela likumu, pamatoti reformēja komercijas nomas statusu. Tā galvenie ieguldījumi ietver:

1. Obligāti pievienot pretrunīgu sākotnējā un beigu pārskatu, ņemot vērā nomatāju.
2. Obligāti pievienot maksas, nodokļu un nodevu uzskaiti ar sadalīšanu nomatāja/īpašnieka starpā.
3. Komercijas nomas indeksa (ILC) un terciārā nozares nomas indeksa (ILAT) ierobežošanu.
4. Agras nomas laušanas tiesības ierobežošanu vienspārņu lokaļiem.

Šos papildu dokumentus var parakstīt elektroniskā formā. Pinela likums neparedz papīra atbalsta prasību: obligātā satura ievērošana ir svarīgāka par materiālā atbalsta formu. Lai padziļināti izprastu šo jautājumu par šo dokumentu pierādījuma vērtību, skatiet mūsu elektroniskā paraksta juridiskās vērtības vadlīnijas.

---

Elektroniskā paraksta līmeņi, kas piemērojami komercijas nomai

Eiropas regulējums eIDAS nr. 910/2014 nosaka trīs elektroniskā paraksta līmeņus, katrs no tiem piedāvā pieaugošu drošības un pierādījuma vērtības pakāpi.

Vienkāršs elektroniskais paraksts (SES)

Vienkāršais paraksts atbilst minimālajai definīcijai: jebkādi dati elektroniskā formā, kas pievienoti vai loģiski saistīti ar citiem elektroniskajiem datiem, lai parakstītu. Tas ir pieņemts nelielas nozīmes parastajiem aktu paraugiem, bet ļoti neuzrādīts komercijas nomai ar lielāku īres vērtību. Strīda gadījumā tā pretrunīgums balstās tikai uz pierādījuma nasta.

Progresīvs elektroniskais paraksts (SEA)

SEA ir vieninīgi saistīta ar parakstītāju, ļauj to identificēt, ir izveidota no daten uz viņa izņēmīgās kontroles un nodrošina dokumenta integritāti. Tas pārstāv minimālo ieteikto līmeni komercijas nomai saskaņā ar dominējošo tirgus operatoru praksi un ANSSI ieteikumiem.

Komercijas nomām ar ikgadējo nomas vērtību, kas mazāka par 30 000 €, labi dokumentēta SEA (identitātes verifikācija ar pases kopiju + nosūtīšana uz profesionālo e-pastu) piedāvā apmierinošu pierādījuma drošību.

Kvalificēts elektroniskais paraksts (SEQ)

SEQ balstās uz kvalificētu sertifikātu, ko izsniedz kvalificēts uzticības pakalpojuma sniedzējs (PSTQ), kas reģistrēts Eiropas uzticības sarakstā (Trust List). Tas pieņem parakstam tādu pašu juridisko vērtību kā rokas parakstam Civīlkodeksa 1367. pantā, bez iespējas to apstrīdēt formas dēļ.

Komercijas nomām ar lielu ietekmi — biroču ēkas terciārajās zonās, loģistikas noliktavas, komercijas telpa ēkas pamatnē Parīzē —, SEQ ir ļoti ieteicama, pat vai dažkārt prasīta no dažiem īpašniekiem (kotētas foncier sabiedrības, SCPI, banku īpašnieki).

Mūsu pilns vadlis eIDAS 2.0 regulējumā detalizē kvalificēto sniedzēju pienākumus un izmaiņas, kas gaidāmas ar eIDAS 2 2026. gadā.

---

Nomas atjaunošana, cesija un laušana: elektroniskais paraksts?

Komercijas nomas atjaunošana

Atjaunošanu reglamentē Komercijas kodeksa 145.-8. līdz 145.-17. pants. Tā var notikt:

• Bez prasības pēc klusējošā pieņemšanas nomas beigās;
• Ar skaidru aktu: paziņojums ar atjaunošanas piedāvājumu vai nomatāja atjaunošanas pieprasījums.

Atjaunošanas pieprasījums (145.-10. pants) var tikt paziņots tiesībsarga aktā vai rekomendētā vēstulē ar saņemšanas apstiprinājumu. Kopš 2022.-2023. gada judicialajiem attīstības rādītājiem, elektroniskā rekomendētā vēstule (LRE) — atšķirīga no elektroniskā paraksta, bet papildinošs — ir pieņemta vairākās tiesību tiesas, ja LRE ievēro likuma nr. 2004-575 no 2004. gada 21. jūnija 100. panta prasības.

Atjaunošanas akts (papildinājums nomai vai jauna noma) var tikt parakstīts elektroniskā formā saskaņā ar tādiem pašiem noteikumiem kā sākotnējais akts.

Nomas cesija

Komercijas nomas cesija pieprasa īpašnieka pieņemšanu (ja vien kontraktā nav noteikts savādāk). Tā kā cesijas akts ir privāts dokuments, to var parakstīt elektroniskā formā. Pievērsiet uzmanību: ja cesija ietver komercijas kapitāla cesiju, nodokļu reģistrācija viena mēneša laikā ir obligāta (CGI 635. A pants), un nodokļu dienesti pieņem elektroniskos aktus kopš 2020. gada.

Labvēlīga laušana

Labvēlīga komercijas nomas laušanas papildinājums var tikt noslēgts elektroniskā formā. Dokumenta noteiktā data ir nodrošināta ar kvalificētu elektronisko zīmog un elektroniskais laiks, kas neapstrīdami fiksē pušu vienošanās datumu.

---

Komercijas nomas elektroniskā paraksta ieviešana: praktiskie ieteikumi

Pareizā uzticības pakalpojuma sniedzēja izvēle

Ne visi elektroniskā paraksta pakalpojumu sniedzēji ir vienādi. Komercijas nomai jāpārbauda:

• eIDAS kvalifikācija uz ANSSI saraksta vai Eiropas TL-Browser saraksta;
• Spēja sniegt ātrdienas kvalificētus sertifikātus (caur PVID — attālināta identitātes verifikācija) kvalificētiem parakstiem;
• GDPR atbilstība parakstītāju identitātes datu apstrādes gadījumā;
• Pilnīga pierādījuma dosje (audita žurnāls, dokumenta pēda, paraksta sertifikāts), kas lejupielādējams pēc parakstīšanas.

Certyneo integra šīs iespējas un ietilpst elektroniskā paraksta risinājumu ekosistēmā nekustamajam īpašumam.

Daudzpusīgā parakstīšanas procesa organizācija

Komercijas noma ietver vismaz divas puses (īpašnieks un nomatājs), bieži vairāk: garantants fiziska vai juridiska persona, sabiedrības vadītājs, SCI īpašnieka likumiskais pārstāvis. Parakstīšanas kārtības un automātisko atgādinājumu pārvaldība ir būtisks kritērijs risinājuma izvēlēm.

Ieteicams:

1. Noteikt hronologisku parakstīšanas secību (nomatājs → garantants → īpašnieks), lai garantants neatklātu jau parakstītu līgumu bez tā lasīšanas;
2. Iestatīt automātiskos atgādinājumus uz J+2 un J+5;
3. Saglabāt pierādījuma dosje visu nomas darbības laiku plus nomas termiņu (5 gadus pēc beigām saskaņā ar Civīlkodeksa 2224. pantu).

Pierādījuma elektroniskā arhīvēšana

Elektroniskā paraksta vērtība ir atkarīga arī no arhīvēšanas ilguma un apstākļiem. Elektroniskā arhīvēšanas sistēma (SAE), kas atbilst NF Z 42-013 standartam vai SIAF (Dienests elektroniskajai Franču arhīvēšanai), garantē dokumenta integritāti un lasāmību ilgtermiņā. 3-6-9 nomai arhīvēšana ir jāattiecas vismaz uz nomas ilgumu plus 10 gadus. Mūsu elektroniskā paraksta risinājumu salīdzinājuma vadlis detalizē arhīvēšanas kritērijus starp sniedzējiem.

---

Jāizvairās no kļūdām un brīdinājumi komercijas nekustamā īpašuma nozarei

Ārvalstu sabiedrības īpatnības

Ja nomatājs vai īpašnieks ir ārvalstu sabiedrības (Luksemburgas holding, britu investīciju fonds pēc Brexit utt.), eIDAS savstarpējās paraksta atzīšanas regulējums piemēro tikai ES/EEA dalībvalstīm. Ārpus ES esošiem subjektiem Eiropas PSTQ kvalificēts sertifikāts paliek visnoturīgākais risinājums. Certyneo piedāvā parakstīšanas procesu, kas pielāgots starptautiskiem parakstītājiem, saskaņā ar starptautisko līgumu tiesībām.

Pārstāvniecība un vēlmes

Elektroniskais paraksts neatbrīvo no parakstītāja vēļu pārbaudes. SCI īpašniekam vai nomatāja sabiedrībai ir jāpievieno dosje:

• Kbis izraksts ne vecāks par 3 mēnešiem;
• Pašreizējie noteikumi;
• Parakstīta pilnvara (pati var tikt parakstīta elektroniskā formā).

Certyneo AI līgumu ģenerators générateur de contrats par IA de Certyneoļauj automātiski ražot šos papildu dokumentus un tos direkti iekļaut parakstīšanas procesā.

Domicila izlases klauzulas un paziņojumi

Kontraktā paredzētās klauzulas, kas noteic pīķētu paziņojumus papīra formā, ir jāpielāgo elektroniskajam ceļam. Ieteicams ievietot specifiskas klauzulas, kas atzīst LRE un elektroniskā paraksta derīgumu jebkurai nākotnes saziņai starp pusēm, atbilstīgi Civīlkodeksa 1127-1. pantam.

Normatīvais regulējums elektroniskajam komercijas nomas parakstam

Civīlkodekss: ciparu pierādījuma pamati

Civīlkodeksa 1366. pants nosaka elektroniskā un papīra dokumenta līdzvērtību: „Elektroniskam dokumentam ir tāda pati pierādījuma spēka kā papīra dokumentam, ar nosacījumu, ka var tikt pietiekami identificēta persona, no kuras tas rodas, un tas ir noslēgts un saglabāts apstākļos, kas garantē tā integritāti."

1367. pants precizē, ka elektroniskais paraksts „nozīmē uzticama identifikācijas procesa izmantošanu, kas garantē tā saistību ar dokumentu, kuram tas pievienots. Šī procesa uzticamība tiek uzskatīta par pierādītu pretējā pierādījuma gadījumā, ja paraksts ir izveidots, identificēta parakstītāja identitāte un garantēta dokumenta integritate, saskaņā ar noteikumiem, kas noteikti Padomes dekrētos. Tas ir decret nr. 2017-1416 no 2017. gada 28. septembra, kas tiešā atsauce uz eIDAS regulējuma prasībām uz pieņemšanas uzticamību.

Regulējums eIDAS nr. 910/2014

Eiropas regulējums eIDAS (Electronic IDentification, Authentication and trust Services) ir tieši piemērojams visos dalībvalstis kopš 2016. gada 1. jūlija. Tas nosaka trīs elektroniskā paraksta līmeņus (vienkāršu, progresīvu, kvalificētu) un izveidoja PSTQ sarakstu. 25.2. pants nosaka, ka „kvalificēts elektroniskais paraksts ir juridiskās darbības ekvivalents rokas parakstam". Ar eIDAS 2.0 (regulējums UE 2024/1183) pakāpenisku ieviešanu, jaunas prasības attiecas uz Eiropas digitālās identitātes maciņu (EUDI Wallet), kas būs noteicošs būtiskami komercijas aktu identifikāciju.

GDPR nr. 2016/679 un identitātes datu apstrāde

Identitātes pārbaude pirms parakstīšanas apkopo personīgos datus (vārds, uzvārds, ID numurs, e-pasts). Šo apstrādes operācijas ir balstītas uz GDPR atbilstīgu juridisko pamatu (6.1.b pants — līguma izpilde vai 6.1.c pants — juridisks pienākums). Datu saglabāšanas termiņš ir jānosaka proporcionāli līguma nozīmībai. Audita vai strīda gadījumā paraksta sniedzējam ir jāspēj izpildīt apstrādes reģistru ar jaunākajiem datiem.

ETSI standarti un arhīvēšana

ETSI standarti EN 319 132-1 (XAdES format) un EN 319 122-1 (CAdES format) reglamentē elektronisko parakstu struktūru. ETSI EN 319 102-1 nosaka validācijas procedūras. Ilgtermiņa arhīvēšanai standarts ETSI EN 319 162 (ASiC — Associated Signature Containers) garantē dokumenta un paraksta lasāmību un integritāti uz gadiem.

Juridisks risks neatbilstības gadījumā

Vienkārša elektroniskā paraksta izmantošana nozīmīgai komercijas nomai rada vairākus riskus: dokumenta pārkvalifikācija uz neformālu savstarpēju solījumu, nespēju pretendēt uz cesijas vai īpašuma pieņemšanu, un grūtības pieņemt izrakstīšanas pavedienā nomapildīšanas gadījumā, ja nomas noslēgšana ir apstrīdēta. Līdzjutības gadījumā tiesa spriedīs par iesniegto pierādījumu spēku.

Praktiskie scenāriji: komercijas noma un elektroniskais paraksts

Scenārijs 1: reģionālā fondu pārvaldīšana 150 komercijas šūnām

Reģionālā foncier sabiedrība pārvalda aptuveni 150 komercijas šūnas vairākas darbības zonas un tirdzniecības centrus ar vidēju lielumu. Pirms dematerializācijas, jauna komercijas nomas parakstīšanas process vidēji prasīja 18 dienas no projekta nosūtīšanas līdz abus puses parakstīta dokumenta atgriešanai, pastāvošo vēstuļu aizkaves, papildinājuma izmaiņu dēļ un garantanta pārvaldības.

Ar elektroniskā paraksta risinājumu ieviešanu ar daudzpusīgu procesu, foncier sabiedrība samazināja šo laiku uz vidēji 3,5 dienām, t.i., 80 % samazinājumu. Centralizētā pierādījuma dosje pārvaldība samazināja fiziskā arhīvēšanas izmaksas par 65 % trīs gados. 2025. gada strīdā par nomas sākuma datumu, elektroniskais pierādījuma dosje (kvalificēts laiks + sertificēts audita žurnāls) ļāva iespaidīgi atrisināt jautājumu tiesvedībā mazāk nekā 6 nedēļas.

Scenārijs 2: kā-strādnieka kokapstrādes operators straujā paplašināšanās

Darbības koausplašināšanas operators, kas pēc šī brīža birojus pieņem ar elastīgiem nomas termiņiem (derogācija Komercijas kodeksa 145.-5. pants, ierobežoti 36 mēnešiem) parakstā tūkstošus komercijas nomu gadā ar uzņēmējiem, startupiem un MazPVPSem. Tirgus volatilnosti likusi steidzamos parakstīšanas rādītājus.

API elektroniskā paraksta integrēšana tieši koausplašināšanas CRM ļauj automātiski ģenerēt nomas no prospekta faila, nosūtīt to parakstīšanai un saņemt parakstīto dokumentu vidēji 4 stundu laikā. Efektīvo parakstīšanas daļa (pret atteikumiem) paaugstinājusies no 71 % papīra procesā uz 94 % elektroniskajā procesā, automātisko atgādinājumu dēļ. Administratīvās apstrādes izmaksas par nomu samazinājušies aptuveni par 40 €, vairākus gadus sešos tūkstošus eiro ekonomiju gadā ar 500 parakstītu nomu apjomu.

Scenārijs 3: nomas atjaunošana izplatīšanas ķēdē

Pārtikas izplatīšanas zīmols, kas izmanto 50 punktus ar franšīzes līgumiem, ir jāatjauno vienlaicīgi desmit komercijas nomas, beidzot to darbības laikā, ar dažādiem īpašniekiem (ģimenes SCI, institūti, pašvaldības). Dažādu līmeņu skaitmeņu zināšanām bija grūti koordinēt parakstīšanas procesu.

Zīmols izvēlējās platformu ar orientētu parakstīšanas procesu katram parakstītāja profilam (vienkāršota saskarnes neiniciem īpašniekiem, pastiprināta SMS OTP autentifikācija augsti riskantiem dokumentiem). No 11 atjaunošanas, 9 tika noslēgtas mazāk nekā 10 dienās, pret vidējiem 45 dienām iepriekšējā ciklā. Nav konstatēts neviens drošības incidents vai derīguma apstrīdēšana, un visi pierādījuma dosji ir centralizēti arhīvēti ar 25 gadu konservācijas termiņu.

Secinājums

Komercijas nomas elektroniskā parakstīšana ir ne tikai likumīgi derīga 2026. gadā, bet ir kļuvusi par nozīmi praksi tiem nekustamā īpašuma komercijas dalībniekiem, kas vēlas iegūt straujumā, drošumu un operacionālo efektivitāti. Pinela likuma, Civīlkodeksa un eIDAS regulējuma prasības saplūst skaidru sistēmu: tiklīdz ir nodrošināta parakstītāja identifikācija un dokumenta integritate garantēta, elektroniskam aktam ir pilna pierādījuma spēka. Augsti riska nomām kvalificēts elektroniskais paraksts tiek pieņemts kā atskaite.

Certyneo pavada īpašniekus, foncier sabiedrības, zīmolus un nekustamā īpašuma pārvaldīs visā to komercijas nomas dematerializācijas darbībā, no sākotnējās parakstīšanas līdz atjaunošanai. Pieprasiet bezmaksas demonstrāciju vai apskaties mūsu cenrādi, lai uzzinātu risinājumu, kas piemērots jūsu apjomam un atbilstības prasībām.