Pilnas nuomos valdymas: Nuomotojo vadovas

Įvadas

Nuomos valdymas yra teisinių, fiskalinių ir administracinių įsipareigojimų rinkinys, kurį visi savininkai turi įsisavinti, kad užtikrintų savo investicijas į nekilnojamąjį turtą. Tarp nuomos sutarties sudarymo, nuomos rinkimo, užstato valdymo ir kasmetinio mokesčių sureguliavimo žingsnių yra daug ir juos reglamentuoja tankus įstatymų leidybos arsenalas: 1989 m. liepos 6 d. įstatymas, 2014 m. ALUR įstatymas, 2018 m. ELAN įstatymas, nepamirštant Civilinio kodekso nuostatų. Šis vadovas skirtas smulkiesiems savininkams, turintiems vieną ar tris nekilnojamojo turto objektus, taip pat patyrusiam investuotojui ar profesionaliam vadovui. Jame aptariami esminiai reikalavimus atitinkančio, pelningo ir tvaraus nuomos valdymo punktai, pabrėžiama geroji praktika ir vengtinos klaidos.

1. Nuomos sutarties rengimas ir pasirašymas

Nuomos sutartis yra kertinis nuomos santykių akmuo. Nuo 2014 m. kovo 24 d. ALUR įstatymo ir 2015 m. gegužės 29 d. jo įgyvendinimo dekreto gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi atitikti privalomą standartinį tuščios (pagrindinės gyvenamosios vietos) ir baldais apstatyto nuomos modelį. Jame visų pirma turi būti nurodytos šalių tapatybės, tikslus būsto aprašymas, gyvenamasis plotas (Boutin Law), nuomos dydis, trukmė (3 metai, kai nuoma tuščia, 1 metai – su baldais) ir peržiūros sąlygos.

Kartu su nuomos sutartimi turi būti pateikti keli privalomi priedai: techninės diagnostikos byla (DPE, švino poveikio rizikos ataskaita, gamtinės ir technologinės rizikos būklė), informacinis pranešimas apie šalių teises ir pareigas bei bendrosios nuosavybės teisės aktai, jei taikoma. Nuo 2021 m. liepos mėn. F arba G klasės DPE taikomi nuomos peržiūros apribojimai, o nuo 2023 m. G+ klasės būstą nuomotis draudžiama.

Įtemptose vietovėse (28 dekretu apibrėžtos miesto zonos) taikoma nuomos mokesčio kontrolė, ypač Paryžiuje, Lilyje, Lione, Monpeljė ir Bordo. Nuomotojas privalo gerbti padidintą orientacinį nuomos mokestį, jam gresia administracinės sankcijos.

2. Nuomos valdymas ir metinė apžvalga

Reguliarus nuomos mokesčių rinkimas yra nuomos pelningumo pagrindas. Nuomotojas, gavęs kiekvieną nuomininko prašymą, privalo nemokamai išduoti kvitą (1989 m. įstatymo 21 straipsnis). Nuomos kaina gali būti peržiūrima tik kartą per metus, nuomos sutartyje sutartą dieną, remiantis nuomos atskaitos indeksu (IRL), kurį kas ketvirtį skelbia INSEE.

Nuo 2022 m. rugpjūčio 16 d. įstatymo, susijusio su perkamąja galia, IRL padidėjimas yra 3,5 % A–E klasės būstams ir įšaldytas šiluminiams filtrams (F ir G). Neapmokėtų skolų atveju lizingo davėjas turi keletą svertų: oficialų įspėjimą, sutarties nutraukimo sąlygos aktyvavimą, antstolio nurodymą sumokėti ir nukreipimą į apsaugos ginčų teisėją. Neapmokėtos nuomos draudimas (GLI) arba Visale viešosios garantijos sistema gali užsitikrinti pajamas.

3. Užstatas ir inventorius

Užstatas yra griežtai reglamentuotas: negali viršyti vieno mėnesio nuomos sumos be mokesčių už tuščią nuomą ir dviejų mėnesių už su baldais. Jis turi būti grąžintas per vieną mėnesį nuo raktų perdavimo, jei išvažiavimo inventorius atitinka reikalavimus, arba per du mėnesius sugadinimo atveju. Be to, už uždelstą mėnesį taikomos 10% nuomos mokesčio dydžio baudos.

Įėjimo ir išėjimo patalpų inventorizacija, atlikta prieštaringai, yra pagrindinis dokumentas, pagrindžiantis bet kokį atskaitymą. Patartina jį papildyti datuotomis nuotraukomis ir išsamiu inventoriumi, skirtais apstatytam būstui.

4. Mokesčių sureguliavimas

Nuomotojas gali prašyti kas mėnesį mokėti atgautinas įmokas (1987 m. rugpjūčio 26 d. potvarkis Nr. 87-713), įskaitant vandenį, kolektyvinį šildymą, bendro naudojimo patalpų priežiūrą ir buitinių atliekų mokestį. Privalomas metinis sutvarkymas turi būti atliekamas su patvirtinamaisiais dokumentais, apie kuriuos nuomininkui pranešama prieš mėnesį. Per trejus metus nesureguliavus, nuomotojas netenka teisės atšaukti.