Nekilnojamojo turto pirkimas: užbaigti teisinį ir finansinį procesą

Įvadas

Nekilnojamojo turto įsigijimas Prancūzijoje yra vienas iš labiausiai struktūrizuojančių turto sandorių namų ūkiui ar verslui. Tarp derybų dėl kainos, privalomos diagnostikos atlikimo, ėjimo pas notarą ir nekilnojamojo turto paskolos gavimo, pirkimo procesas reikalauja sudėtingų teisinių, mokesčių ir finansinių įgūdžių. Remiantis Prancūzijos civiliniu kodeksu, 2014 m. ALUR įstatymu ir daugeliu sektorių reglamentų, nekilnojamojo turto pirkimas reikalauja kruopštaus pasiruošimo. Šiame vadove išsamiai aprašomas kiekvienas įsigijimo proceso etapas, nesvarbu, ar tai pagrindinė gyvenamoji vieta, investicija į nuomą ar komercinis įsigijimas, įtraukiant teisinius įsipareigojimus ir turimus finansinius svertus.

Derybų etapas: teisinis sandorio pagrindas

Nekilnojamojo turto derybos neapsiriboja paprasčiausiu kainos aptarimu. Jis teisiškai įpareigoja šalis pasirašius rašytinį pirkimo pasiūlymą, kuris, pardavėjui priimtas, yra pardavimo pažadas, kaip apibrėžta 1583 ir paskesniuose straipsniuose. Civilinio kodekso. Pirkėjas turi išanalizuoti kelis parametrus: ploto m² kainą, vietinės rinkos būklę, planuojamus darbus, bendrosios dalinės nuosavybės mokesčius ir taikomus mokesčius.

Taip pat deramasi dėl į kompromisą įtrauktų atidedamųjų sąlygų: nekilnojamojo turto paskolos gavimas (pagal Skrivererio įstatymą privaloma), servitutų nebuvimas, palankus diagnostikos rezultatas. Profesionalios derybos taip pat apima nuosavybės perdavimo datą, tarpininkavimo mokesčių paskirstymą ir visas papildomas garantijas. Kalbant apie investicijas į nuomą, derantis turi būti atsižvelgta į bendrąjį ir grynąjį pelną, ALUR įstatymo nustatytas nuomos mokesčių lubas įtemptose vietovėse ir kapitalo prieaugio perpardavimo perspektyvas.

Privaloma nekilnojamojo turto diagnostika

Techninės diagnostikos byla (DDT) yra nustatyta Statybos ir būsto kodekso. Priklausomai nuo atvejo, ji apima: DPE (Energijos efektyvumo diagnostika), asbesto, švino (CREP) diagnozę, termitus, gamtinių ir technologinių pavojų būklę (ERP), dujų ir elektros diagnozę senesniems nei 15 metų įrenginiams, Carrez įstatymo matavimą bendrasavininkystėje ir oro triukšmo taršos būklę.

Nuo 2021 m. klimato ir atsparumo įstatymo DPE netgi sąlygoja nuomą: G klasės būstą draudžiama nuomoti nuo 2025 m., o F klasės – 2028 m. Pirkėjui nepalanki DPE pateisina derybas dėl darbų mažinimo arba darbų biudžeto integravimą. Diagnozei nustatyti tenka pardavėjo atsakomybė: dėl bet kokio praleidimo ar klaidos dėl paslėpto defekto gali būti sumažinta kaina arba pardavimas gali būti atšauktas (Civilinio kodekso 1641 straipsnis).

Pagrindinis notaro vaidmuo

Notaras yra valstybės pareigūnas, kurio įsikišimas yra privalomas parduodant nekilnojamąjį turtą (Ventôse XI m. 25 d. įstatymo 4 straipsnis). Jis patvirtina akto autentiškumą, užtikrina jo paskelbimą žemėtvarkos tarnyboje ir garantuoja sandorio teisinį saugumą. Jos misijos apima nuosavybės kilmės patikrinimą per 30 metų, servitutų kontrolę, nekilnojamojo turto hipotekos statusą ir miesto planavimo atitiktį.

Neteisingai įvardinti notaro mokesčiai (jie daugiausia apima valstybei ir bendrijoms sumokėtus perdavimo mokesčius) sudaro apie 7-8% senojo nekilnojamojo turto kainos ir 2-3% naujo nekilnojamojo turto. Nuo kompromiso iki autentiško dokumento 3–4 mėnesių laikotarpis leidžia panaikinti sustabdymo sąlygas. Notaras taip pat išvalo savivaldybės pirmumo teisę mieste (DPU), dėl kurios tam tikrose srityse sandoris gali užtrukti.

Finansavimas nekilnojamojo turto paskola

Nekilnojamojo turto kreditą reglamentuoja Vartotojų kodeksas (L313-1 ir kiti straipsniai). Paskolos gavėjams taikomas privalomas 10 dienų svarstymo laikotarpis nuo paskolos pasiūlymo gavimo. Aukštoji finansinio stabilumo taryba (HCSF) riboja skolos normą iki 35% grynųjų pajamų ir trukmę iki 25 metų (27 metai su atidėjimu naujam nekilnojamajam turtui).

Pirkėjas turi palyginti APR (Metinė procentinė norma), įskaitant palūkanas, skolininko draudimą, administracinius mokesčius ir garantijas (hipoteką ar indėlį). Nuo 2022 m. Lemoine įstatymo įsigaliojimo draudimo delegavimas galimas bet kuriuo metu ir taip sutaupoma daug. Investuojant į nuomą, paskolos palūkanos yra išskaitomos iš nuosavybės pajamų, taip optimizuojant susitarimo mokestinį pelningumą.