דמי שכירות לעומת דמי שכירות: הבחנה משפטית בשכירות

בהקשר של חוזה שכירות למגורים או מסחריים, בלבול בין דמי שכירות לשכירות נפוץ, ועם זאת כרוך בהשלכות משפטיות. שני המושגים הללו, אף שהם משלימים, מצייתים למשטרים נפרדים המנוהלים על פי חוק מס' 89-462 מיום 6 ביולי 1989 וצו מס' 87-713 מיום 26 באוגוסט 1987. שליטה בהבחנה זו חיונית הן למשכיר, שעליו להבטיח את עריכת חוזה השכירות שלו, והן את הלגיטימיות שלו, והן את הלגיטימציה שלו. סכומים שנתבעו.

הגדרה משפטית של שכר דירה

שכר דירה תואם את התמורה הכספית ששילם השוכר למשכיר בתמורה לאספקת מגורים או חצרים. היא מהווה את החובה העיקרית של השוכר לפי סעיף 1728 של הקוד האזרחי. סכומו נקבע באופן חופשי עם החתימה על חוזה השכירות (למעט באזורים צפופים בהם חלה פיקוח על שכר הדירה הקבוע בחוק ELAN מיום 23.11.2018) וניתן לתיקון רק בהתאם לסעיף הצמדה למדד, בדרך כלל צמוד למדד שכר הדירה (IRL) המפורסם מדי רבעון על ידי INSEE.

דמי השכירות מתגמלים אך ורק את ההנאה מהנכס. היא אינה מכסה את הצריכה הפרטית של הדייר, וגם לא את הוצאות האחזקה השוטפת של השטחים המשותפים, שנופלים במשטר נפרד.

אופי ומשטר דמי השכירות

דמי השכירות, הנקראים גם "חיובים הניתנים להשבתה", מכוונים הוצאות שנשאו בתחילה על ידי המשכיר אך לפי החוק מתיר לחייב אותן מחדש לשוכר. הרשימה שלהם מגבילה בהחלט: הצו מיום 26 באוגוסט 1987 מפרט באופן ממצה את הפריטים הניתנים להשבתה, בפרט:

• הוצאות למים קרים, מים חמים והסקה קולקטיבית;
• תחזוקת שטחים משותפים (ניקיון, תאורה, מעלית);
• תיקונים קלים לציוד נפוץ;
• מס איסוף הפסולת הביתית.

לא ניתן לגבות מהשוכר כל חיוב שלא נקבע בצו זה, אף בהסכמתו בכתב. כלל זה של הסדר הציבורי מגן על השוכר מפני תנאים בלתי הוגנים. החיובים משולמים בדרך כלל בצורה של הפרשות חודשיות, עם הסדרת חובה שנתית עם הצגת מסמכים תומכים (סעיף 23 לחוק 1989).

מדוע ההבחנה מכרעת מבחינה משפטית

בלבול בין שכר דירה לחיובים טומן בחובו מספר סיכונים. ראשית, מבחינת רוויזיה: ניתן להצמיד רק את שכר הדירה ל-IRL; החיובים מתפתחים בהתאם להוצאות בפועל. לאחר מכן, במקרה של אי תשלום, סעיף הסיום חייב להתייחס ספציפית לאופי החוב. לבסוף, מבחינה מסית, המשכיר מצהיר על דמי השכירות כהכנסת רכוש, בעוד שהחיובים שנגבו אינם מהווים הכנסה חייבת במס.

במקרה של התדיינות משפטית, השופט מסווג מחדש באופן קבוע את הסכומים המתוארים שלא כהלכה כ"חיובים" בנוסף לדמי השכירות, תוך השבת הסכומים שנגבו שלא כדין, בליווי ריבית חוקית.

שיטות עבודה טובות בעריכת חוזה השכירות

על חוזה השכירות להבחין בבירור, בסעיפים נפרדים, בין גובה דמי השכירות לבין ההפרשות לחיובים. מומלץ לצרף את רשימת ההוצאות הניתנות להשבה ולפרט את מפתח החלוקה (אלפים, אחוזים, צריכה פרטנית). שקיפות זו מגבילה מחלוקות ומבטיחה את הקשר החוזי לאורך כל תקופת השכירות.