Gayrimenkul Alımı: Yasal ve Mali Süreci Tamamlayın

Giriş

Fransa'da gayrimenkul edinimi, bir hane veya işletme için en yapısal varlık işlemlerinden birini oluşturur. Fiyat pazarlığı yapmak, zorunlu teşhisleri yapmak, noter huzuruna çıkmak ve emlak kredisi almak arasında geçen satın alma süreci, karmaşık hukuki, vergisel ve mali beceriler gerektirir. Fransız Medeni Kanunu, 2014 tarihli ALUR Kanunu ve çok sayıda sektörel düzenleme tarafından çerçevelenen gayrimenkul alımı, titiz bir hazırlık gerektirir. Bu kılavuz, ister birincil konut, ister kiralık bir yatırım, ister ticari bir satın alma olsun, satın alma sürecinin her aşamasını, yasal yükümlülükleri ve mevcut finansal araçları entegre ederek ayrıntılı olarak açıklamaktadır.

Müzakere aşaması: işlemin hukuki temeli

Gayrimenkul pazarlığı, basit fiyat tartışmasının ötesine geçer. Satıcı tarafından kabul edilen ve 1583 ve devamı maddeler anlamında satış vaadi teşkil eden yazılı bir satın alma teklifinin imzalanmasıyla tarafları hukuken bağlar. Medeni Kanun'un. Alıcının çeşitli parametreleri analiz etmesi gerekir: bölgedeki m² başına fiyat, yerel pazarın durumu, planlanacak çalışma, ortak mülkiyet ücretleri ve geçerli vergiler.

Müzakere aynı zamanda uzlaşmanın içerdiği askıya alma koşullarıyla da ilgilidir: gayrimenkul kredisinin alınması (Katiplik Kanunu'na göre zorunludur), irtifak hakkının bulunmaması, teşhisin olumlu sonucu. Profesyonel bir müzakere aynı zamanda mülkiyetin devredilme tarihini, acentelik ücretlerinin dağıtımını ve ek garantileri de içerir. Bir kira yatırımı bağlamında müzakerelerde brüt ve net getiri, ALUR Kanununun gergin bölgelerdeki kira tavanı ve yeniden satıştan elde edilecek sermaye kazancı beklentileri dikkate alınmalıdır.

Zorunlu gayrimenkul teşhisi

Teknik Teşhis Dosyası (DDT), İnşaat ve Konut Kanunu tarafından zorunlu kılınmaktadır. Duruma bağlı olarak şunları içerir: DPE (Enerji Performansı Teşhisi), asbest, kurşun (CREP) teşhisi, termitler, doğal ve teknolojik risklerin durumu (ERP), 15 yaşın üzerindeki tesisler için gaz ve elektrik teşhisi, ortak mülkiyette Carrez Yasası ölçümü ve havadaki gürültü kirliliğinin durumu.

2021 İklim ve Direnç Yasası'ndan bu yana, DPE kiralama koşullarını bile eşitliyor: G sınıfı konutların kiralanması 2025'ten beri yasak, F ise 2028'de olacak. Alıcı için olumsuz bir DPE, aşağı yönlü bir pazarlığı veya iş bütçesinin entegrasyonunu haklı çıkarıyor. Teşhis satıcının sorumluluğunu doğurur: herhangi bir ihmal veya hata, gizli kusura dayanarak fiyat indirimi veya satışın iptali davasıyla sonuçlanabilir (Medeni Kanun'un 1641. maddesi).

Noterin merkezi rolü

Noter, herhangi bir gayrimenkul satışında müdahalesi zorunlu olan bir kamu görevlisidir (25 Ventôse yıl XI kanununun 4. maddesi). Tapu tasdik eder, tapu kayıt hizmetinde yayınlanmasını sağlar ve işlemin hukuki güvenliğini garanti eder. Görevleri arasında 30 yıl boyunca mülkiyetin kökeninin doğrulanması, irtifakların kontrolü, mülkün ipotek durumu ve kentsel planlama uyumluluğu yer alıyor.

Noter ücretleri, yanlış adlandırılmış (esas olarak Devlete ve topluluklara ödenen transfer vergilerini içerir), eski mülklerde fiyatın yaklaşık %7-8'ini, yeni mülklerde ise %2-3'ünü temsil etmektedir. Uzlaşma ile fiili eylem arasında geçen 3 ila 4 aylık süre, askıya alma koşullarının kaldırılmasına izin verir. Noter aynı zamanda belediyenin kentsel önalım hakkını (DPU) da iptal ediyor, bu da belirli bölgelerde işlemi geciktirebilir.

Gayrimenkul kredisi ile finansman

Gayrimenkul kredisi Tüketici Kanunu (L313-1 ve devamı maddeler) tarafından düzenlenmektedir. Borçlular, kredi teklifinin alınmasından sonra 10 günlük zorunlu düşünme süresinden yararlanır. Yüksek Finansal İstikrar Konseyi (HCSF), borç oranını net gelirin %35'i ve vadesini 25 yıl (yeni mülkler için ertelemeli 27 yıl) ile sınırlandırıyor.

Alıcı, faiz, borçlu sigortası, idari ücretler ve garantiler (ipotek veya depozito) dahil olmak üzere APR'yi (Yıllık Yüzde Oranı) karşılaştırmalıdır. 2022 Lemoine Yasasından bu yana, sigorta devri her zaman mümkündür ve bu da önemli miktarda tasarruf sağlar. Bir kira yatırımı için, kredi faizi mülk gelirinden düşülebilir, bu da düzenlemenin vergi karlılığını optimize eder.