נאמן בעלות משותפת: חובות ואגרות משפטיות 2026

נאמן בעלות משותפת: חובות ושכר טרחה

נאמן השיתוף הוא השחקן המרכזי בניהול בניין בעלות משותפת. מונה על ידי האסיפה הכללית של הבעלים המשותפים, הוא נוטל על עצמו אחריות משפטית, מנהלית, פיננסית וטכנית כפופה לחוק מיום 10 ביולי 1965 וצו היישום שלו מיום 17 במרץ 1967. הבנת התחייבויותיו ומבנה שכר הטרחה שלו מאפשרת לבעלים משותפים לשלוט טוב יותר בניהול נכסי הנדל"ן הנצפים בתדירות גבוהה ולמנוע את נכסי הנדל"ן הנצפים בתדירות גבוהה.

חובותיו המשפטיות של הנאמן

• הנאמן מחויב לבצע את החלטות האסיפה הכללית ולנהל את המבנה בהתאם לתקנון השיתוף. משימות החובה שלו, שמחוזקות בחוק ALUR מיום 24 במרץ 2014, כוללות:שמירה על יומן התחזוקה של הבניין
• (סעיף L.721-1 של CCH), מסמך חובה המתחקה אחר העבודה שבוצעה וחוזי תחזוקה נוכחיים.פתיחת חשבון בנק נפרד
• פתיחת חשבון בנק נפרדעל שם איגוד הבעלים המשותפים (חוק אל"ר), למעט פטור שהוצבע באסיפה בעלות משותפת קטנה של פחות מ-16 מגרשים.
• אספקת אקסטרא-נט מאובטחהמאפשר לבעלים משותפים לעיין במסמכי בעלות משותפת (חוק ELAN 2018).
• כינוס שנתי של האסיפה הכלליתתוך שישה חודשים לאחר תום שנת הכספים.

מנוי לביטוח אחריות אזרחית מקצועית

מנוי לביטוח אחריות אזרחית מקצועית

והחזקת ערבות כספית.על הנאמן לרשום את הבעלות המשותפת גם בפנקס הלאומי שמנהל ה-ANAH, חובה שנקבעה בחוק ALUR לשיפור השקיפות של מלאי הנדל"ן הצרפתי.מבנה שכר טרחת הנאמן

מאז הצו מיום 26 במרץ 2015, שכר טרחת הנאמן נשלט על ידיחוזה סטנדרטי

המבחין בבירור בין שתי קטגוריות של שירותים שוטפים: ⬥⬥ חבילת השירותים השנתית: ⬥⬥ משימות: הנהלת חשבונות, ניהול אדמיניסטרטיבי, כינוס האסיפה הכללית השנתית, תחזוקת האקסטרא-נט, הקמת ערעורים לגיוס כספים ועוד. חבילה זו נעה בדרך כלל בין 150 ל-300 יורו למגרש לשנה בהתאם לגודל הבניין והאזור.המבחין בבירור בין שתי קטגוריות של שירותים שוטפים: ⬥⬥ חבילת השירותים השנתית: ⬥⬥ משימות: הנהלת חשבונות, ניהול אדמיניסטרטיבי, כינוס האסיפה הכללית השנתית, תחזוקת האקסטרא-נט, הקמת ערעורים לגיוס כספים ועוד. חבילה זו נעה בדרך כלל בין 150 ל-300 יורו למגרש לשנה בהתאם לגודל הבניין והאזור.

שירותים מיוחדיםכפופים לחשבונית נוספת: ארגון אסיפות כלליות נוספות, ניהול תביעות, מעקב אחר עבודות עיקריות, מסירת מסמכים להעברה (הצהרה מתאריך חשבונית לכל היותר 380 אירו כולל מס לפי צו 2020), הבראה מתדיינים וכו'.עמלות מופרזות ⬥⬥⬥: כל שירות שאינו רשום בחבילה חייב להופיע במפורש בחוזה כדי שניתן יהיה לחייב אותו.

השליטה בנאמן על ידי הבעלים המשותפים

מועצת האיגוד, שנבחרה על ידי האסיפה הכללית, ממלאת תפקיד מכריע בשליטה בנאמן. הוא בוחן את החשבונות, מאמת את הצעות המחיר ויכול לבקש מסירת כל מסמך הנוגע לניהול. במקרה של הפרה חמורה, ה-AG יכול לפטר את הנאמן ברוב מוחלט (סעיף 25 לחוק משנת 1965) ולחולל אחריות אזרחית או אפילו פלילית בגין הפרת אמונים או ניצול פסולה של כספים.

תחרות כל שלוש שנים, הקבועה בחוק ALUR, מאפשרת גם לערער באופן שוטף על המחירים ואיכות השירותים.