תפקיד הנוטריון ברכישת מקרקעין: מדריך מלא

תפקידו של הנוטריון ברכישות נדל"ן: מדריך מלא

מבוא

התערבות הנוטריון היא צעד חיוני במהלך כל רכישת נדל"ן בצרפת. קצין ציבור ושרים הממונה על ידי שר המשפטים, הנוטריון מאבטח את העסקה, מבטיח את תוקפה המשפטי ומגן על האינטרסים של שני הצדדים. תפקידה חורג לעריכת שטרות פשוטה: היא תומכת בקונה ובמוכר מהדיונים הראשונים ועד למסירת המפתחות. הבנת המשימות שלהם מאפשרת לקונה לצפות את ההליכים, לשלוט במועדים ולייעל את העלות הכוללת של רכישתם. מאמר זה מפרט את החובות המשפטיות של הנוטריון, משימותיו הקונקרטיות ושיטות העבודה הטובות לשיתוף פעולה אפקטיבי עמו.

הנוטריון, ערב לביטחון המשפטי של העסקה

הנוטריון משמש כפקיד ציבור המואצל לרשות המדינה. בהתאם לפקודה מס' 45-2590 מיום 2.11.1945, הוא מקנה אותנטיות למעשים שהוא עורך, המקנה להם אכיפה ומועד מסוים. בעת רכישת מקרקעין, אימות זה הוא חובה עבור כל העברת בעלות, על פי סעיף 4 של הצו מיום 4 בינואר 1955 המתייחס לרישום מקרקעין.

לפני החתימה, מבצע הנוטריון בדיקות מעמיקות: בעלות הנכס של המוכר, היעדר משכנתאות או הקלות נסתרות, עמידה בתכנון עירוני של הנכס (תעודת תכנון עירוני, זכות קדימה עירונית), עמידה באבחון טכני חובה (DPE, אסבסט, עופרת, טרמיטים, טרמיטים). הוא גם מבטיח את הכשירות המשפטית של הצדדים להתקשר.

המשימות הקונקרטיות של הנוטריון במהלך הרכישה

המשימות הקונקרטיות של הנוטריון במהלך הרכישה

התערבויות הנוטריון מתבצעות במספר שלבים. תחילה הוא עורך את הפשרה או הבטחת המכירה, מסמך הקובע את התנאים הסופיים של העסקה. במהלך תקופת הנסיגה בת 10 הימים הקבועה בסעיף L.271-1 של קוד הבנייה והשיכון, הרוכש רשאי לחזור בו ללא קנס.

בין הפשרה לשטר האותנטי (בדרך כלל 2 עד 3 חודשים), הנוטריון אוסף את המסמכים המחייבים: מצב משכנתא, תעודת מצב אזרחי, מצב מס של הנכס, מסמכי בעלות משותפת אם רלוונטי (סעיף L.721-2 ל-CCH). הוא גם מחשב את זכויות ההעברה בתמורה (בסביבות 5.80% מהמחיר לישנה) ומכין את המערכה האחרונה.

ביום החתימה הוא קורא את השטר האותנטי, גובה את הכספים, מוסר את המפתחות ומפרסם את המכירה לשירות רישום המקרקעין בחודש שלאחר החתימה.

שכר טרחת נוטריון ועלויות

בניגוד למה שנהוג לחשוב, "אגרות נוטריון" אינן מגיעות במלואן למשרד הנוטריון. הם מחולקים לשלושה חלקים: מכסים ומיסים (כ-80%), המשולמים למדינה ולקהילות; שכר טרחת נוטריון (כ-10%), מוסדרים על פי צו מס'. 2016-230 מיום 26 בפברואר 2016; ותשלומים (עלויות שהקדימו לקבלת מסמכים ותעודות).

מאז חוק מקרון מה-6 באוגוסט 2015, נוטריונים יכולים להעניק הנחה של עד 20% בשכר הטרחה שלהם עבור עסקאות מעל 100,000 יורו, שראוי לנהל משא ומתן.מאז חוק מקרון מה-6 באוגוסט 2015, נוטריונים יכולים להעניק הנחה של עד 20% בשכר הטרחה שלהם עבור עסקאות מעל 100,000 יורו, שראוי לנהל משא ומתן.

דוגמאות מעשיותדוגמה 1 – רכישת דירה משותף בליון ⬥⬥⬥: עבור נכס ישן ב-350,000 אירו חתם הרוכש על פשרה עם הנוטריון שלו. הוא זיהה זכות קדימה שלא הוזכרה מלכתחילה, וניהל משא ומתן מחדש על המחיר של 8,000 אירו, תוך הימנעות ממחלוקת לאחר מכן.

דוגמה 2 – רכישת נכס חדש (VEFA) ⬥⬥⬥: במהלך מכירה במצב סיום עתידי, אימת הנוטריון את הערבות הכספית לסיום מהיזם (סעיף L.261-11 ל-CCH) והבטיח את קריאות הכספים בתשלומים על פי התקדמות העבודה.דוגמה 3 – רכישה בהלוואת גישור ⬥⬥⬥: הנוטריון ריכז את הסרת המשכנתא הישנה והקמת הערבות החדשה המאפשרת חתימה מסונכרנת של שתי הפעולות.

מסקנה

הנוטריון הוא הרבה יותר ממנסח מסמכים פשוט: הוא יועץ משפטי ניטרלי המאבטח את כל פרויקט הנדל"ן שלכם. בחירת נוטריון משלך (ללא תשלום, מאחר שהשכר מתחלק בין שני המשרדים במקרה של ייצוג כפול) מאפשרת לך ליהנות מייעוץ מותאם אישית. אל תהסס להתייעץ עם זה לפני הפשרה כדי לצפות בעיות מס, רכוש או ירושה הקשורים לרכישתך.