ניהול שכירות מלא: מדריך לבעל הבית

מבוא

ניהול השכרות מייצג קבוצה של חובות משפטיות, פיסקאליות ומנהליות שכל בעלי הדירות חייבים לשלוט בהן כדי להבטיח את השקעתם בנדל"ן. בין עריכת חוזה השכירות, גביית דמי השכירות, ניהול הפיקדון והסדרת החיובים השנתית, השלבים הם רבים ונשלטים על ידי ארסנל חקיקתי צפוף: חוק מיום 6 ביולי 1989, חוק ALUR משנת 2014, חוק ELAN משנת 2018, מבלי לשכוח את הוראות החוק האזרחי. מדריך זה מיועד לבעלים הקטן עם נכס אחד עד שלושה וכן למשקיע המנוסה או למנהל המקצועי. הוא מכסה את הנקודות החיוניות של ניהול השכרות תואם, רווחי ובר קיימא, תוך שימת דגש על שיטות עבודה טובות ומלכודות שיש להימנע מהן.

1. עריכת וחתימה על חוזה השכירות

חוזה השכירות הוא אבן היסוד של יחסי השכירות. מאז חוק ALUR מיום 24 במרץ 2014 וצו היישום שלו מיום 29 במאי 2015, חוזה השכירות למגורים חייב לעמוד במודל סטנדרטי מחייב עבור השכרות ריקות (מגורים ראשיים) ומרוהטים. יש לציין במיוחד את זהות הצדדים, את התיאור המדויק של המגורים, את שטח המגורים (בחוק הבוטין), את גובה דמי השכירות, את משך הזמן (3 שנים לחכירה ריקה, שנה עבור אחד מרוהט) ותנאי התיקון.

מספר נספחים מחייבים חייבים ללוות את חוזה השכירות: קובץ אבחון טכני (DPE, דיווח על סיכוני החשיפה לעופרת, מצב הסיכונים הטבעיים והטכנולוגיים), הודעת מידע על הזכויות והחובות של הצדדים ותקנות בעלות משותפת אם ישים. מאז יולי 2021, DPE מסווג F או G כפוף להגבלות בדיקת שכר דירה, ומאז 2023, דיור המסווג G+ אסור להשכרה.

באזורים מתוחים (28 אזורים עירוניים המוגדרים בצו), חלה פיקוח על שכר הדירה, במיוחד בפריז, ליל, ליון, מונפלייה ובורדו. על המשכיר לכבד שכר דירה מוגדל בכפוף לסנקציות מנהליות.

2. ניהול שכר דירה ובדיקה שנתית

גבייה שוטפת של דמי שכירות מהווה את לב רווחיות השכירות. על המשכיר להוציא קבלה ללא תשלום על כל בקשה מהשוכר (סעיף 21 לחוק תשמ"ט-1989). ניתן לשנות את דמי השכירות רק פעם בשנה, במועד המוסכם בחוזה השכירות, על בסיס מדד ההתייחסות לשכירות (IRL) המפורסם מדי רבעון על ידי INSEE.

מאז החוק מיום 16 באוגוסט 2022 המתייחס לכוח קנייה, הגידול ב-IRL מוגבל ל-3.5% עבור דיור המסווג A עד E, והוקפא עבור מסננות תרמיות (F ו-G). במקרה של חובות שטרם שולמו, עומדים למשכיר מספר מנופים: הודעה רשמית, הפעלת סעיף הסיום, צו תשלום על ידי עורך דין והפנייה לשופט סכסוכי הגנה. ביטוח שכר דירה ללא תשלום (GLI) או מערכת הערבות הציבורית של Visale יכולים להבטיח הכנסה.

3. פיקדון ומלאי

הפיקדון מוסדר בקפדנות: הוא לא יכול לעלות על חודש שכר דירה ללא חיובים עבור חוזה שכירות ריק, וחודשיים עבור דירה מרוהטת. יש להחזיר אותו תוך חודש לאחר מסירת המפתחות אם מלאי היציאה עומד בדרישות, או חודשיים במקרה של נזק. מעבר לכך חלים קנסות של 10% מדמי השכירות החודשיים לחודש איחור.

מצאי הכניסה והיציאה, המבוצע באופן סותר, מהווה את מסמך המפתח להצדקת כל ניכוי. רצוי להשלים אותו בצילומים מתוארכים ומלאי מפורט לאירוח מרוהט.

4. הסדרת חיובים

המשכיר רשאי לבקש הפרשות חודשיות לגבי חיובים הניתנים להשבה (צו מס' 87-713 מיום 26.8.87) לרבות מים, הסקה קולקטיבית, אחזקת שטחים משותפים ומס פסולת ביתית. יש לבצע הסדרת שנתית חובה עם מסמכים תומכים, המועברים לדייר חודש מראש. בהעדר הסדרה תוך שלוש שנים, מאבד המשכיר את זכותו להיזכר.