Nhà đầu tư đánh thuế bất động sản: Giảm thuế 2026

Thuế bất động sản cho nhà đầu tư: Giảm thuế

Giới thiệu

Thuế bất động sản của Pháp vẫn là một trong những đòn bẩy mạnh mẽ nhất để tối ưu hóa tài sản cho các nhà đầu tư. Giữa các chương trình khuyến khích thuế, cơ chế miễn thuế và cơ chế giảm thuế, nhà lập pháp đưa ra một loạt giải pháp nhằm giảm đáng kể áp lực thuế đối với thu nhập cho thuê và lãi vốn. Tuy nhiên, sự phức tạp của Bộ luật thuế chung (CGI), kết hợp với sự phát triển lập pháp thường xuyên – đặc biệt là cuộc cải cách tiến bộ của hệ thống Pinel cho đến khi hệ thống này bị tuyệt chủng vào năm 2024 – đòi hỏi các nhà đầu tư phải thường xuyên cảnh giác. Hướng dẫn trụ cột này nêu chi tiết các chế độ thuế chính áp dụng cho đầu tư bất động sản, các điều kiện đủ điều kiện cũng như các chiến lược tối ưu hóa pháp lý cho phép bạn tối đa hóa lợi nhuận ròng từ tài sản bất động sản của mình.

Hệ thống Pinel: giảm thuế đối với bất động sản mới

Được quy định trong điều 199 của CGI, hệ thống Pinel cho phép người nộp thuế ở Pháp được giảm thuế thu nhập để đổi lấy việc mua nhà mới để cho thuê. Tỷ lệ giảm, giảm vào năm 2024 (Pinel cổ điển: 9% trong 6 năm, 12% trong 9 năm, 14% trong 12 năm), vẫn cao hơn trong khuôn khổ Pinel+ (12%, 18%, 21%) đòi hỏi các tiêu chí môi trường tăng cường (RE2020) và diện tích bề mặt tối thiểu.

Mức đầu tư được giới hạn ở mức €300.000 mỗi năm và €5.500/m2. Tài sản phải được cho thuê trần để sử dụng làm nơi ở chính trong 6, 9 hoặc 12 năm đối với người thuê nhà tôn trọng mức trần tài nguyên được xác định theo nghị định. Giá thuê cũng được giới hạn tùy theo khu vực (A bis, A, B1). Việc không tuân thủ các điều kiện này sẽ dẫn đến việc cơ quan quản lý thu hồi toàn bộ lợi ích về thuế.

Thu nhập từ đất đai: quyền sử dụng đất vi mô và chế độ thực tếThu nhập từ đất đai: quyền sử dụng đất vi mô và chế độ thực tếThu nhập từ việc cho thuê trần được đánh thuế trong danh mục thu nhập từ đất đai (điều 14 đến 33 quinquies của CGI). Hai chế độ cùng tồn tại:

quyền sử dụng đất vi mô ⬥⬥⬥, có thể áp dụng khi tổng doanh thu không vượt quá 15.000 € mỗi năm, áp dụng mức giảm cố định 30% cho các khoản phí. Đơn giản và không hình thức, nó phù hợp với những tài sản nhỏ, tải nhẹ.Chế độ thực tế⬥⬥⬥ trở thành bắt buộc trên 15.000 € và tùy chọn đối với các khoản thu thấp hơn. Nó cho phép khấu trừ các chi phí thực tế: lãi vay, công việc bảo trì và sửa chữa, thuế tài sản, phí bảo hiểm, phí quản lý, dự phòng phí đồng sở hữu. Thâm hụt đất đai do các khoản phí ngoài lãi được quy cho tổng thu nhập trong giới hạn 10.700 € mỗi năm (tăng gấp đôi lên 21.400 € cho công việc cải tạo năng lượng cho đến năm 2025), phần thặng dư được chuyển sang 10 năm.

Giá thuê có nội thất: LMNP và LMP

Không giống như giá thuê trần, giá cho thuê có nội thất nằm trong lợi nhuận công nghiệp và thương mại (BIC). Tình trạng củaCông ty cho thuê nội thất không chuyên nghiệp (LMNP)Công ty cho thuê nội thất không chuyên nghiệp (LMNP)

đưa ra hai lựa chọn: micro-BIC (giảm 50% hoặc 30% kể từ năm 2024 đối với chỗ ở dành cho khách du lịch có nội thất chưa được phân loại) hoặc chế độ thực, đặc biệt hấp dẫn vì nó cho phép khấu hao kế toán tài sản và đồ nội thất. Khoản khấu hao này, không được khấu trừ trong tiền thuê trần, thường cho phép thu nhập cho thuê được trung hòa vì mục đích thuế trong vòng 15 đến 25 năm.Tình trạng củaCông ty cho thuê đồ nội thất chuyên nghiệp (LMP) ⬥⬥⬥, được định nghĩa trong điều 155 IV của CGI, áp dụng khi doanh thu vượt quá €23.000 và chiếm hơn 50% thu nhập hộ gia đình. Nó mang lại những lợi ích bổ sung: phân bổ thâm hụt cho tổng thu nhập, miễn một phần lãi vốn sau 5 năm hoạt động, miễn IFI.

Lãi vốn từ bất động sản: trợ cấp và miễn trừ

Lãi vốn thu được từ việc bán bất động sản (không bao gồm nơi ở chính, được miễn hoàn toàn theo điều 150 U II-1° của CGI) phải chịu thuế thu nhập 19%, tăng 17,2% đóng góp an sinh xã hội, tức là tổng cộng 36,2%. Áp dụng giảm thời gian nắm giữ: miễn hoàn toàn IR sau 22 năm và miễn đóng góp an sinh xã hội sau 30 năm. Phụ phí lũy tiến (2 đến 6%) áp dụng cho khoản tăng vốn trên 50.000 €.

Kết luận

Tối ưu hóa thuế bất động sản dựa trên sự phân tích chặt chẽ về hồ sơ tài sản, mục tiêu đầu tư và thời gian nắm giữ. Mỗi hệ thống – Pinel, LMNP, thâm hụt đất – đáp ứng một chiến lược cụ thể và áp đặt các ràng buộc pháp lý nghiêm ngặt. Sự hỗ trợ từ cố vấn quản lý tài sản hoặc kế toán viên chuyên ngành giúp đảm bảo các lựa chọn về thuế và tránh điều chỉnh. Dự đoán việc rút lui (bán lại, chuyển nhượng) từ việc mua lại vẫn là chìa khóa để tối ưu hóa lợi nhuận ròng trong dài hạn.