Giá thuê so với tiền thuê: sự phân biệt pháp lý trong hợp đồng thuê

Trong bối cảnh hợp đồng thuê nhà ở hoặc thương mại, việc nhầm lẫn giữa tiền thuê và phí thuê là phổ biến nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều hậu quả pháp lý. Hai khái niệm này, mặc dù bổ sung cho nhau, tuân theo các chế độ riêng biệt được điều chỉnh bởi Luật số 89-462 ngày 6 tháng 7 năm 1989 và Nghị định số 87-713 ngày 26 tháng 8 năm 1987. Việc nắm rõ sự khác biệt này là cần thiết đối với cả bên cho thuê, người phải đảm bảo việc soạn thảo hợp đồng thuê và biên lai của mình, cũng như đối với người thuê nhà, những người phải xác minh tính hợp pháp của số tiền yêu cầu.

Định nghĩa pháp lý về tiền thuê

Tiền thuê tương ứng với số tiền mà người thuê trả cho bên cho thuê để đổi lấy việc cung cấp chỗ ở hoặc mặt bằng. Đây là nghĩa vụ chính của bên thuê theo điều 1728 của Bộ luật Dân sự. Số tiền của nó được cố định tự do khi ký hợp đồng thuê (ngoại trừ ở những khu vực chật hẹp áp dụng biện pháp kiểm soát tiền thuê theo quy định của luật ELAN ngày 23 tháng 11 năm 2018) và chỉ có thể được sửa đổi theo điều khoản lập chỉ mục, thường được lập chỉ mục theo Chỉ số tham chiếu tiền thuê (IRL) do INSEE công bố hàng quý.

Tiền thuê chỉ trả cho việc sử dụng tài sản. Nó không bao gồm chi phí tiêu dùng cá nhân của người thuê nhà cũng như chi phí bảo trì thường xuyên của các khu vực chung, vốn thuộc một chế độ riêng.

Bản chất và cơ chế của phí thuê

Phí thuê, còn được gọi là “phí có thể thu hồi”, chỉ những chi phí ban đầu do bên cho thuê chịu nhưng được pháp luật cho phép được lập hóa đơn lại cho người thuê. Danh sách của họ rất hạn chế: nghị định ngày 26 tháng 8 năm 1987 liệt kê đầy đủ các hạng mục có thể thu hồi được, cụ thể là:

• Chi phí nước lạnh, nước nóng và sưởi ấm tập thể;
• Bảo trì khu vực chung (vệ sinh, chiếu sáng, thang máy);
• Sửa chữa nhỏ các thiết bị thông thường;
• Thuế thu gom rác thải sinh hoạt.

Bất kỳ khoản phí nào không được quy định trong nghị định này đều không được tính đối với người thuê nhà, ngay cả khi có thỏa thuận bằng văn bản. Quy tắc trật tự công cộng này bảo vệ người thuê trước các điều khoản không công bằng. Phí thường được thanh toán dưới hình thức dự phòng hàng tháng và bắt buộc phải quy định hàng năm khi xuất trình các chứng từ hỗ trợ (điều 23 Luật 1989).

Tại sao sự khác biệt lại mang tính quyết định về mặt pháp lý

Sự nhầm lẫn giữa tiền thuê và phí kéo theo một số rủi ro. Đầu tiên, về mặt sửa đổi: chỉ tiền thuê mới có thể được lập chỉ mục cho IRL; các khoản phí phát triển theo chi phí thực tế. Sau đó, trong trường hợp không thanh toán, điều khoản chấm dứt phải đề cập cụ thể đến bản chất của khoản nợ. Cuối cùng, từ góc độ thuế, bên cho thuê tuyên bố tiền thuê là thu nhập từ tài sản, trong khi các khoản phí được thu hồi không cấu thành thu nhập chịu thuế.

Trong trường hợp kiện tụng, thẩm phán thường xuyên phân loại lại các khoản tiền được mô tả không chính xác là "phí" ngoài tiền thuê nhà, đồng thời hoàn lại cho người thuê số tiền thu quá mức, kèm theo lợi ích hợp pháp.

Thực tiễn tốt trong việc soạn thảo hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê phải phân biệt rõ ràng, trong các điều khoản riêng, số tiền thuê và quy định về phí. Đề nghị bổ sung danh mục chi phí có thể thu hồi và ghi rõ mã phân phối (phần nghìn, phần trăm, mức tiêu dùng cá nhân). Sự minh bạch này hạn chế tranh chấp và đảm bảo mối quan hệ hợp đồng trong suốt thời gian thuê.