Улога нотара у куповини некретнина: комплетан водич

Улога нотара у куповини некретнина: комплетан водич

Увод

Интервенција бележника је суштински корак током сваке куповине некретнина у Француској. Јавни и министарски службеник кога именује министар правде, нотар обезбеђује трансакцију, гарантује њену правну ваљаност и штити интересе обе стране. Његова улога превазилази једноставно састављање акта: подржава купца и продавца од првих разговора до предаје кључева. Разумевање њихових мисија омогућава купцу да предвиди процедуре, контролише рокове и оптимизује укупне трошкове њихове набавке. Овај чланак описује законске обавезе нотара, њихове конкретне мисије и добре праксе за ефикасну сарадњу са њима.

Бележник, гарант правне сигурности трансакције

Бележник делује као јавни службеник делегиран у надлежност државе. У складу са Уредбом број 45-2590 од 2. новембра 1945. године, даје аутентичност актима које саставља, чиме им даје извршност и одређен датум. Приликом куповине непокретности, ова овера је обавезна за сваки пренос својине, према члану 4 уредбе од 4. јануара 1955. године која се односи на земљишне књиге.

Пре потписивања, нотар врши детаљне провере: власништво продавца, одсуство хипотека или скривених служности, усклађеност урбанистичког плана имовине (урбанистички сертификат, урбанистичко право прече куповине), усаглашеност са обавезном техничком дијагностиком (ДПЕ, азбест, ЕРП, термин). Он такође обезбеђује правну способност уговорних страна.

Конкретне мисије нотара приликом куповине

Конкретне мисије нотара приликом куповине

Интервенције нотара одвијају се у неколико фаза. Он прво саставља компромис или обећање о продаји, документ који поставља коначне услове трансакције. Током 10-дневног периода за повлачење предвиђеног чланом Л.271-1 Закона о изградњи и становању, купац може одустати без казне.

Између компромиса и аутентичног акта (обично 2 до 3 месеца), нотар прикупља обавезне документе: хипотекарни статус, уверење о грађанском статусу, пореско стање имовине, документе о сувласништву ако је примењиво (члан Л.721-2 ЦЦХ). Такође обрачунава права преноса за накнаду (око 5,80% цене за стари) и припрема завршни акт.

На дан потписивања, чита аутентичан акт, прикупља средства, предаје кључеве и објављује продају земљишнокњижној служби у месецу од потписивања.

Нотарске таксе и трошкови

Супротно популарном веровању, „нотарске таксе“ не падају у потпуности на рачун нотарске канцеларије. Оне су подељене на три дела: дажбине и порези (око 80%), који се плаћају држави и заједницама; нотарске таксе (око 10%), регулисане Уредбом бр. 2016-230 од 26. фебруара 2016. године; и исплате (трошкови унапред за добијање докумената и сертификата).

Од Макроновог закона од 6. августа 2015. године, нотари могу одобрити попуст до 20% на своје накнаде за трансакције веће од 100.000 евра, што заслужује да се преговара.Од Макроновог закона од 6. августа 2015. године, нотари могу одобрити попуст до 20% на своје накнаде за трансакције веће од 100.000 евра, што заслужује да се преговара.

Примери из праксеПример 1 – Куповина вишестамбеног стана у Лиону ⬥⬥⬥: За стару некретнину од 350.000 евра, купац је потписао компромис са својим бележником. Открио је право пролаза које није првобитно поменуто и поново је преговарао о цени од 8.000 евра, избегавши накнадни спор.

Пример 2 – Стицање нове имовине (ВЕФА) ⬥⬥⬥: Током продаје у будућем стању завршетка, нотар је оверио финансијску гаранцију завршетка пројекта (члан Л.261-11 ЦЦХ) и обезбедио позиве за новчана средства у ратама у складу са напредовањем радова.Пример 3 – Куповина са зајмом за премошћивање ⬥⬥⬥: Нотар је координирао укидање старе хипотеке и успостављање нове гаранције, омогућавајући синхронизовано потписивање две операције.

Закључак

Нотар је много више од обичног састављача акта: он је неутрални правни саветник који обезбеђује цео ваш пројекат некретнина. Одабир сопственог нотара (бесплатно, пошто се накнаде деле између две фирме у случају двоструког заступања) омогућава вам да искористите персонализоване савете. Не устручавајте се да га консултујете пре компромиса да бисте предвидели пореске, имовинске или наследне проблеме повезане са вашом аквизицијом.