Наплата закупнине у односу на закупнину: правна разлика у закупу

У контексту стамбеног или пословног закупа, забуна између закупнине и закупнине је уобичајена, а ипак препуна правних последица. Ова два појма, иако су комплементарна, поштују различите режиме регулисане Законом бр. 89-462 од 6. јула 1989. и декретом бр. 87-713 од 26. августа 1987. Савладавање ове разлике је од суштинског значаја и за закуподавца, који мора да обезбеди састављање свог закупа и своје признанице, легитимитет који мора да потврди потраживање, и за верификовање потраживања.

Правна дефиниција закупнине

Закупнина одговара финансијској надокнади коју закупац плаћа закуподавцу у замену за обезбеђивање смештаја или просторија. То представља главну обавезу закупца према члану 1728 Грађанског законика. Његов износ је слободно фиксиран након потписивања закупа (осим у скученим областима где се примењује контрола закупнине предвиђена законом о ЕЛАН-у од 23. новембра 2018.) и може се ревидирати само у складу са клаузулом о индексацији, која се генерално индексира према Референтном индексу закупнине (ИРЛ) који квартално објављује ИНСЕЕ.

Закупнина надокнађује искључиво уживање имовине. Не покрива индивидуалну потрошњу станара, нити трошкове редовног одржавања заједничких просторија које потпадају под посебан режим.

Природа и режим закупнине

Трошкови закупнине, који се такође називају „надокнадиви трошкови“, означавају трошкове које првобитно сноси закуподавац, али за које закон дозвољава да се поново фактуришу закупцу. Њихова листа је строго рестриктивна: уредба од 26. августа 1987. исцрпно наводи ставке које се могу повратити, а посебно:

• Трошкови за хладну воду, топлу воду и колективно грејање;
• Одржавање заједничких простора (чишћење, осветљење, лифт);
• Мање поправке заједничке опреме;
• Порез на одвоз кућног отпада.

Било која накнада која није предвиђена овом уредбом не може се наплатити закупцу, чак ни уз његов писмени договор. Ово правило јавног реда штити закупца од непоштених услова. Накнаде се углавном плаћају у облику месечних резерви, уз обавезну годишњу регуларизацију након подношења пратеће документације (члан 23. Закона из 1989. године).

Зашто је разлика правно одлучујућа

Забуна између закупнине и накнада носи неколико ризика. Прво, у смислу ревизије: само закупнина се може индексирати на ИРЛ; трошкови се развијају у складу са стварним трошковима. Затим, у случају неплаћања, клаузула о раскиду мора посебно да се односи на природу дуга. Коначно, из пореске перспективе, закуподавац пријављује закупнину као приход од имовине, док наплаћене накнаде не представљају опорезиви приход.

У случају судског спора, судија редовно рекласификује суме које су непрописно описане као „наплате“ поред кирије, уз реституцију закупцу непрописно наплаћених износа, уз законску камату.

Добре праксе у изради нацрта закупа

Закуп мора јасно разликовати, у посебним клаузулама, износ закупнине и износ одредби за накнаде. Препоручује се да се приложи листа надокнадивих трошкова и да се наведе кључ расподеле (хиљадити, проценти, индивидуална потрошња). Ова транспарентност ограничава спорове и обезбеђује уговорни однос током целог трајања закупа.