Nakup Nepremičnine: Popoln Pravni in Finančni Proces

Uvod

Pridobitev nepremičnine v Franciji je ena od najpomembnejših patrimonialnih operacij za gospodinjstvo ali podjetje. Med pogajanji o ceni, izvedbo obveznih pregledov, obiskom pri notarju in pridobivanjem hipotekarnega kredita proces nakupa zahteva kompleksne pravne, davčne in finančne veščine. Urejen s francoskim Civilnim zakonikom, Zakonom ALUR iz 2014 in številnimi sektorskimi predpisi je nakup nepremičnine treba temeljito pripraviti. Ta vodnik podrobno predstavlja vsak korak pridobivanja nepremičnine, ne glede na to, ali gre za primarno prebivališče, naložbo v oddajanje ali komercialno nakup, z vključitvijo pravnih obveznosti in razpoložljivih finančnih vzvoda.

Faza pogajanj: pravna osnova transakcije

Pogajanja o nepremičninah presegajo preprosto razpravo o ceni. Stranke se pravno zavezujejo že s podpisom pisne ponudbe za nakup, ki, če jo sprejme prodajalec, velja kot obljuba prodaje v smislu členov 1583 in naprej Civilnega zakonika. Kupec mora analizirati več parametrov: ceno na m² na področju, stanje lokalnega trga, predvidena dela, skupne stroške in veljavno davčno zakonodajo.

Pogajanja vključujejo tudi pogoje, ki jih je mogoče preklicati, vključene v sporazum: pridobitev hipotekarnega kredita (obvezna po Zakonu Scrivener), odsotnost služnosti, ugoden izid pregledov. Strokovna pogajanja vključujejo tudi datum prenosa lastnine, delitev agentskih honorarjev in morebitne dodatne garancije. V primeru naložbe v oddajanje nepremičnin mora pogajanja upoštevati bruto in neto donos, omejitev najemnin v napetih območjih, ki ga je uvedel Zakon ALUR, in vidike zvišanja vrednosti pri preprodaji.

Obvezni pregledi nepremičnin

Navodilo za tehnično diagnostiko (DDT) je obvezno po Zakoniku o gradnji in prebivališčih. Vključuje, glede na primer: DPE (Diagnostika Energijske Učinkovitosti), diagnostiko azbesta, svinca (CREP), termitov, stanja naravnih in tehnoloških tveganj (ERP), diagnostiko plina in električne napeljave za namenske starejše od 15 let, merjenje po Zakonu Carrez v etažni lastnini in stanja zvočnih motenj.

Od Zakona o podnebju in prožnosti iz 2021 je DPE celo pogoj za oddajanje: stanovanja, razvrščena v kategorijo G, so prepovedana za oddajanje od leta 2025, tista v kategoriji F pa od leta 2028. Za kupca nepravilno razvrščeni DPE upravičuje pogajanja v smeri znižanja cene ali vključitev proračuna za dela. Diagnostika obvezuje prodajalca: vsaka opustitev ali napaka lahko vodi v tožbo za znižanje cene ali razveljavitev prodaje na podlagi prikrite napake (člen 1641 Civilnega zakonika).

Osrednja vloga notarja

Notar je javni uradnik, katerega posredovanje je obvezno za vsako prodajo nepremičnine (četrti člen Zakona iz 25. ventoza leta XI). Overja akt, zagotavlja njegovo objavo pri službi javnega registra in garantira pravno varnost transakcije. Njegove naloge vključujejo preverjanje izvora lastništva v zadnjih 30 letih, kontrolo služnosti, stanje hipoteke in skladnost s prostorskim planom.

Notarski stroški, napačno poimenovani (večinoma vključujejo pravice mutacije, vrnjene državi in občinam), predstavljajo približno 7-8 % cene pri stari nepremičnini in 2-3 % pri novi. Med sporazumom in overjenem aktom je za umik pogojev potreben čas 3 do 4 mesecev. Notar izvede tudi prečiščenje pravice predkupa občine (DPU), ki lahko v določenih območjih upočasni transakcijo.

Financiranje s hipotekarnim kreditom

Hipotekarni kredit je urejen s Kodeksom zaščite potrošnikov (členi L313-1 in naprej). Kot imajo pravico do obveznega premisleka 10 dni po prejemu ponudbe za posojilo. Visoki svet za finančno stabilnost (HCSF) omejuje stopnjo zadolženosti na 35 % neto dohodka in trajanje na 25 let (27 let z odloženjem za novo gradnjo).

Kupec mora primerjati TEGG (Skupni Letni Efektivni Tečaj), ki vključuje obresti, zavarovanje, provizije za nastavitev in garancije (hipoteka ali kavcija). Od Zakona Lemoine iz 2022 je mogoče izbrati drugega zavarovalca v katerem koli času, kar zagotavlja velike prihranke. Pri naložbi v oddajanje so stroški obresti odbitni od dohodkov iz nepremičnin, kar optimizira davčno donosnost.