Nakup nepremičnine: celoten pravni in finančni postopek

Uvod

Pridobitev nepremičnine v Franciji predstavlja eno najbolj strukturnih transakcij premoženja za gospodinjstvo ali podjetje. Med pogajanjem o ceni, izvedbo obvezne diagnostike, odhodom pri notarju in pridobitvijo nepremičninskega posojila nakupni proces zahteva zapletena pravna, davčna in finančna znanja. V skladu s francoskim civilnim zakonikom, zakonom ALUR iz leta 2014 in številnimi sektorskimi predpisi nakup nepremičnine zahteva temeljite priprave. Ta vodnik podrobno opisuje vsako fazo postopka pridobitve, ne glede na to, ali gre za primarno prebivališče, naložbo v najem ali komercialno pridobitev, ter vključuje pravne obveznosti in razpoložljive finančne vzvode.

Faza pogajanj: pravna podlaga transakcije

Pogajanja o nepremičninah presegajo preprosto razpravo o ceni. Pravno zavezuje stranke ob podpisu pisne ponudbe za nakup, ki, če jo sprejme prodajalec, predstavlja obljubo prodaje v smislu členov 1583 in naslednjih. civilnega zakonika. Kupec mora analizirati več parametrov: ceno m² na območju, stanje na lokalnem trgu, predvidena dela, stroške solastnine in obdavčitev.

Pogajanja zadevajo tudi odložne pogoje, ki so vključeni v kompromis: pridobitev posojila za nepremičnino (obvezno po zakonu Scrivener), odsotnost služnosti, ugoden rezultat diagnostike. Strokovno pogajanje vključuje tudi datum prenosa lastništva, razdelitev agencijske provizije in morebitna dodatna jamstva. V kontekstu naložbe v najem je treba pri pogajanjih upoštevati bruto in neto donos, zgornjo mejo najemnin na napetih območjih, ki jih določa zakon ALUR, in možnosti kapitalskih dobičkov pri nadaljnji prodaji.

Obvezna diagnostika nepremičnine

Dokument tehnične diagnostike (DDT) predpisuje Gradbeni in stanovanjski zakonik. Odvisno od primera vključuje: DPE (Energy Performance Diagnosis), diagnozo azbesta, svinca (CREP), termitov, stanje naravnih in tehnoloških tveganj (ERP), diagnozo plina in elektrike za naprave, starejše od 15 let, meritev Carrez Law v solastništvu in stanje obremenitve zraka s hrupom.

Od zakona o podnebju in odpornosti iz leta 2021 DPE celo pogojuje najem: stanovanja v kategoriji G so prepovedana za najem od leta 2025, F bo leta 2028. Za kupca neugoden DPE upravičuje pogajanja navzdol ali integracijo proračuna za dela. Diagnoza vključuje odgovornost prodajalca: vsaka opustitev ali napaka lahko povzroči tožbo za znižanje cene ali preklic prodaje na podlagi skrite napake (člen 1641 civilnega zakonika).

Osrednja vloga notarja

Notar je javni uradnik, katerega posredovanje je obvezno pri vsaki prodaji nepremičnine (4. člen zakona z dne 25. Ventôse, leto XI.). Listino overi, poskrbi za njeno objavo v zemljiškoknjižni službi in za pravno varnost posla. Njegove naloge vključujejo preverjanje izvora lastništva v 30 letih, nadzor služnosti, hipotekarnega statusa nepremičnine in skladnosti z urbanističnim načrtovanjem.

Notarske provizije, napačno poimenovane (vključujejo predvsem davke na prenos, plačane državi in ​​občinam), predstavljajo približno 7-8 % cene pri starih nepremičninah in 2-3 % pri novih nepremičninah. Med kompromisom in verodostojnim aktom je obdobje 3 do 4 mesecev, ki omogoča odpravo odložnih pogojev. Notar tudi očisti mestno predkupno pravico (DPU) občine, ki lahko na določenih območjih zadrži posel.

Financiranje z nepremičninskim kreditom

Nepremičninski kredit ureja Potrošniški zakonik (členi L313-1 in nasl.). Posojilojemalci imajo koristi od obveznega obdobja za razmislek 10 dni po prejemu ponudbe za posojilo. Visoki svet za finančno stabilnost (HCSF) omejuje stopnjo dolga na 35 % neto prihodka in trajanje na 25 let (27 let z odlogom za nove nepremičnine).

Kupec mora primerjati APR (letno odstotno obrestno mero), vključno z obrestmi, zavarovanjem posojilojemalca, upravnimi stroški in jamstvi (hipoteko ali depozit). Od zakona Lemoine iz leta 2022 je prenos zavarovanja možen kadar koli, kar ustvarja znatne prihranke. Pri naložbi v najem se obresti posojila odštejejo od dohodka od lastnine, kar optimizira davčno donosnost aranžmaja.