Nomas līgums un elektroniskais paraksts: ALUR likums 2026

Nekustamā īpašuma sektora dematerializācija ir paātrināta kopš 2014. gada: īpašnieki, aģentūras un īpašuma vadītāji mūsdienās cenšas elektronisko nomas līgumu parakstīt neapdraudējot līguma juridisko derīgumu. ALUR likums (Accès au Logement et Urbanisme Rénové — Pieeja mājokļiem un atjaunotai pilsētu plānošanai), kas pieņemts 2014. gada 24. martā, ir izveidojis precīzas regulācijas pamatus. Kombinācijā ar Eiropas Savienības eIDAS regulu un Pilsoņu kodeksa 1366.-1367. pantiem tas nodrošina cietu bāzi nomas līgumus dematerializēt ar paļaušanu. Šajā rakstā mēs jums skaidrojam derīguma nosacījumus, nepieciešamos paraksta līmeņus, praktiskās saistības un kļūdas, kas jāizvairas, lai nodrošinātu jūsu dzīvojamo vai komerciālo nomas līgumus.

ALUR likums un elektroniskais paraksts: ko saka teksts

ALUR likuma pamatieguldījumi

ALUR likums, ko pieņēma Ayrault vadības laikā, likums Nr. 2014-366 no 2014. gada 24. marta (tā sauktais ALUR likums) ir pamatīgi reformējis īpašnieka un nomnieka attiecības. Starp tā galvenajiem sasniegumiem ir līgumisko dokumentu regulēšana: informācijas brīdinājums, objekta stāvokļa akts, vispārējais tehniskais diagnosticējums. Tas nekādi neaizliedz elektronisko parakstu; tieši otrādi, tas ietilpst pamatīgā kustībā, ko apstiprināja likums Nr. 2000-230 no 2000. gada 13. marta par pierādījumiem un elektronisko parakstu.

Konkrēti, ALUR likums nosaka:

• Nomas līguma modeli, kas noteikts ar dekrētu (dekrēts Nr. 2015-587 no 2015. gada 29. maija par tukšiem dzīvokļiem, dekrēts Nr. 2015-588 par mēbelētiem dzīvokļiem).
• Obligātus pielikumus: enerģijas efektivitātes sertifikātu (DPE), dabas risiku pieteikumu (ERNMT/ERP), informatīvo brīdinājumu, kas jāiesniedz nomniekam.
• Parakstīta eksemplāra iesniegšanu katrai pusei — obligācija ir izpildīta ar elektronisko parakstu parakstīta PDF faila nosūtīšanu.

Neviens ALUR likuma pantis neparedz roku paraksta obligātību. Derīgums ir atkarīgs no līguma formas ievērošanas (obligātās norādes, pielikumi) un izvēlētā paraksta pierādīšanas vērtības.

Elektroniskā paraksta juridiskā līdzvērtība

Pilsoņu kodeksa 1366. pants nosaka, ka "elektroniskajam tekstam ir tāda pati pierādīšanas spēja kā tekstam uz papīra atbalsta". 1367. pants precizē, ka elektroniskais paraksts ir derīgs, ja tas "sastāv no uzticama identifikācijas procesa izmantošanas, kas garantē tā saistību ar aktu, pie kura tas tiek pielikts". Tādējādi ar kvalificētu pakalpojumu sniedzēju parakstīts nomas līgums ir pretpārliecināms tiesāsmēļā tikpat kā ar roku parakstīts papīra līgums.

eIDAS paraksta līmeņi nomas līgumam

Vienkāršs, uzlabots vai kvalificēts paraksts: kuru izvēlēties?

Eiropas Savienības regulējums eIDAS Nr. 910/2014 izšķir trīs elektroniskā paraksta līmeņus, no kuriem katrs nodrošina pieaugošu drošības un pierādīšanas spējas līmeni:

| Līmenis | Identifikācija | Ieteiktais lietojums | |---|---|---| | Vienkāršs (SES) | E-pasts + OTP SMS | Līgumi ar zemu riska līmeni | | Uzlabots (AES) | Pārbaudīta identifikācija, kriptografiska saite | Dzīvokļu nomas, mēbelēti īrējumi | | Kvalificēts (QES) | Kvalificēts sertifikāts QSCD | Notāru akti, pirkšanas solījumi |

Dzīvokļa nomai (1989. gada 6. jūlija likums) vai mēbelētam īrējumam (tā paša likuma 25-3. pantis) uzlabots elektroniskais paraksts (AES) ir 2026. gadā ieteiktais standarts. Tas garantē:

• Parakstītāja identitātes unikalitāti (dokumentāra pārbaude).
• Dokumenta integritāti pēc parakstīšanas (kriptografisks zīmogs).
• Nenoliedzamību (parakstītājs nevar noliegt, ka parakstīja).

Vienkāršs paraksts var pietikt dokumentiem ar zemu pierādīšanas vērtību (uzraudzības brīdinājums, īres kvītis), taču tas izrāda īpašnieku lielākai protestēšanai gadījumā, ja rodas strīds.

Komerciālo nomas līgumu īpašais gadījums

Komerciālie nomas līgumi (komerciālo nomas līguma statuss, Komerclikuma 145.-1. un turpmākie panti) nav pakļauti ALUR likumam, bet pilnībā gūst labumu no Pilsoņu kodeksā noteiktās līdzvērtības. Ņemot vērā naudas summas un saistību ilgumu (3-6-9 gadu noma), ieteicams izmantot uzlabotu parakstu, vai pat kvalificētu parakstu. Dažu saistītie akti (nomas līguma nodošana, izpilgošana) var prasīt notāru aktu, tāpēc QES vai notāra elektroniskā iesaistīšanu.

Praktiski soļi nomas līguma elektroniskai parakstīšanai

Dokumentu sagatavošana

Pirms parakstīšanas procesa uzsākšanas, īpašniekam vai īpašuma vadītājam jāveido pilns un atbilstošs failu kopa:

1. Nomas līgums, kas rasts saskaņā ar regulējošo modeli (2015. gada dekrēti) ar visām obligātajām norādēm: Carrez virsma vai Boutin lielums, maksu summa, īres cenas maiņas noteikumi (IRL — īres atsauces indekss, ko reizi ceturksnī publicē INSEE).
2. Obligāti pielikumi: DPE (enerģijas klase, kopš 2019. gada enerģijas-klimata likuma), ERP, ievada stāvokļa akts, informatīvais brīdinājums.
3. Pušu identifikācija, kas pārbaudīta: nomnieka apliecības kopija vai pase, kas iesniegta iepriekš autentifikācijai KYC (Know Your Customer).

Tāds rīks kā Certyneo mākslīgā intelekta kontraktu ģenerators var automatizēt nomas līguma modeļa salāgošanu ar jaunākajām normatīvajām prasībām, samazinot redakcijas kļūdas.

Parakstīšanas darba plūsma solis pa solim

Elektroniskā paraksta platforma, kas atbilst eIDAS, organizē procesu vairākos soļos:

1. Nomas līguma augšupielāde PDF/A formātā (ilgtermiņa arhivēšana).
2. Parakstītāju secības definēšana (vispirms īpašnieks, tad nomniek(i), pēc tam iespējamais garantors).
3. Identifikācijas verifikācija: drošā saita nosūtīšana, identifikācijas dokumenta nolīmēšana, biometriska pārbaude vai OTP atbilstoši izvēlētajam līmenim.
4. Kriptografisks paraksts: digitālā zīmoga uzlikšana, sertificēts laikmets.
5. Automatiska parakstīto kopiju nosūtīšana katrai pusei (juridiska obligācija izpildīta).
6. Pierādījuma arhivēšana: dokumenta saglabāšana digitālā seifu nodrošinājumā, kas atbilst normatīvajām prasībām, visas līguma darbības periodu.

Nomas līgumu saglabāšana un arhivēšana

Parakstītā nomas līguma saglabāšanas ilgums ir regulēts ar vairākiem tekstiem. Vispārējā civildajā tiesību noilguma termiņš (Pilsoņu kodeksa 2224. pants) ir 5 gadi no faktiskās izziņas brīža. Taču ar maksu saistīti strīdi var uzrādīt līdz 3 gadiem (1989. gada 6. jūlija likuma 7-1. pants). Praksē ieteicams saglabāt elektronisko parakstu nomas līgumus vismaz 10 gadus pēc līguma beigām, elektroniskā arhivēšanas sistēmā (SAE), kas atbilst NF Z 42-013 standartam.

Certyneo integrējis sertificētu SAE tieši savā platformā, izvairīdams nekustamā īpašuma profesionāļus no atsevišķa arhivēšanas pakalpojuma sniedzēja pārvaldības. Lai salīdzinātu tirgus risinājumus, skatiet mūsu elektroniskā paraksta risinājumu salīdzinājumu.

Operacionālie un ekonomiskie ieguvumi nekustamā īpašuma profesionāļiem

Parakstīšanas termiņu saīsinājums

Tradicionālais nomas līguma parakstīšanas cikls ietver līguma drukāšanu vairākos eksemplāros, pārsūtīšanu pa pastu vai fizisku piegādi, parakstu savākšanu uz katras lapas, tad eksemplāra atgriešanu. Šis process vidēji tiek pabeigts 5-10 darbadienas. Izmantojot elektronisko parakstu, šis laiks samazinās līdz mazāk nekā 24 stundas, pat dažu stundu laikā aktīviem nomniekiem. Saskaņā ar nozares etalonu, ko publicējis lokālo vadības profesionālo asociācijas, līguma fāzes laika ieguvums sasniedz 70-85%.

Tiešo izmaksu samazināšana

Papildus laika ieguvumam, dematerializācija rada izmērāmas uzkrājumus:

• Drukāšanas izmaksu novēršana: pilna nomas līguma mape ar pielikumiem ir 15-30 lappuses; reizināts ar 2 eksemplāriem un simtiem līgumu gadā, ieguvums ir nozīmīgs.
• Pasta izmaksu likvidācija: Ieteiktie ziņojumi ar iespējamiem apstiprinājumiem obligātajiem dokumentiem.
• Fizisku uzglabāšanas izmaksu samazinājums: digitālais arhivējums pret failu skapjiem.

Nozares aprēķini novērtē kopējo papīra līguma izmaksu no 15 līdz 30 € (drukāšana, sūtīšana, vadība, arhivēšana), salīdzinājumā ar 1-3 € par elektronisko parakstu kopumā. Lai precīzi izmērītu sava ieguldījuma atdevi, izmantojiet Certyneo elektroniskā paraksta ROI kalkulatoru.

Nomnieka pieredzes uzlabošana

1. gadā nomniek — it īpaši jauni profesionāļi un studenti — atbalsta 100% ciparu procesu. Iespēja parakstīt nomas līgumu no viedtālruņa, neapmeklējot aģentūru, ir kļuvusi par atšķirīgu argumentu īpašniekiem un vadītājiem. Tas arī samazina parakstīšanas apjoma pamešanu (nomniek nevar "pazaudēt" savu eksemplāru vai aizmirst to atgriezt parakstītu).

Lai iegūtu pilnīgu priekšstatu par elektroniskā paraksta izmantošanu nekustamā īpašuma sektorā, skatiet mūsu elektroniskā paraksta risinājumā nekustamajam īpašumam.

Nomas līguma elektroniskās parakstīšanas piemērojamais juridiskais režīms

Elektronisko parakstu nomas līguma juridiskā derīguma bāze ir koherentas nacionālo un Eiropas Savienības tekstu kombinācijai, ko ir jāapgūst.

Pilsoņu kodekss: elektroniskā pierādījuma pamats

Pilsoņu kodeksa 1366. pants nosaka, ka "elektroniskajam tekstam ir tāda pati pierādīšanas spēja kā tekstam uz papīra atbalsta ar nosacījumu, ka no tā var pareizi identificēt personu, no kuras tas izriet, un tas ir nodibināts un saglabāts apstākļos, kas nodrošina tā integritāti". 1367. pants nosaka, ka derīgs elektroniskais paraksts ir tas, kas "sastāv no uzticama identifikācijas procesa izmantošanas, kas garantē tā saistību ar aktu". Uzticamības pieņemšana līdz pretējā pierādījuma atnešanai ir kvalificētajiem parakstiem eIDAS nozīmē.

Regulējums eIDAS Nr. 910/2014 un eIDAS 2.0

Eiropas Savienības regulējums eIDAS Nr. 910/2014 (European Identity and Authentication Services), kas ir spēkā no 2016. gada 1. jūlija, izveido vienotu sistēmu elektroniskajiem parakstiem visā Eiropas Savienībā. Tas izšķir trīs līmeņus (SES, AES, QES) un nosaka, ka kvalificēti padomu pakalpojumu sniedzēji (QTSP) ir jāreģistrē valsts uzticamības sarakstā (Francijā, sarakstā, ko publicējis ANSSI). Regulējums eIDAS 2.0 (ES regulējums 2024/1183, pakāpeniski spēkā no 2024. gada) pastiprina sadarbību un ieviešes Eiropas digitālo identitātes portfeli (EUDIW), kas būtu jāietekmē identifikācijas verifikācijas procesus nomai no 2026.-2027. gada.

Likums Nr. 2014-366 (ALUR) un ieviešanas dekrēti

ALUR likums pieprasī striktu formu: līgumu modeļus, obligātus pielikumus, informatīvo brīdinājumu. Tas neierobežo paraksta formu, bet nosaka, ka katrai pusei jāiesniedz parakstīts eksemplārs — obligācija, kas ir izpildīta ar elektronisko parakstu parakstīta PDF faila nosūtīšanu ar izsaukšanas paziņojumu (revīzijas piecu). Dekrēts Nr. 2015-587 precizē tukšu dzīvokļu līguma modeļa saturu, dekrēts Nr. 2015-588 par mēbelētiem dzīvokļiem.

GDPR Nr. 2016/679: personas datu aizsardzība

Identitātes datu savākšana (identifikācijas dokuments, biometriski dati verifikācijai) KYC procesa ietvaros ir pakļauta GDPR. Vadības persona (īpašnieks vai vadītājs) ir jābūt juridiskai bāzei (līguma izpilde — 6.1.b pants), jāinformē nomniek ar privātuma paziņojumu un jāievēro saglabāšanas ilgumi. Biometriski dati, kas savākti identifikācijas verifikācijas laikā, ir jutīgi dati (GDPR 9. pants): to apstrāde ir jābūt minimālai un jāreglamentē līgumiski ar paraksta pakalpojuma sniedzēju.

ETSI standarti un arhivēšana

Standarti ETSI EN 319 132 (XAdES), ETSI EN 319 122 (CAdES) un ETSI EN 319 162 (PAdES) nosaka elektroniskā paraksta tehniskos formātus, kas atzīti ES. Ilgtermiņa arhivēšanai PDF/A (ISO 19005) formāts, kas saistīts ar PAdES LTA (Long-Term Archival) parakstu, nodrošina dokumenta derīgumu pēc paraksta sertifikāta derīguma beigām. Franču standarts NF Z 42-013 regulē pierādījuma elektroniskās arhivēšanas sistēmas.

Juridiskie riski par neatbilstošu parakstu

Neatbilstošs elektroniskais paraksts (bez identifikācijas pārbaudes, beigušies sertifikāts, ne-standarta formāts) var tikt pārkvalificēts vienkāršā tekstuālā pierādījuma sākumā, kas izrāda īpašnieku nomniekam pieņēmt līgumu un pierādīt piekrišanu citādiem līdzekļiem. Ja rodas strīds par maksāšanu vai drošības depozītu, pilnīgas revīzijas piecu neesamība ievērojami vājina īpašnieka pozīciju pūliņa tiesā.

Lietošanas scenāriji: nomas līguma elektroniskais paraksts praksē

Scenārijs 1 — Nekustamā īpašuma aģentūra ar 300 dzīvokļu portfeli

Vidējas izmēra nekustamā īpašuma aģentūra, kas vadīja aptuveni 300 dzīvokļus (pamatmājokļus un mēbelētus studentu dzīvoklus), gadā apstrādāja gandrīz 120 nomu ieiešanas. Papīra parakstīšanas process mobilizēja divus darbiniekus daļejai laika darbam administrācijas vadībā: failu drukāšana, nomnieku atgādinājumi, ieteiktie nosūtījumi obligātajiem dokumentiem. Vidējais laiks starp nomnieka atlasi un nomas līguma parakstīšanu bija 8 darbadienas, regulāri generējot izstāšanās riskus.

Pēc elektroniskā paraksta risinājuma avancētas versijas (AES) ieviešanas, kas integrēta viņu nomas vadības programmatūrā, vidējais parakstīšanas laiks ir samazinājies līdz mazāk nekā 36 stundām. Izstāšanās procents pēc atlases ir krituszņēmis no 18% uz mazāk nekā 5%. Drukāšanas un sūtīšanas izmaksas ir samazinātas par aptuveni 80%. Dokumentu atbilstošums (visu obligāto pielikumu klātbūtnība) ir sasniedzis 100% automātiskās kontroles darba plūsmu dēļ pirms nosūtīšanas.

Scenārijs 2 — Institūcijas īpašnieks ar starpniecības dzīvokļu parku

Starpniecības mājokļa organizācija, kas vadīja vairāk simtu nomas vienību, nācās saskarties ar īpašu ierobežojumu: viņu nomniek, bieži profesionālajā mobilitātē, bija ģeogrāfiski izkliedēti un ne vienmēr varēja apmeklēt aģentūru parakstīšanai. Papīra pilnvaras parasti bija smagas, sarežģīdamas vadību un palielinot kļūdu risikus.

Pieņemot avancētu elektronisko parakstu ar attālo identifikācijas pārbaudi, organizācija likvidēja gandrīz visas pilnvaras. Parakstītāji, kas atrodas citā pilsētā vai ārzemēs (uzņēmuma atgriešanās), paraksta viedtālrunī vienas darbības laikā. Automātiskā arhivēšana sertificētajā SAE ļāva samazināt lietas risināšanas laiku departamentu samierinājuma komisijās par 40%, jo faili tika tūlīt iegūti ar pilnīgu revīzijas pēdu.

Scenārijs 3 — Komerciālo nomu vadības speciālistiski birojs

Komerciālo telpas vadības birojs, vadīdams paļauj apmēram 50 komerciālos lokāļus un amatnieci padomniekiem institūcijas un privātiem īpašniekiem, saskārās ar īpaši ilgiem parakstīšanas termiņiem 3-6-9 nomas: klauziņa negociācija, advokātu atstāvēji, galīgā parakstīšana. Katra komerciālā noma vidēji mobilizēja 3 nedēļu administrācijas laiku pēc nosacījumu apstiprināšanas.

Kvalificētu parakstu (QES) integrēšana augstajam nomas riskam (gada īres pārsniedz 50 000 €) un avancētu parakstu (AES) mazākajam nomas apjomam ļāva samazināt negociācijas pēc administrācijas laiku līdz mazāk nekā 72 stundas. Dokumenta versiju izsekošana (versioning) un horodatīta piecu vienkāršoja verifikācijas komercietilpīgo fonda nodošanas gadījumā, biežs gadījums, kas prasīja oriģinālā parakstītā nomas dokument pierādīšanu.

Secinājums

Nomas līguma parakstīšana elektronski ir ne tikai likumīga Francijā, bet šodien tā ir drošākā un efektīvākā prakse īpašniekiem, vadītājiem un nomniekiem. ALUR likums, Pilsoņu kodekss un eIDAS regulējums veido koherentu trīsradu juridisko struktūru, kas pilnībā apstiprināja nomas līgumu dematerializāciju, ar nosacījumu, ka tiek ievērotas atbilstošas paraksta prasības un pierādījuma arhivēšana, kas atbilst normatīvajām prasībām.

1. gadā nekustamā īpašuma profesionāļi, kas vēl neatspiest savu parakstīšanas procesu, redz riskus konkurenci termiņos, izvairāmās operacionālās izmaksās un nevajadzīgos juridiskos riskos. Certyneo piedāvā gatavs risinājums, eIDAS atbilstošu, integrējamu uz jūsu darbības rīkiem, ar integru pierādījuma arhivēšanu.

Uzziniet, kā Certyneo var pārveidot jūsu nomas pārvaldi: sāciet bezmaksas pārbaudi uz certyneo.com/signup vai skatiet mūsu cenas lai atrastu piedāvājumu, kas atbilst jūsu portfelim.