Procura parduoti nekilnojamąjį turtą: vadovas 2026

Parduoti nekilnojamąjį turtą reikalinga fizinė dalyvavimas pasirašant autentinį dokumentą notaro įstaigoje. Kai turto savininkas negali arba nenori atvykti — dėl išvykimo į užsienį, ligų, profesinio nepriegiaus — procura parduoti nekilnojamąjį turtą tampa būtina. Šis teisinės dokumento, apibrėžtas Pilietinio kodekso 1985 straipsniu, leidžia delegoti nuosavybės perdavimo galias patikimam atstovui. Šis straipsnis detaliai aprašo galiojimo sąlygas, galimų formų hierarchiją, rizika dėl formos defektų ir suderintus skaitmeninės priemones, kurios palengvina mandatus, susijusius su nekilnojamojo turto operacija.

Kodėl nekilnojamojo turto procura turi būti notaro patvirtinta

Pilietinio kodekso 1985 straipsnis nustato, kad „mandata gali būti sudaryta autentiniu dokumentu arba privačiu dokumentu, net per laišką; ji taip pat gali būti sudaryta žodžiu". Tačiau jis iš karto paaiškina, kad procuros forma turi atitikti bent jau tos pačios formos, kaip ir aktas, kuriam ji priskiriama. Tuo tarpu Prancūzijoje nekilnojamojo turto pardavimas visada turi būti patvirtintas notaro autentiniu dokumentu (1803 m. kovo 25 d., 11-asis ventose įstatymo 1 straipsnis). Iš to išplaukia pagrindinė taisyklė: procura parduoti nekilnojamąjį turtą pati turi būti sudaryta notaro prieš autentiškoje formoje.

Procura, sudaryta privačiu dokumentu, nors ir tinkamai pasirašyta, būtų neopozityvi tretiesiems asmenims ir neleidžia notarui patvirtinti pardavimo akto. Todėl notarai sistemingai atsisako pasirašyti, jei pateiktas mandat nebuvo sudarytas kolegės arba kompetentingo konsulinio organo.

Neginčijamos teisinės pamatai

Tris pagrindiniai tekstai reglamentuoja šią sritį:

• Pilietinio kodekso 1985 straipsnis: apibrėžia mandatą kaip sutartį, pagal kurią vienas asmuo suteikia kitam asmeniui valdžią atlikti tam tikrą veiklą jo vardu ir jo sąskaita.
• Pilietinio kodekso 1985 straipsnis: reikalavimas dėl formos lygiavertiškumo tarp mandato ir pagrindinės sutarties.
• 1945 m. lapkričio 2 d. ordinacija ir 1971 m. lapkričio 26 d. dekretas, susijęs su notarų statusu, kurie apibrėžia sąlygas, kuriomis autentiškumas suteikiamas dokumentui.

Šie tekstai sudaro nuoseklią sistemą: bet kuri procura, kuri neatitinka autentinės formos reikalavimo dėl nekilnojamojo turto nuosavybės perdavimo akto, yra niekinė, kurią gali panaudoti pažeisti asmenys.

Konsuli procura: alternatyva užsienio šalyse

Kai mandatininkas gyvena už Prancūzijos ribų, dažnai neįmanoma atvykti pas notarą. Egzistuoja dvi sprendimai:

1. Procura, gauta iš vietinio notaro gyvenamojoje šalyje, su sąlyga, jog ji turi apostilę pagal 1961 m. spalio 5 d. Hagos konvenciją ir, jei reikia, patvirtintą vertimą.
2. Konsuli procura, sudaryta Prancūzijos konsylatuose arba ambasadose užsienio šalyse, kurių diplomatiniai atstovai turi notarų valdžios delegavimą dėl dokumentų, susijusių su prancūzų pilietybę turinčiais asmenimis.

Abiem atvejais originalus dokumentas arba autentifikuota kopija turi pasiekti prancūzų notarą prieš pasirašymo datą.

Būtinas procuros turinio visuma nekilnojamojo turto pardavimui

Procura parduoti nekilnojamąjį turtą turi būti speciali — tai yra tiksliai nustatyti parduodamą turtą ir deleguotas galias — o ne bendroji. Bendra valdymo procura automatiškai nesuteikia teisės parduoti nekilnojamąjį turtą, kaip tai priminė Kasacinis teismas (3-ias civ., 2015 m. spalio 15 d., Nr. 14-23.612).

Esminės nuorodos

Notaro procuros dokumentas turi nustatyti:

• Pilna mandatiniko tapatybė (vardas, pavardė, gimimo data ir vieta, adresas, santuokinis statas).
• Pilna mandato gavėjo tapatybė (tokia pati informacija).
• Tikslus kadastralinis turto nustatymas: savivaldybė, skyrius, dalies numeris, plotas, paskirtis (žemė, butas, namas), tikslus adresas.
• Minimalus kaina arba, jos nebuvus, kainos nustatymo sąlygos ir priimtos sąlyginės sąlygos (finansavimo klausimas ir kt.).
• Mandato galiojimo trukmė: paprastai 12 mėnesių, atnaujinamas.
• Papildomos galios: pasirašyti susitarimą ar pardavimo pažadą, gauti garantinio indėlio, atlikti visas kadastro ir ūkines formalybes.

Mandato ribos ir apribojimai

Mandatininkas gali apriboti mandato gavėjo galias: drausti pardavimą žemiau minimalios kainos, išbraukti tam tikrus pirkėjų tipus arba apriboti mokėjimo būdus. Šie apribojimai galioja tretiesiems asmenims, jei jie aiškiai nurodyti dokumente. Priešingu atveju mandato gavėjas, viršijęs savo galias, paima asmeninę atsakomybę, nors pardavimas nebūtinai bus panaikintas, jei pirkėjas buvo sąžiningo tikėjimo (Pilietinio kodekso 1156 straipsnis).

Praktinė procedūra: nuo rengimo iki galutinio pasirašymo

Procuros notaro patvirtinimo procedūra eina aiškus kelias, kuris turėtų būti organizuotas prieš bet kokią rimtą derybą.

1 etapas: susisiekite su pasirinktu notaru

Mandatininkas susisiekia su notaru — savo arba pirkėjo — kuris rengia procuros dokumentą. Notaras patikrina mandatininko teisinį gebėjimą (pilnametystę, nėra globos ar rūpybos priemonių) ir nėra neišsprendtos turto bendrinės valdžios.

2 etapas: procuros pasirašymas

Mandatininkas pasirašo asmeniškai notaro prieš. Jei procura sudaroma užsienio šalyje, vietinis notaras arba konsulas gauna parašą. Dokumentas tada siuntimas, sauguoliu pačta arba elektroniškai patvirtinta būdu pagal vietos teisę, instrumentiniam notarui Prancūzijoje.

3 etapas: instrumentinio notaro kontrolė

Prieš pardavimo akto pasirašymą instrumentinis notaras patikrina procuros formacinį teisingumą, jos apimtį (ar ji apima šio konkretaus turto pardavimą?) ir laiko galiojimą (ar ji nėra pasibaigusi?). Suabejojus, prašoma patvirtinimo arba atnaujinimo.

4 etapas: pardavimo akto pasirašymas

Mandato gavėjas pasirodo notaro įstaigoje pardavimo dieną, turėdamas originalią procurą ir galiojančią tapatybės kortelę. Jis pasirašo autentinį dokumentą pardavėjo vardu, griežtai laikydamasis delegavimo ribų.

Pagal parengiamųjų dokumentų — susitarimo, vienašalės pardavimo pažado — elektroninė signatūra nekilnojamajame turte gali būti naudojama, jei notaras arba nekilnojamojo turto agentas naudoja eIDAS reglamento nustatytos kvalifikuotos pasitikėjimo paslaugos teikėją. Certyneo siūlo, visų pirma, sutartą avansinio pasirašymo sprendimą privatiems dokumentams prieš pardavimą.

Specialūs atvejai: bendrinė nuosavybė, SCI ir nuosavybės dalies sklaidymas

Nekilnojamojo turto procura įgyja papildomą reikšmę keliems savininkams arba sudėtingoms patrimto struktūroms.

Bendrinės nuosavybės turto pardavimas

Bendra nuosavybės atveju kiekvienas bendrininkas turi duoti sutikimą pardavimui (Pilietinio kodekso 815-3 straipsnis). Jei vienas negali būti present, jis turi sudaryti individualią notaro procurą. Priešingu atveju gali būti siekiamas teisinio patvirtinimo. Dėl paprasto valdymo veiksmų ir atstovavimo mandatų valdymo, saugūs skaitmeniniai sprendimai leidžia lengvai keistis dokumentais tarp geografiškai pasisklidusių bendrininkų.

SCI pardavimas

Kai turtas priklauso civilinei nekilnojamojo turto bendrovei (SCI), statutariai paskirtas vadovas turi pardavimo valdžią. Tačiau jei nuostatai reikalauja kolektyvinio sprendimo, prieš tai turi būti sukviestas generalinis susirinkimas. Procura, kurią trečiajam asmeniui suteikia vadovas, turi remtis tinkamu sprendimu, kurio kopija yra pridedama prie pardavimo akto. Elektroninė signatūra juridiniams kabinetams čia suteikia naudingą susirinkimų protokolų ir atstovavimo mandatų sekimą.

Naudojimo teisės arba grynos nuosavybės turto pardavimas

Išdalies turto pilnos nuosavybės pardavimas reikalauja bendro naudojimo teisės turėtojo ir grynos nuosavybės turėtojo sutikimo. Kiekvienas gali paskirti atstovą atskira notaro procura. Atitinkamos naudojimo teisės ir grynos nuosavybės kainos apskaičiuojamos pagal Bendrojo mokesčio kodekso 669 straipsnyje nurodytą fiskalinę skalę.

Skaitmeninės alternatyvos parengiamiesiem dokumentams pardavimui

Nors pats pardavimas dėl kitos priežasties reikalauja autentinio akto, keletas parengiamųjų dokumentų gali tinkamai naudoti kvalifikuotą arba avansinio lygio elektroninę signatūrą.

Pardavimo pažadas ir susitarimas

Vienpusalis pardavimo pažadas ir susitarimas (arba abipusiskai suantrasis pažadas) yra privatūs dokumentai. Jie gali būti pasirašyti elektroniškai, jei naudojamas tinkamas pasirašymo lygis. Paryžiaus notarų rūmai patvirtino 2023 m., kad iš anksto sudaryti nekilnojamojo turto kontraktai, pasirašyti per patvirtintą eIDAS platformą, yra galiojantys ir opozici tretiesiems. Tokios priemonės kaip pilnas elektroninės signatūros vadovas padeda suprasti paprastą, avansinio ir kvalifikuoto pasirašymo lygius.

Nekilnojamojo turto agentūros mandatai

Pardavimo mandat, suteiktas agentui (1970 m. sausio 2 d. Hoguet įstatymas), yra privatus dokumentas, kuris gali būti pasirašytas elektroniškai, net su paprastu pasirašymu, jei agentas išsaugo patvirtintą priėmimo įrodymą. Norėdami sužinoti daugiau apie elektroninės signatūros sprendimų palyginimą, Certyneo siūlo išsamią analizę prieinamos pasiūlos Prancūzijoje.

Notariniai dokumentai nuotoliniu būdu: notarinis vaizdo konferencija

Nuo 2020 m. lapkričio 20 d. deketo notarai gali priimti autentinius dokumentus nuotoliniu būdu vaizdo konferencijos būdu, jei yra tenkinamos Notarų aukščiausios tarybos nustatytos saugos sąlygos. Šis proveržis iš esmės sumažina konsulinio procuros poreikį Prancūzijos piliečiams užsienyje. Procura lieka būtina, kai mandatininkas atsisako arba negali dalyvauti saugoje vaizdo konferencijoje. Norėdami apskaičiuoti galimą ekonomiją dėl demateriablizacijos, Certyneo elektroninės signatūros ROI skaičiavimas suteikia personalizuotą vertinimą.

Mandato atšaukimas ir pabaiga

Procura gali būti atšaukta bet kuriuo metu mandatininko, prieš mandato gavėjui atlikus veiklą, kuriai jis gavo valdžią (Pilietinio kodekso 2003 straipsnis). Atšaukimas turi būti praneštas mandato gavėjui ir, norint būti opozici tretiesiems, turėtų būti žinomas instrumentiniam notarui. Jis automatiškai baigiasi dėl mandatininko arba mandato gavėjo mirties, įpareigojimo globą ar bankroto.

Teisinės sistemos nekilnojamojo turto procuros atveju

Nekilnojamojo turto procura įstrižčiai patenka į tankią normatyvinę sistemą, kuri sujungia privatų teisę, notarinę teisę ir vis daugiau skaitmeninę teisę.

Pilietinis kodeksas — pagrindiniai straipsniai

• 1984 straipsnis: apibrėžia mandato sutartį kaip sutartį, pagal kurią mandatininkas suteikia mandato gavėjui valdžią veikti jo vardu ir jo sąskaita. Procura yra jos materialinis instrumentas.
• 1985 straipsnis: nustato formos dėl vientisumo taisyklę — procura turi turėti bent jau tą pačią formą kaip ir aktas, kuriam ji priskiriama. Taikant nekilnojamojo turto pardavimą, tai reikalauja autentinės formos.
• 1987 straipsnis: primena, kad speciali procura reikalaujama, jei tai yra nuosavybės perdavimo aktas (pardavimas, dovana, hipotekos sudarymas).
• 2003 iki 2010 straipsniai: reglamentuoja mandato pabaigą (atšaukimą, mirtį, nesugebėjimą) ir atšaukimo reikšmę tretiesiems.
• 815-3 straipsnis: bendrinės nuosavybės atveju reikalauja vieningo bendrininkų sutikimo dėl nuosavybės perdavimo veiksmų.

Notarų teisė

• 1803 m. kovo 25 d. (11 ventose) įstatymas: Prancūzijoje nustato notarų monopolį autentiškiems dokumentams, įskaitant nekilnojamojo turto mutacijas.
• Dekretas Nr. 71-941, priimtas 1971 m. lapkričio 26 d., dėl notarų sudarytų dokumentų, ypač ištraukų ir nuoraštų formos.
• Dekretas Nr. 2020-1422, priimtas 2020 m. lapkričio 20 d.: autentinio akto pristatymas nuotoliniu būdu per saugią vaizdo konferenciją.

Elektroninė signatūra ir demateriablizacija

• eIDAS reglamentas Nr. 910/2014 (ES): nustato tris elektroninės signatūros lygius (paprastą, avansinio, kvalifikuotą) ir jų teisinę vertę. Kvalifikuota signatūra laikoma rašytinės signatūros ekvivalentu. Taikomos parengiamiesiem privatūs dokumentais prieš pardavimą.
• Pilietinio kodekso 1366 straipsnis: suteikia elektroninio rašto įrodymų vertę su sąlyga, kad jos autorius gali būti tinkamai nustatytas ir jo vientisumas garantuotas.
• Pilietinio kodekso 1367 straipsnis: apibrėžia elektroninę signatūrą kaip nesuklaidintą pasirašiusio asmens sutikimo žymę.

Teisinės rizikos

Procura, turinčia formos trūkumų, ekspozina pardavėją pardavimo panaikinimo ieškiniu, kuris gali būti pareiškiamas per 5 metų laikotarpį (Pilietinio kodekso 2224 straipsnis). Išvarintas pirkėjas gali reikalauti žalos atlyginimo. Notaras, sudariusiantis aktą nepakankamai procura, paima asmeninę profesinę atsakomybę, padengta privaloma Notarų rūmų draudimu. Galiausiai, dėl sukčiavimo — tapatybės nutildymo ar procuros klastojimo — taikomos baudžiamosios sankcijos pagal Baudžiamojo kodekso 313-1 (sukčiavimas) ir 441-1 (rašytos klastojimas) straipsnius, su baudom, siekiančiomis iki 7 metų kalėjimo ir 750 000 € neteko.

Panaudojimo scenarijai: nekilnojamojo turto procura praktikoje

Scenarijus 1: išeivis savininkas parduoda parišetą Paryžiuje

Savininkas, kuris gyvenimo tris metus Pietryčių Azijoje, nori parduoti savo dviejų kambarių apartamentus Prancūzijos metropolyje. Jis negali grįžti į Prancūziją, norint pasirašyti pardavimo aktą per sutartus terminus su pirkėju. Jis susisiekia su arčiausiu Prancūzijos konsulatais, planuoja susitikimą ir pasirašo notaro procurą, paskyrydamas savo brolį mandato gavėju su pardavimo akto pasirašymo valdžia minimalios kainos nustatytoje. Procura yra apostulijuota, nuscanin aukštos rezoliucijos ir saugiame kanale siųsta instrumentiniam notarui Prancūzijoje, kuris gauna originalą registruoto tarptautinio pašto per 10 dienų prieš pasirašymą. Bendras apdorojimo laikas yra 18 dienų, o ne 45 dienos, jei savininkas turėjo planuoti kelionę. Kelionės ir apgyvendinimo kainos sutaupyma yra numatyta tarp 2 500 € ir 4 000 €.

Scenarijus 2: bendrinės nuosavybės turto pardavimas paveldiniu gyvenančiais trijose šalyse

Keturi paveldiniu dalija paviljoną bendrinėje nuosavybėje, įgytan iš paveldo. Du gyvenima Prancūzijoje, vienas Belgijoje ir vienas Kanadoje. Norėdami išvengti keturių pasirašiusių suglaudimo į tą pačią notaro įstaigą, dvi konsulinio procuros yra sudarytos Briuselyje ir Montrealyje. Du paveldiniu Prancūzijoje pasirašo asmeniškai pas notarą. Paskirtį mandato gavėjus (vienas iš paveldinių present Prancūzijoje dėl belgų paveldiniu; bendras draugas kanadietiškeliam paveldiniam) atvyksta su autentiniais teisėmis. Pardavimas yra atliekams vieno susitikimo. Be to įrenginio, koordinavimo užlaikymai atidėtų pardavimą 3-6 mėnesiams pagal notarų paprasta įvertinimas tokio tipo bylai, su didelės išlaidos iš savininkų gebėjimu ir žemės mokesčio, galintis viršyti 3 000 €.

Scenarijus 3: SCI šeimos ceda komercinį lokalą per mandatininką vadovą

Civilinė nekilnojamojo turto bendrovė, turinti 180 m² komercinę patalpą, nusprendžia atsisakyti turto po nepriekaištingo generalinio susirinkimo autorizuojančio pardavimą. SCI vadovas, turėdamas vienintelę valdžią atstovauti bendrovei, delegavusią valdžią notaro procura į bendrovei susiję vadovą dėl suplanuoto hospitalizuoto. Procura yra speciali — apribota šiam vienam turtui, minimali kaina ir šešių mėnesių laikotarpiui — ir prisega susirinkimo protokolą. Instrumentinis notaras priima bylą be išlygų. Proceso sklandumo leidžiamas notaro pažadą pasirašyti be vėlavimo baudos, sutaupydamas bendrovei sutartinio negatyvios išlaidos (apie 1% pardavimo kaina, ty kelios tūkstančiai eurų šiam atvejui).

Išvada

Nekilnojamojo turto procura yra daug daugiau nei administracinė formalybė: tai teisinė akto, kurios galiojimas sąlygoja paties pardavimo pagrindas. Pilietinio kodekso 1985 straipsnis be dviprasmybės nustato notaro autentinės formos reikalavimą, ar mandatininkas būtų Prancūzijoje ar užsienyje. Formos tarpvalutų padėties pagarba, tikslus delegavimo valdžios aprašymas ir procuros galiojimo laiko patikrinimas yra trys nepanaudojamos procuros stulpai.

Jei galutinis pardavimas visada reikalauja notaro akto, parengiamieji žingsniai — susitarimas, agentūros mandatai, SCI vadovų autorizacijos — gali dabar būti demateriabizuoti naudojant suderintą eIDAS elektroninę signatūrą. Certyneo padeda nekilnojamojo turto profesionalams, notarų kabinetams ir investuotojams šiame skaitmeninėje transformacijoje su patvirtintais įrankiais ir sąsaja, skirta daugiaž pasirašytiems dokumentams.

Paruoštas apsaugoti savo nekilnojamojo turto mandatus ir dokumentus? Sužinokite Certyneo pasiūlas ir prašykite nemokamos demonstracijos šiandien.