不動産購入における公証人の役割: 完全ガイド

公証人は不動産取引における単なる仲介者ではありません。公権力を委任された公務員であり、不動産の所有権移転にはその関与が義務付けられています。この立場が、公証人による調査の広範さ、作成する証書の公正証書としての性質、そして報酬が交渉の対象とならないという事実の理由を説明しています。予約契約から鍵の引き渡しまでの間に公証人が実際に何を行っているかを理解することで、期間に関する誤解の大部分を避けることができます。

証書作成前に公証人が確認すること

作業の大部分は予約契約から公正証書作成までの2〜3か月の間に行われますが、購入者からは見えません。この期間は5つの確認事項によって構成されています。

• 所有権の来歴は30年遡って確認され、売主が確かに所有者であること、および所有権移転の連鎖が適法であることを確認します。
• 抵当権の状況は、対象不動産に付着している登記事項——実行中のローン、差押え、登記済みの地役権——を明らかにし、売買前に抹消すべきものを特定します。
• 先買権は、市町村または現に居住する賃借人によるもので、これが行使されると売買が成立しなくなる可能性があります。
• 都市計画については、市町村に証明書を申請することで確認されます:地役権、道路境界線、公共事業計画、既存建築物の適法性などです。
• 売主の状況については、行為能力、夫婦財産制、倒産手続きの不存在などが確認されます。

これらの調査は第三者機関に依存しており、その回答期限は公証人にも及びます。これが、当事者双方の善意にかかわらず、案件の処理をある程度以上早めることができない理由です。

公正証書とその効力

公証人が作成する証書は、私署証書と3つの点で異なります。

その内容について証拠力を持ち、偽造の申立てがない限り覆すことができません。この手続きは重く、実際にはほとんど行われません。公証人が確認した事項——当事者の出席、身元、日付、代金の支払い——はこの特別な証拠力の恩恵を受けます。

また確定日付を有し、他の手続きなしに第三者に対抗することができます。

さらに当然に執行力を有します:執行文の付された謄本があれば、事前に判決を得ることなく強制執行を行うことができます。これが、公正証書がローンや債務承認において非常に有用である理由です。

その後、公証人は不動産登記の手続きを行います。これは売買を第三者に対抗できるようにする手続きです。この手続きが完了するまでは、購入者は当事者間では所有者であっても、すべての者に対してはまだそうではありません。

いわゆる「公証人費用」

この表現は誤解を招きやすく、その内訳は知っておく価値があります。

費用は一般的に、中古物件では価格の7〜8パーセント程度、新築物件では2〜3パーセント程度です。その内訳は以下の通りです。

• 登録免許税は、国および地方自治体のために徴収されるもので、金額の大部分を占めます。これは公証人には渡りません。
• 立替費用は、公証人が依頼者に代わって立て替えるもので、都市計画関連書類、抵当権状況調査、測量士費用などです。
• 公証人報酬は、公証人が実際に受け取る唯一の部分です。これは政令で定められた料金体系に基づき、価格に比例するため、どの事務所でも同一です。

価格帯の高い部分に対応する報酬の割合については、規制で定められた範囲内で割引が可能です。ただしその場合、すべての依頼者に対して同一条件で適用しなければなりません。

予約契約または売買予約契約:公証人が加える価値

予備契約は私署証書として、個人間または不動産業者を通じて締結することができます。これを公証人に作成させることで、2つの点が変わります。

まず解除条件の質です。最も一般的なローン取得条件については、金額、期間、上限金利を明記する必要があります。曖昧な表現で記載されると、無効になるか、逆に容易に援用されすぎることになります。その他の条件——都市計画、地役権の不存在、先買権の抹消——については、その後行われる確認事項を理解している必要があります。

次に手付金の供託です。当事者の一方ではなく専用口座で保管されるため、返還をめぐる紛争を避けることができます。

非事業者である購入者に認められる10日間のクーリングオフ期間は、予備契約の通知から起算されますが、その起算点は当該通知の適法性に左右されます。この点について、売買予約契約の電子署名は、争いの余地のない交付日を確定することで確実性をもたらします。

遠隔署名

電子公正証書は認められています。公証人は当事者を受け入れますが、一方は対面で出席し、他方は専用のシステムを通じてビデオ会議で遠隔から参加することができ、証書は電子的に署名された後、電子的な形式で保管されます。

出席できない購入者については、従来の解決策として委任状があります。この場合、付与される権限の範囲を正確に明記する必要があります——一般的な文言による委任では、売買も購入もできません。適用されるルールについては、委任状の電子署名.

利用シナリオ

初めての購入。公証人を選ぶことは購入者の権利であり、売主がすでに公証人を選任している場合でも同様です。その場合、両方の事務所が報酬を分け合いますが、追加費用は発生しません。多くの購入者はこれを知りません。

未申告の工事がある物件。これは都市計画の確認で明らかになる点の一つです。証書作成の3週間前に発見して、追認と再交渉の間で選択を迫られるよりも、予約契約前に予見しておく方が望ましいでしょう。

共有名義または法人による購入。保有形態の記載は、予備契約の署名前に決定すべきものであり、証書作成時ではありません。税務上の影響については、不動産税制.

よくある質問

公証人は義務ですか?はい、不動産の所有権移転には義務です。証書は公正証書でなければならず、不動産登記サービスに登記されなければなりません。

公証人費用は交渉できますか?国に帰属する登録免許税、および立替費用については交渉できません。高額な価格帯に対応する報酬部分については、規制で定められた範囲内で割引が可能です。

公証人を選ぶことはできますか?はい、売主がすでに自分の公証人を選任している場合でも可能です。その場合、両方の公証人が報酬を分け合いますが、当事者に追加費用は発生しません。

予備契約から証書作成までどのくらいかかりますか?通常2〜3か月です。この期間は、都市計画、抵当権状況、先買権の抹消といった第三者からの回答、およびローンの取得によって左右されます。

解除条件が成就しなかった場合はどうなりますか?売買は無効となり、手付金は返還されます。ただし、購入者が定められた義務、特に定められた条件に合致するローン申請を行っていたことが条件となります。

証書は遠隔で署名できますか?はい、電子公正証書は認められており、専用のシステムを通じたビデオ会議での受領が可能です。出席できない当事者にとっては、委任状がもう一つの方法として残されています。

まとめ

公証人は他に代わりの利かない3つのことを行います:売主が売却できる状態にあり、対象不動産が売却可能であることを確認すること、証拠力を持ち判決なしに執行可能な証書を作成すること、そして売買をすべての者に対抗できるよう登記することです。2〜3か月という期間は行政上の遅延ではなく、これらの確認作業に要する時間であり、第三者からの回答に左右されます。

費用については、その大部分は公証人に帰属しないため交渉の対象になりません。唯一の余地は報酬の一部にありますが、本当に重要なのは他の点にあります:公証人を選ぶこと、予備契約の段階から関与させること、そして公証人の確認作業によって明らかになる点をあらかじめ予見しておくことです。この続きについては、不動産購入の法的・financial プロセス.