レンタル料金と家賃: リースにおける法的な区別

賃貸人は、何を再請求するかを自由に決めることはできません。賃借人に請求できる費用のリストは政令によって定められており、それは限定的: そこに記載されていない費用は、賃貸借契約書の記載内容にかかわらず、賃貸人の負担のままとなります。この単純な規則が賃貸借紛争の大部分を生み出しているのは、住居に関わる支出はすべて転嫁できるはずだという根強い思い込みと衝突するためです。

二つの異なる性質を持つ金額

賃料は住居の提供に対する対価である。再賃貸時には原則自由に設定できる(賃料規制区域を除く)が、その額を正当化する必要はない。

賃貸費用(回収可能費用ともいう)は、賃貸人が賃借人に代わって立て替えた支出の返還である。これは収入ではない:正当化され、計算され、精算されるものである。この二つを混同することが最初の誤りであり、それには直接的な結果が伴う――費用として請求された金額は、根拠を示せなければ請求できない。

三つのカテゴリー、それ以外はない

リストを定める政令は、回収可能な支出を三つの種類に分類している:

• 賃借人に提供されるサービス。冷水・温水、集合暖房、共用部分の電気、エレベーター。
• 通常の維持管理費および小規模な修繕共用部分および共同設備に関するもの。ここで重要な概念は「維持管理」であり、「交換」とは対立する。
• 賃借人が利益を受けるサービスに対応する税。家庭ごみ収集税がその典型例である。

この区分がしばしば問題となるのは第二のカテゴリーであり、その境界線は次の通りである:維持管理は回収できるが、交換は回収できない。給湯器の保守契約は回収可能だが、新しい給湯器そのものは回収できない。共用部分の清掃は回収可能だが、外壁の改修は回収できない。

決して回収できないもの

争われる決算書には四つの費用項目が繰り返し現れるが、いずれも回収可能ではない:

• 大規模工事および設備の交換(それが賃借人の快適性の向上に資する場合であっても)。
• 管理委託料(不動産管理会社や仲介業者に支払われるもの)。
• 訴訟費用(賃貸人が負担する費用であり、賃借人自身に対する訴訟費用も含む)。
• 保険料(賃貸人が負担する保険料、特に空室時オーナー保険)。

これに反する賃貸借契約の条項は無効とみなされる。賃貸借契約は、政令が限定的と定めたリストを拡張することはできない。

前払費用、精算、および一括請求

通常の制度は月々の前払費用の後に行われる年次精算である。精算は任意ではなく義務であり、賃借人に対して費用の種類別の計算書、および各住戸間の分配方法を通知しなければならない。

賃貸人は、この計算書を送付した日から6か月間、賃借人が根拠資料を確認できるようにしておかなければならない。この開示義務は制度の核心である:確認可能な根拠資料がなければ、請求された金額は正当化できなくなる。会計年度ごと、住戸ごとにこの保存を整理することは、当社の賃貸管理ガイド.

賃借人を費用の累積から保護する二つの仕組みがある:

• 精算が、費用の請求可能となった年の翌年の年末までに行われなかった場合、賃借人は12か月にわたる分割払いを求めることができる.
• 不当に受領された金額は、未払いのまま残った金額と同様に、3年で時効となる.

包括的費用一括請求は、もう一つの制度である。これは家具付き賃貸およびシェアハウスにおいて認められている。その金額は実際の費用に対して合理的な水準に設定されなければならず、この場合、精算も根拠資料の提示も不要である――ただし、実際の費用が一括額を超えたという理由での見直しも認められない。これは簡便さと柔軟性の間のトレードオフであり、賃貸借契約の締結時に定めるべきものであって、契約の実施中に変更するものではない。

商業用賃貸借の場合

この制度は完全に異なるものであり、両方を管理する賃貸人であっても類推で判断することはできない。

商業分野では、回収可能な費用の限定的なリストは存在しない。原則は契約自由であるが、それには枠組みがある:賃貸借契約には、賃貸借に関連する費用、税金、および負担金のカテゴリーについて、賃貸人と賃借人間の分配方法を示した正確かつ限定的な明細を記載しなければならない。一定の支出は賃借人に負担させることができない。特に、フランス民法上の大規模修繕、およびこれらの大規模修繕に該当する適合化工事である。

賃貸人はさらに、工事の予定明細書と実施済み工事の総括明細書を提出しなければならない。賃貸借契約に明細の記載がないことは契約を無効にするものではないが、賃貸人が費用を再請求する可能性を失わせる。

利用シナリオ

入居時。前払費用の金額は、直近の実際の計算書に基づいて設定されなければならず、消費量が変化している場合には、前の賃借人の金額をそのまま引き継いではならない。明らかに過小評価された前払費用は、後に争われる重い精算を生み出す。

年次精算。計算書は、費用の種類別の詳細を付して送付されなければならない。送付日とその証拠を保管しておくことで、2年後に本当に送付されたことを証明する必要を避けられる。

退去時。解約の効力発生日(その詳細は当社の賃貸借契約の解除に関する記事で説明されている)が、精算すべき費用の対象期間を区切る。まだ精算されていない費用は、敷金と自由に相殺することはできない:敷金の返還には独自の期限があり、根拠のない差し引きは、経過した月ごとに計算される延滞金のペナルティを招く。

よくある質問

賃貸人は固定資産税を回収できますか?いいえ、家庭ごみ収集税を除きます。これは賃借人が利益を受けるサービスに対応するものです。固定資産税の残りの部分は、賃貸人の負担のままです。

賃貸借契約の条項によって回収可能な費用を追加することはできますか?居住用賃貸借では不可能です:政令によって定められたリストは限定的であり、これに反する条項はすべて無効とみなされます。商業用賃貸借では論理が逆転します――賃貸借契約に記載された明細が、再請求可能な範囲を定めます。

賃貸人が費用を一度も精算しない場合はどうすればよいですか?賃借人は精算を要求することができ、精算が遅れて行われた場合には、12か月にわたる分割払いを求めることができます。該当する金額は3年で時効となります。

賃借人は請求書の提示を求めることができますか?賃借人は根拠資料を確認することができ、賃貸人は計算書の送付後6か月間、それを閲覧可能な状態にしておかなければなりません。この確認は総額の計算書だけに限られず、根拠資料そのものにも及びます。

給湯器の交換は回収可能ですか?いいえ。保守契約は回収可能ですが、設備そのものの交換は回収できません。境界線は「維持管理」と「交換」の間にあり、「必要」か「不要」かの間にあるわけではありません。

包括的費用一括請求は見直しが可能ですか?賃貸借契約に定められた方法に従って変動しますが、実際の費用がそれを上回ったという理由で追加請求することはできません。これは精算も根拠資料の提示も不要であることの見返りです。

まとめ

規則は一言で言える:居住用賃貸借では、回収可能な費用のリストは政令によって定められ、それは限定的であり、賃貸借契約はそれを拡張することはできない。そこからすべてが導かれる――維持管理は回収できるが、交換はできない;管理委託料、賃貸人の保険料、および訴訟費用は決して再請求できない。

実務上、紛争の結果を左右するのは二つの義務である:毎年、詳細な計算書を通知して精算を行うこと、そして根拠資料を6か月間閲覧可能な状態にしておくこと。この二つを実行し、日付入りの記録を保管している賃貸人は、争いに勝つ。前払費用を請求しながら一度も精算を行わない者は、たとえその金額が実際に正当であったとしても敗れる。