レンタル料金と家賃: リースにおける法的な区別

住宅用または商業用リースの文脈では、賃貸料と賃貸料の混同がよくありますが、法的な影響も伴います。これら 2 つの概念は補完的ではありますが、1989 年 7 月 6 日の法律第 89-462 号と 1987 年 8 月 26 日の政令第 87-713 号によって規定される別個の制度に従います。この区別をマスターすることは、賃貸借契約書と領収書の草案を確保しなければならない賃貸人にとっても、請求された金額の正当性を検証しなければならないテナントにとっても不可欠です。

家賃の法的定義

家賃は、宿泊施設または建物の提供と引き換えにテナントが賃貸人に支払う金銭的対価に相当します。これは、民法第 1728 条に基づく賃借人の主な義務を構成します。その金額は、賃貸契約の締結時に自由に決定され（2018年11月23日のELAN法に定められた家賃規制が適用される狭い地域を除く）、改定条項に従ってのみ改定でき、通常、INSEEが四半期ごとに発行する家賃参照指数（IRL）に指数化されます。

家賃は、その物件を楽しむことだけに対価として支払われます。テナントの個人消費や、別の制度に該当する共用エリアの定期的なメンテナンス費用はカバーされません。

レンタル料金の性質と制度

レンタル料金は、「回収可能料金」とも呼ばれ、当初は賃貸人が負担するが、法律によりテナントに再請求することが認められている費用を指します。そのリストは厳しく制限されています。1987 年 8 月 26 日の法令では、回収可能な項目、特に以下を網羅的にリストしています。

• 冷水、温水、および集団暖房の費用。
• 共用エリアのメンテナンス（清掃、照明、エレベーター）。
• 共通設備の軽微な修理。
• 家庭廃棄物収集税。

この法令に規定されていない料金は、たとえ書面による同意があったとしても、テナントに請求することはできません。この公序良俗の規則により、賃借人は不当な条件から保護されます。料金は通常、毎月の規定の形で支払われますが、裏付け書類の提示により毎年の定期支払いが義務付けられます（1989 年法律第 23 条）。

この区別が法的に決定的な理由

家賃と料金の混同には、いくつかのリスクが伴います。まず、改訂の観点から、IRL にインデックスできるのは家賃のみです。料金は実際の費用に応じて変化します。次に、支払いが滞った場合には、解除条項で債務の性質を具体的に規定する必要があります。最後に、税金の観点から見ると、賃貸人は家賃を不動産所得として申告しますが、回収された料金は課税所得にはなりません。

訴訟が起こった場合、裁判官は定期的に、不当に「料金」と記載された金額を家賃に加えて再分類し、法的利息を伴って不当に徴収された金額をテナントに返還します。

リース契約書の作成における良い習慣

リース契約では、家賃の額と料金の規定を別個の条項で明確に区別する必要があります。回収可能な経費のリストを追加し、配分キー (千分率、パーセンテージ、個人消費) を指定することをお勧めします。この透明性により、紛争が制限され、リース期間全体にわたって契約関係が確保されます。