Rol del notario en la compra inmobiliaria: guía completa

El notario no es un intermediario más en una transacción inmobiliaria: es un funcionario público investido de la autoridad estatal, cuya intervención es obligatoria para transferir la propiedad de un inmueble. Esta condición explica tanto el alcance de sus verificaciones como el carácter auténtico del acta que redacta, y el hecho de que sus tarifas no se negocian. Comprender lo que realmente hace entre la promesa de venta y la entrega de llaves evita la mayoría de los malentendidos sobre los plazos.

Lo que el notario verifica antes del acta

La mayor parte del trabajo se desarrolla durante los dos a tres meses que separan la promesa de venta del acta auténtica, y es invisible para el comprador. Cinco verificaciones estructuran este periodo:

• El origen de la propiedad, que se remonta treinta años atrás, y que establece que el vendedor es efectivamente el propietario y que la cadena de transmisiones es regular.
• El estado hipotecario, que revela los gravámenes que pesan sobre el inmueble —préstamos vigentes, embargos, servidumbres inscritas— y determina lo que debe liquidarse antes de la venta.
• Los derechos de preferencia, municipal o de un inquilino en posesión, cuyo ejercicio puede hacer fracasar la venta.
• El urbanismo, mediante la solicitud de un certificado ante el municipio: servidumbres, alineación, proyectos de utilidad pública, regularidad de las construcciones existentes.
• La situación del vendedor: capacidad legal, régimen matrimonial, ausencia de procedimiento concursal.

Estas investigaciones dependen de organismos externos cuyos plazos de respuesta se imponen al notario. Esto explica que un expediente no pueda acelerarse más allá de cierto punto, sin importar la buena voluntad de las partes.

El acta auténtica y su fuerza legal

El acta notarial se distingue de un documento privado en tres aspectos.

Hace fe de su contenido hasta que se presente una demanda de falsedad, procedimiento pesado y raramente iniciado. Las menciones constatadas por el notario —presencia de las partes, identidad, fecha, entrega del precio— se benefician de esta fuerza particular.

Tiene fecha cierta, oponible a terceros sin ninguna otra formalidad.

Es ejecutivo de pleno derecho: una copia con la fórmula ejecutiva permite recurrir a la ejecución forzosa sin necesidad de obtener previamente una sentencia. Esto es lo que hace al acta notarial tan útil para los préstamos y los reconocimientos de deuda.

El notario procede después a la publicidad registral, trámite que hace oponible la venta frente a terceros. Mientras no se realiza, el comprador es propietario entre las partes, pero aún no frente a todos.

Los llamados «gastos notariales»

La expresión es engañosa, y vale la pena conocer su desglose.

Los gastos representan en general entre el siete y el ocho por ciento del precio en el mercado de segunda mano, y entre el dos y el tres por ciento en obra nueva. Su composición es la siguiente:

• Los derechos de traslado de dominio, cobrados por cuenta del Estado y de las colectividades, que constituyen la mayor parte de la suma. No corresponden al notario.
• Los desembolsos, adelantados por el notario por cuenta del cliente: documentos de urbanismo, estado hipotecario, agrimensor.
• Los honorarios del notario, la única parte que efectivamente lo remunera. Están tarifados por decreto y son proporcionales al precio, lo que los hace idénticos de una notaría a otra.

Existe la posibilidad de un descuento sobre la fracción de los honorarios correspondiente a los tramos de precio más elevados, dentro de un límite fijado por la normativa. Debe entonces aplicarse a todos los clientes bajo las mismas condiciones.

Promesa o contrato preliminar: lo que aporta el notario

Un contrato preliminar puede firmarse como documento privado, entre particulares o por medio de un agente inmobiliario. Hacerlo redactar por un notario cambia dos cosas.

Primero, la calidad de las condiciones suspensivas. La condición de obtención del préstamo, la más frecuente, debe precisar el monto, la duración y la tasa máxima: redactada de forma demasiado vaga, resulta inoperante o demasiado fácil de invocar. Las demás condiciones —urbanismo, ausencia de servidumbre, liquidación de los derechos de preferencia— suponen conocer las verificaciones que seguirán.

Después, el depósito en garantía, conservado en una cuenta específica en lugar de por una de las partes, lo que evita litigios de restitución.

El plazo de retracto de diez días a favor del comprador no profesional corre a partir de la notificación del contrato preliminar, y su punto de partida depende de la regularidad de dicha notificación. Este es un punto que la firma electrónica de un contrato preliminar garantiza, al establecer la fecha de entrega sin lugar a discusión.

La firma a distancia

El acta auténtica electrónica es admitida. El notario recibe a las partes, pudiendo una estar físicamente presente y la otra a distancia por videoconferencia mediante un dispositivo dedicado, y el acta se firma electrónicamente y luego se conserva en formato digital.

Para el comprador imposibilitado de asistir, la solución clásica sigue siendo el poder notarial, que debe entonces precisar exactamente el alcance de las facultades otorgadas —un mandato en términos generales no permite ni vender ni adquirir. Las reglas aplicables se detallan en nuestro artículo sobre la firma electrónica de un poder notarial.

Escenarios de uso

Primera compra. Elegir a su notario es un derecho del comprador, incluso cuando el vendedor ya tiene el suyo: en ese caso, ambas notarías se reparten los honorarios, sin costo adicional. Muchos compradores lo desconocen.

Inmueble con obras no declaradas. Es uno de los puntos que revela la verificación de urbanismo. Es mejor anticiparlo antes de la promesa de venta que descubrirlo tres semanas antes del acta, cuando hay que elegir entre regularización y renegociación.

Compra en copropiedad o mediante sociedad. La redacción de la forma de tenencia se decide antes de la firma del contrato preliminar, no en el acta. Las implicaciones fiscales se desarrollan en nuestro artículo sobre la fiscalidad inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el notario? Sí, para transferir la propiedad de un inmueble: el acta debe ser auténtica y estar inscrita en el registro público de la propiedad.

¿Se pueden negociar los gastos notariales? No los derechos de traslado de dominio, que corresponden al Estado, ni los desembolsos. Es posible un descuento sobre la parte de los honorarios correspondiente a los tramos de precio elevados, dentro de los límites fijados por la normativa.

¿Se puede elegir al notario? Sí, incluso cuando el vendedor ya tiene el suyo. Ambos notarios se reparten entonces los honorarios, sin costo adicional para las partes.

¿Cuánto tiempo pasa entre el contrato preliminar y el acta? Generalmente de dos a tres meses, plazo impuesto por las respuestas de terceros —urbanismo, estado hipotecario, liquidación de los derechos de preferencia— y por la obtención del préstamo.

¿Qué sucede si no se cumple una condición suspensiva? La venta queda sin efecto y se restituye el depósito en garantía, siempre que el comprador haya realizado las diligencias previstas, en particular las solicitudes de préstamo conformes a las características estipuladas.

¿Se puede firmar el acta a distancia? Sí, el acta auténtica electrónica es admitida, con recepción por videoconferencia mediante un dispositivo dedicado. El poder notarial sigue siendo la otra vía para una parte imposibilitada de asistir.

Para recordar

El notario hace tres cosas que nada más puede sustituir: verifica que el vendedor pueda vender y que el inmueble pueda venderse, redacta un acta que hace fe y que es ejecutiva sin necesidad de sentencia, e inscribe la venta para hacerla oponible frente a todos. El plazo de dos a tres meses no es una lentitud administrativa: es el tiempo que requieren estas verificaciones, de las cuales dependen las respuestas de terceros.

En cuanto a los gastos, lo esencial no es negociable porque no le corresponde al notario. El único margen se encuentra en una fracción de los honorarios, y la verdadera palanca está en otro lugar: elegir a su notario, involucrarlo desde el contrato preliminar, y anticipar los puntos que sus verificaciones pondrán en evidencia. El resto del proceso se detalla en nuestro artículo sobre el proceso legal y financiero de una compra inmobiliaria.