Куповина некретнина: комплетан правни и финансијски процес

Увод

Куповина некретнина у Француској представља једну од трансакција имовине са највећом структуром за домаћинство или посао. Између преговарања о цени, обављања обавезне дијагностике, одласка код нотара и добијања кредита за некретнине, процес куповине захтева сложене правне, пореске и финансијске вештине. Уоквирена француским грађанским закоником, Законом о АЛУР-у из 2014. године и бројним секторским прописима, куповина некретнина захтева ригорозну припрему. Овај водич детаљно описује сваку фазу процеса аквизиције, било да се ради о примарном становању, улагању за изнајмљивање или комерцијалној аквизицији, интегришући законске обавезе и доступне финансијске полуге.

Фаза преговарања: правна основа трансакције

Преговарање о некретнинама превазилази обичну дискусију о цени. Он правно обавезује стране потписивањем писане понуде за куповину, која, прихваћена од стране продавца, представља обећање продаје у смислу чланова 1583 и даље. грађанског законика. Купац мора да анализира неколико параметара: цену по м² у окружењу, стање на локалном тржишту, планиране радове, сувласничке накнаде и важеће порезе.

Преговор се односи и на суспензивне услове који су укључени у компромис: добијање кредита за некретнине (обавезно по Сцривенер закону), одсуство служности, повољан резултат дијагностике. Професионални преговори такође укључују датум преноса власништва, расподелу агенцијских провизија и све додатне гаранције. У контексту улагања у закуп, преговори морају узети у обзир бруто и нето принос, горњу границу закупнина у напетим областима наметнуту Законом о АЛУР-у и изгледе за капиталну добит при препродаји.

Обавезна дијагностика некретнина

Технички дијагностички фајл (ДДТ) је наметнут Законом о изградњи и становању. Укључује, у зависности од случаја: ДПЕ (Енерги Перформанце Диагносис), дијагностику азбеста, олова (ЦРЕП), термите, стање природних и технолошких ризика (ЕРП), дијагностику гаса и струје за инсталације старије од 15 година, мерење Царрез закона у сувласништву и стање загађења буком у ваздуху.

Од Закона о клими и отпорности из 2021., ДПЕ чак и условљава изнајмљивање: стамбени простор класификован Г је забрањен за изнајмљивање од 2025. године, Ф ће бити 2028. За купца, неповољан ДПЕ оправдава преговоре наниже или интеграцију буџета радова. Дијагноза укључује одговорност продавца: сваки пропуст или грешка може резултирати радњом за смањење цене или поништење продаје по основу скривеног недостатка (члан 1641 Грађанског законика).

Централна улога бележника

Бележник је јавни службеник чија је интервенција обавезна за сваку продају непокретности (члан 4. закона од 25. Вентосе године КСИ). Он оверава акт, обезбеђује његово објављивање у земљишнокњижној служби и гарантује правну сигурност трансакције. Његове мисије укључују проверу порекла власништва преко 30 година, контролу служности, хипотекарног статуса имовине и усклађеност са урбанистичким планирањем.

Нотарске таксе, погрешно именоване (углавном укључују порезе на пренос плаћене држави и заједницама), представљају приближно 7-8% цене у старим имањима и 2-3% у новим некретнинама. Између компромиса и аутентичног акта, период од 3 до 4 месеца омогућава да се укину суспензивни услови. Јавни бележник такође поништава општинско право прече куповине (ДПУ), што може, у одређеним областима, да одложи трансакцију.

Финансирање кредитом за некретнине

Кредит за некретнине је регулисан Законом о потрошачима (чланови Л313-1 и даље). Зајмопримци имају користи од обавезног периода за разматрање од 10 дана након пријема понуде зајма. Високи савет за финансијску стабилност (ХЦСФ) ограничава стопу дуга на 35% нето прихода и трајање на 25 година (27 година са одлагањем за нову имовину).

Купац мора да упореди АПР (годишња процентуална стопа), укључујући камату, осигурање зајмопримца, административне таксе и гаранције (хипотеку или депозит). Од Лемоине закона из 2022. године, делегирање осигурања је могуће у било ком тренутку, чиме се стварају значајне уштеде. За улагање у закуп, камата на кредит се одбија од прихода од имовине, чиме се оптимизује пореска исплативост аранжмана.