Encargo de aluguel x aluguel: distinção legal na locação

Um senhorio não pode decidir o que refatura. A lista de encargos recuperáveis junto do inquilino é fixada por decreto, e é limitativa: o que não consta dela permanece a cargo do proprietário, seja qual for a redação do contrato. Esta regra simples produz, no entanto, a maior parte do contencioso locativo, porque colide com uma intuição persistente — a de que qualquer despesa ligada à habitação seria repercutível.

Duas quantias de natureza diferente

A renda é a contrapartida da disponibilização da habitação. É livre no realojamento, exceto em zona de enquadramento, e não carece de justificação.

Os encargos locativos, também chamados encargos recuperáveis, são o reembolso de despesas que o senhorio adiantou por conta do inquilino. Não são um rendimento: justificam-se, discriminam-se e são objeto de acerto de contas. Confundir os dois é o primeiro erro, e tem uma consequência direta — uma quantia reclamada a título de encargos que não possa ser justificada não é devida.

Três categorias, e nada mais

O decreto que fixa a lista retém três famílias de despesas recuperáveis:

• Os serviços prestados ao inquilino. Água fria e quente, aquecimento coletivo, eletricidade das partes comuns, elevador.
• As despesas de manutenção corrente e as pequenas reparações nas partes comuns e nos equipamentos coletivos. O conceito-chave é a manutenção, por oposição à substituição.
• As taxas correspondentes a serviços de que o inquilino beneficia. A taxa de recolha de resíduos domésticos é o exemplo típico.

A divisão joga-se quase sempre na segunda categoria, e a linha é a seguinte: manter é recuperável, substituir não é recuperável. O contrato de manutenção da caldeira é recuperável; a caldeira nova não é. A limpeza das partes comuns é recuperável; a renovação da fachada não é.

O que nunca é recuperável

Quatro rubricas surgem sistematicamente nos acertos de contas contestados, e nenhuma é recuperável:

• As grandes obras e a substituição de equipamentos, mesmo quando melhoram o conforto do inquilino.
• Os honorários de gestão pagos a um administrador de bens ou a uma agência.
• As custas processuais suportadas pelo senhorio, mesmo quando dirigidas contra o próprio inquilino.
• Os prémios de seguro do proprietário, nomeadamente o seguro de proprietário não ocupante.

Uma cláusula do contrato que previsse o contrário considera-se não escrita. O contrato não pode alargar uma lista que o decreto quis limitativa.

Provisões, acerto de contas e valor fixo

O regime normal é o das provisões mensais seguidas de um acerto de contas anual. O acerto de contas não é uma faculdade: é obrigatório, e pressupõe comunicar ao inquilino a discriminação por natureza de encargos, bem como o modo de repartição entre as frações.

O senhorio deve manter os comprovativos à disposição do inquilino durante seis meses a contar do envio desse acerto de contas. Esta disponibilização é o eixo do dispositivo: sem comprovativo consultável, a quantia reclamada torna-se indefensável. Organizar essa conservação por exercício e por fração faz parte das rotinas descritas no nosso guia de gestão locativa.

Dois mecanismos protegem o inquilino contra a acumulação:

• Quando o acerto de contas não tiver sido feito antes do final do ano civil seguinte ao da sua exigibilidade, o inquilino pode solicitar o faseamento do pagamento ao longo de doze meses.
• As quantias indevidamente recebidas, tal como as que permaneceram por pagar, prescrevem no prazo de três anos.

O valor fixo de encargos constitui o outro regime possível. É admitido em arrendamento mobilado e em coabitação partilhada. O seu montante deve ser fixado de forma razoável face aos encargos reais, e nesse caso não há acerto de contas nem comprovativos a fornecer — mas também não é revisável com o fundamento de que os encargos reais teriam ultrapassado o valor fixo. É uma opção entre simplicidade e flexibilidade, a definir no momento da redação do contrato e não durante a sua execução.

O caso do arrendamento comercial

O regime é inteiramente diferente, e um senhorio que gere os dois tipos não pode raciocinar por analogia.

Em matéria comercial, não existe uma lista limitativa de encargos recuperáveis. O princípio é o da liberdade contratual, mas ela é enquadrada: o contrato deve conter um inventário preciso e limitativo das categorias de encargos, impostos, taxas e tarifas ligados ao contrato, com a indicação da sua repartição entre senhorio e arrendatário. Certas despesas não podem ser postas a cargo do inquilino, nomeadamente as grandes reparações na aceção do Código Civil e as obras de adequação normativa enquadradas nessas grandes reparações.

O senhorio deve ainda comunicar um mapa previsional das obras e um mapa recapitulativo das que foram realizadas. A ausência de inventário no contrato não torna o contrato nulo, mas priva o senhorio da possibilidade de refaturar.

Cenários de aplicação

Entrada no imóvel. O montante das provisões deve ser estabelecido a partir do último acerto de contas real, e não replicado tal e qual do inquilino anterior se os consumos tiverem mudado. Uma provisão manifestamente subavaliada produz um acerto de contas pesado que é contestável.

Acerto de contas anual. O documento deve ser enviado com o detalhe por natureza de encargos. Conservar a prova do seu envio e da respetiva data evita ter de demonstrar, dois anos depois, que foi de facto endereçado.

Saída do inquilino. A data de efeito do aviso prévio, cujas modalidades são detalhadas no nosso artigo sobre a resolução do contrato de arrendamento, delimita o período de encargos a acertar. Os encargos ainda não acertados não se compensam livremente com a caução: a devolução desta obedece aos seus próprios prazos, e uma retenção não justificada expõe a penalizações por atraso calculadas por mês iniciado.

Perguntas frequentes

O senhorio pode recuperar o imposto predial? Não, com exceção da taxa de recolha de resíduos domésticos, que corresponde a um serviço de que o inquilino beneficia. O restante do imposto predial permanece a cargo do proprietário.

Uma cláusula do contrato pode acrescentar encargos recuperáveis? Não, no arrendamento habitacional: a lista fixada por decreto é limitativa, e qualquer cláusula em contrário considera-se não escrita. No arrendamento comercial, a lógica inverte-se — é o inventário constante do contrato que delimita o que é refaturável.

O que fazer se o senhorio nunca acertar os encargos? O inquilino pode reclamar o acerto de contas e, quando este ocorre tardiamente, solicitar o faseamento do pagamento ao longo de doze meses. As quantias em causa prescrevem no prazo de três anos.

O inquilino pode exigir as faturas? Pode consultar os comprovativos, que o senhorio deve manter à disposição durante seis meses após o envio do acerto de contas. Esta consulta não se limita ao acerto de contas global: incide sobre os próprios comprovativos.

A substituição de uma caldeira é recuperável? Não. O contrato de manutenção é, a substituição do equipamento não é. A fronteira passa entre manter e substituir, não entre necessário e supérfluo.

O valor fixo de encargos é revisável? Evolui segundo as modalidades previstas no contrato, mas não pode ser corrigido posteriormente com o fundamento de que os encargos reais se revelaram superiores. É a contrapartida da ausência de acerto de contas e de comprovativos.

A reter

A regra cabe numa frase: no arrendamento habitacional, a lista dos encargos recuperáveis é fixada por decreto e é limitativa, e o contrato não a pode alargar. Todo o resto decorre daí — a manutenção é recuperável, a substituição não; os honorários de gestão, o seguro do proprietário e as custas processuais nunca são refaturáveis.

Em termos práticos, duas obrigações decidem o desfecho de um litígio: acertar as contas todos os anos comunicando um documento detalhado, e manter os comprovativos à disposição durante seis meses. Um senhorio que cumpre estas duas obrigações e conserva o respetivo registo datado ganha as contestações. Aquele que reclama provisões sem nunca acertar as contas perde, mesmo quando as quantias eram devidas.