Encargo de aluguel x aluguel: distinção legal na locação

No contexto de um contrato de locação residencial ou comercial, a confusão entre aluguel e taxas de aluguel é comum e, ainda assim, repleta de consequências jurídicas. Estas duas noções, embora complementares, obedecem a regimes distintos regidos pela Lei n.º 89-462, de 6 de julho de 1989, e pelo Decreto n.º 87-713, de 26 de agosto de 1987. Dominar esta distinção é essencial tanto para o locador, que deve assegurar a lavratura do seu contrato de arrendamento e dos seus recibos, como para o inquilino, que deve verificar a legitimidade dos valores reclamados.

Definição legal de renda

A renda corresponde à contrapartida financeira paga pelo arrendatário ao arrendador em troca da disponibilização de alojamento ou instalações. Constitui a principal obrigação do locatário nos termos do artigo 1728 do Código Civil. O seu valor é livremente fixado no momento da assinatura do contrato de arrendamento (exceto nas zonas de exíguo local onde se aplica o controlo de rendas previsto na lei ELAN de 23 de novembro de 2018) e só pode ser revisto de acordo com uma cláusula de indexação, geralmente indexada ao Índice de Referência de Rendas (IRL) publicado trimestralmente pelo INSEE.

O aluguel remunera exclusivamente a fruição do imóvel. Não cobre o consumo individual do inquilino, nem as despesas correntes de manutenção das áreas comuns, que se enquadram em regime próprio.

Natureza e regime dos encargos de aluguer

Os encargos de aluguer, também designados por “encargos recuperáveis”, designam as despesas inicialmente suportadas pelo locador, mas que a lei autoriza a serem facturadas novamente ao locatário. A sua lista é estritamente restritiva: o decreto de 26 de Agosto de 1987 enumera exaustivamente os bens recuperáveis, nomeadamente:

• Despesas com água fria, água quente e aquecimento colectivo;
• Manutenção das áreas comuns (limpeza, iluminação, elevador);
• Pequenos reparos em equipamentos comuns;
• O imposto de coleta de lixo doméstico.

Qualquer encargo não previsto neste decreto não poderá ser cobrado do locatário, mesmo com sua concordância por escrito. Esta regra de ordem pública protege o locatário contra cláusulas abusivas. Os encargos são geralmente pagos sob a forma de provisões mensais, com regularização anual obrigatória mediante apresentação de documentos comprovativos (artigo 23.º da lei de 1989).

Por que a distinção é juridicamente decisiva

A confusão entre aluguel e encargos acarreta vários riscos. Primeiro, em termos de revisão: apenas a renda pode ser indexada ao IRL; os encargos evoluem de acordo com as despesas reais. Então, em caso de não pagamento, a cláusula de rescisão deverá abordar especificamente a natureza da dívida. Por último, do ponto de vista fiscal, o locador declara a renda como rendimento predial, enquanto os encargos recuperados não constituem rendimento tributável.

Em caso de litígio, o juiz reclassifica regularmente os valores indevidamente qualificados como “encargos”, além do aluguel, com restituição ao locatário dos valores indevidamente cobrados, acompanhados de juros legais.

Boas práticas na elaboração do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento deve distinguir claramente, em cláusulas distintas, o valor da renda e o das provisões para encargos. Recomenda-se anexar a lista de despesas recuperáveis ​​e especificar a chave de distribuição (milésimos, percentagens, consumo individual). Esta transparência limita as disputas e assegura a relação contratual durante toda a duração do arrendamento.