Pilnvara nekustamā īpašuma pārdošanai: vadlīnijas 2026

Nekustamā īpašuma pārdošana ietver fizisku klātbūtni autentiska akta parakstīšanas laikā pie notāra. Ja īpašnieks nevar vai nevēlas pārvietoties — izbraukšana no valsts, slimība, profesionāla nepieejamība — par pilnvaru nekustamā īpašuma pārdošanai kļūst neaizvietojams. Šis juridiskais dokuments, regulēts ar Pilnvaru kodeksa 1985. pantu, ļauj delegēt uzticamam pārstāvim cesijas pilnvaras. Šajā rakstā aprakstīti derīguma nosacījumi, iespējamo formu hierarhija, riski nepareizas formas gadījumā un digitālie rīki, kas atbilst prasībām un atvieglo mandātus, kas saistīti ar nekustamā īpašuma transakciju.

Kāpēc nekustamā īpašuma pilnvara jābūt notāru sertificētai

Pilnvaru kodeksa 1985. pants nosaka, ka "mandāts var tikt dots ar autentisku aktu vai ar privātu aktu, pat ar vēstuli; tas var tikt dots arī verbāli". Tomēr tas nekavējoties precizē, ka pilnvaras forma jābūt vismaz līdzvērtīgai aktam, uz kuru tā attiecas. Savukārt Francijas nekustamā īpašuma tiesībās, ēkas pārdošanu obligāti konstatē ar notāra autentisku aktu (1803. gada 25. ventoza likuma pirmais pants). No tā izriet kardināls noteikums: pilnvarai nekustamā īpašuma pārdošanai pašai jābūt notāra priekšā autentiskā formā.

Privāts akts ar pilnvaru, pat pareizi parakstīts, būtu nespēcīgs attiecībā pret trešajām personām un neļautu notāram instrumentārijam novērst tā pārdošanas akta nepareizības. Tā iemesla dēļ notāri sistēmiski atsakās parakstīt, ja iesniegtais mandāts nav izveidots kolēģa vai kompetentās konsulārajā varas iestādes pēc.

Neizejami juridiski pamati

Trīs pamatdokumenti regulē šo jautājumu:

• Pilnvaru kodeksa 1984. pants: mandāta definīcija kā līguma, ar kuru persona dod citai personai pilnvaru paveikt jebko viņas vārdā un viņas labā.
• Pilnvaru kodeksa 1985. pants: mandāta un galvenā akta formas paralēlisma noteikums.
• 1945. gada 2. novembra ordinance un 1971. gada 26. novembra dekrēts, kas attiecas uz notāraprofesijas statusu, nosakot nosacījumus, kādos akts tiek atzīts par autentisku.

Šie teksti veido koherentu sistēmu: jebkura pilnvara, kas izvairās no autentiskas formas aktam, kas nosaka nekustamā īpašuma īpašumtiesību nodošanu, tiek atzīta par nieku, kuru var ierosināt liesātās puses.

Konsulārā pilnvara: alternatīva ārzemēs

Ja mandants dzīvo ārpus Francijas, nav vienmēr iespējams doties pie vietējā notāra. Pastāv divas iespējas:

1. Pilnvara, ko saņēmis vietējais notārs valstī, kur mandants dzīvo, ar nosacījumu, ka tā atbilst Hāgas konvencijas no 1961. gada 5. oktobra apostiļai un, ja nepieciešams, zvērinātai tulkošanai.
2. Konsulārā pilnvara, kas izsniegta Francijas konsulātos vai vēstniecībās ārzemēs, kuru diplomātu aģentiem ir notārajās pilnvaras delegācija aktiem, kas skar Francijas pilsoņus.

Abos gadījumos oriģināls vai autentificēts izsraksts jūtbūtības nolūkos jāpanāk pie Francijas notāra pirms parakstīšanas datuma.

Nekustamā īpašuma pilnvaras obligātā saturs

Pilnvara nekustamā īpašuma pārdošanai jābūt specifiskai — tas nozīmē, ka tā precīzi jāidentificē cedēts īpašums un delegētas pilnvaras — nevis vispārējai. Vispārēja vadības pilnvara automātiski nepiešķir pilnvaru pārdot ēku, kā atgādinājusi Kasācijas tiesa (3. Civ., 2015. gada 15. oktobris, n° 14-23.612).

Būtiskas norādes

Notāra sertificēts pilnvaras akts jāsatur:

• Kompletus mandanta identitātes datus (vārds, uzvārds, dzimšanas datums un vieta, adrese, ģimenes stāvoklis).
• Kompletus pārstāvja identitātes datus (tie paši dati).
• Precīzus kadastrālu datus: pašvaldība, sekcija, parceles numurs, platība, veids (zeme, dzīvoklis, māja), precīza adrese.
• Minimālo cenu vai, tās neesamības gadījumā, cenas noteikšanas metodiku un pieņemtus nosacījumus (finansējuma klauzvula utt.).
• Mandāta derīguma ilgumu: parasti 12 mēnešus, atjaunojamas.
• Papildu pilnvaras: parakstīt kompromistu vai pārdošanas solījumu, saņemt nodrošinājuma noguldījumu, veikt visas kadastrālas un hipotekāras formalitātes.

Mandāta ierobežojumi un tikai

Mandants var ierobežot pārstāvja pilnvaras: aizliegt pārdošanu zem minimālās cenas, izslēgt noteiktos pircēju veidus vai ierobežot maksājuma modalitātes. Šie ierobežojumi ir spēcīgi pret trešajām personām, ja tie ir skaidri norādīti aktā. Ja nē, pārstāvis, kas pārsniedz savas pilnvaras, uzņemas personīgu atbildību, bez viņa pārdošana var nebūt spēcīga, ja pircējs bija labā ticībā (Pilnvaru kodeksa 1156. pants).

Praktiska procedūra: no redakcijas līdz galīgajam parakstam

Procedūra pilnvaras notāra sertifikācijai ir skaidri marķēts ceļš, kas ir jāorganizē jebkuras nopietnas negociacijas priekšā.

1. solis: saziņa ar notāru

Mandants sazinās ar notāru — savu vai pircēja — kurš redakcē pilnvaras akta projektu. Notārs pārbauda mandanta juridisko spēju (pilngadību, neatkarību no aizbildniecības vai kuratorijas) un pilnībā noregulētu indīviju neesamību uz īpašuma.

2. solis: pilnvaras parakstīšana

Mandants paraksta notāra priekšā personīgi. Ja pilnvara ir izsniegta ārzemēs, vietējais notārs vai konsuls reģistrē parakstu. Akts tiek nosūtīts ar aizsargātu vēstuli vai ar elektroniskajiem līdzekļiem saskaņā ar vietējiem noteikumiem uz instrumentālo notāru Francijā.

3. solis: instrumentālā notāra pārbaude

Pirms pārdošanas akta parakstīšanas instrumentālais notārs pārliecinās par pilnvaras formas regularitāti, tās apjomu (vai tā tiešām nosedz konkrētā īpašuma pārdošanu?) un laika derīgumu (vai tā nav beidzusies?). Neskaidrības gadījumā viņš pieprasa apstiprināšanu vai atjaunošanu.

4. solis: pārdošanas akta parakstīšana

Pārstāvis ierodas notāra birojā pārdošanas dienā, nēsājot oriģinālu pilnvaru un spēkā esošu identifikācijas dokumentu. Viņš paraksta autentisku aktu pārdošanas veicēja vietā, strikti ievērojot delegētās pilnvaras robežas.

Preparatoriskiem aktiem — kompromisum, vienpusējiem pārdošanas solījumiem — elektroniskais paraksts nekustamajā īpašumā var tikt izmantots, ja notārs vai nekustamā īpašuma aģents izmanto pakalpojuma sniedzēju, kurš ir kvalificēts saskaņā ar eIDAS regulu. Certyneo piedāvā, piemēram, uzlabotu parakstu, kas atbilst privātem aktam, kas sākotnējai pārdošanai.

Īpaši gadījumi: indīviju pārvaldība, SCI un demembrance

Nekustamā īpašuma pilnvara iegūst papildu dimensijas īpašumtiesību daudzskaitļa vai sarežģītu patrimonjālu struktūru situācijā.

Indīvija īpašuma pārdošana

Indīvijas gadījumā katram indīvijam jāsniedz piekrišana pārdošanai (Pilnvaru kodeksa 815-3. pants). Ja viens no viņiem nevar būt klāt, viņam jāizveido notāra sertificēta pilnvara. Bez vienprātības var tikt meklēts tiesu atļaujums. Ikdienas pārvaldības aktiem un pārstāvības mandātu vadībai drošas digitālas risinājumi ļauj paātrināt dokumentu apgriezienu starp ģeogrāfiski izkaisītiem kopīpašniekiem.

SCI pārdošana

Kad īpašums pieder civiltiesību sabiedrībai (SCI), tā vadītājam, kurš noteikts statūtos, piemīt pārdošanas pilnvara. Bet, ja statūti pieprasa kolektīvu asociācijas lēmumu, iepriekš jāsasauc vispārējā sapulce. Trešajam pušu pieņemtā pilnvara tad jāattiecas uz regulāru lēmumu, no kura kopija ir pievienota pārdošanas aktam. Elektroniskais paraksts tiesību birojiem šeit nodrošina noderīgu izsekošanu par sapulces protokoliem un pārstāvības mandātiem.

Dzīves tiesību vai pilnvara pārdošana

Pilnīgu īpašuma cedošanu par demonstrēti īpašumu prasa kopēju uzglabāšanas un pilnvara turētāja piekrišanu. Katrs var delegēt pārstāvi ar atsevišķu notāra pilnvaru. Attiecīgās dzīves tiesības un pilnvara cenas tiek aprēķinātas saskaņā ar fiskālā koda 669. panta grafiku.

Digitālās alternatīvas preparatoriem pārdošanas aktiem

Lai pārdošana pati par sevi prasa nepieciešami autentisku aktu, vairāki preparatori dokumenti var derīgi izmantot kvalificētu vai uzlabotu elektronisko parakstu.

Solījumu akti un kompromisum

Vienpusējais pārdošanas solījums un kompromisum (jeb sinalagmātiskais solījums) ir privāts akts. Tos var elektronski parakstīt, ar nosacījumu, ka tiek izmantots atbilstošs paraksta līmenis. Parīzes Notāru kameras 2023. gadā apstiprināts, ka nekustamā īpašuma priekšlīgumi, ko parakstīti caur eIDAS akreditētu platformu, ir derīgi un spēcīgi. Rīki, piemēram, elektroniskā paraksta pilnīgs vadošais ļauj saprast vienkāršu, uzlabotu un kvalificētu paraksta līmeņus.

Nekustamā īpašuma aģentūras mandāti

Pārdošanas mandāts, kas uzdots nekustamā īpašuma aģentam (1970. gada 2. janvāra Hoguet likums) ir privāts akts, ko var elektronski parakstīt, ieskaitant vienkāršu parakstu, ja aģents saglabā pieņemšanas pieņemšanas pierādījumu. Lai uzzinātu vairāk par elektroniskā paraksta risinājumu salīdzinājumu, Certyneo piedāvā detalizētu analīzi par pieejamajiem piedāvājumiem Francijas tirgū.

Notāru akti attālumā: notāra videokonference

Kopš 2020. gada 20. novembra dekrēta notāri var saņemt autentiskus aktus attālumā, izmantojot videokonferenci, ar nosacījumu, ka tiek ievēroti Notāru augstākās padomes noteiktie drošības nosacījumi. Šis progress ievērojami samazina nepieciešamību pēc konsulārajām pilnvarām ārzemēs dzīvojošiem Francijas pilsoņiem. Tomēr pilnvara joprojām ir nepieciešama, ja mandants atsakās vai nevar piedalīties drošā videokonferencē. Lai aprēķinātu potenciālos ieguvumus, kas saistīti ar datu apstrādi, Certyneo elektroniskā paraksta ROI kalkulators nodrošina personalizētu aprēķinu.

Mandāta atcelšana un apsīkšanās

Pilnvara var tikt atsaukta jebkurā laikā mandanta vadībā, pirms pārstāvis nav izpildījis aktu, par kuru viņš ir saņēmis pilnvaru (Pilnvaru kodeksa 2003. pants). Atcelšanu jāpaziņo pārstāvim un, lai tas būtu spēcīgs attiecībā pret trešajām personām, jāpaziņo instrumentālajam notāram. Tā arī automātiski beidzas ar mandanta vai pārstāvja nāvi, aizbildniecību vai maksātnespēju.

Normatīvā bāze nekustamā īpašuma pilnvarai

Nekustamā īpašuma pilnvara ir ietilpināta blīvā normatīvajā kopumā, kas artikulē privāttiesības, notāru tiesības un, arvien vairāk, digitālās tiesības.

Pilnvaru kodekss — pamata panti

• 1984. pants: nosaka mandātu kā savienību, ar kuru mandants piešķir pārstāvim pilnvaru rīkoties viņa vārdā un viņa labā. Pilnvara ir tā materiālā formu.
• 1985. pants: formālo formu paralēlisma noteikums — pilnvarai jābūt vismaz tāda paša lieluma kā aktam, uz kuru tā attiecas. Piemērojot nekustamā īpašuma pārdošanai, tas prasa autentisku formu.
• 1987. pants: atgādinās, ka specifiska pilnvara ir nepieciešama, ja tā ir rīcības akts (pārdošana, dāvana, hipotēkas konstituēšana).
• Panti 2003-2010: regulē mandāta beigām (atcelšana, nāve, nespēja) un atcelšanas ietekmi uz trešajām personām.
• 815-3. pants: indīvijas gadījumā prasa indīviju vienprātību rīcības aktiem.

Notāru tiesības

• Likums no 1803. gada 25. ventoza (16. marts 1803): pamato notāra monopolu autentiskiem aktiem Francijā, tostarp nekustamā īpašuma nodošanai.
• Dekrēts n° 71-941 no 1971. gada 26. novembra, kas attiecas uz notāru sagatavotiem aktiem, jo īpaši izsrakstu un minūšu formu.
• Dekrēts n° 2020-1422 no 2020. gada 20. novembra: autentisku aktu ieiešana attālumā caur droši videokonferenci.

Elektroniskais paraksts un desmaterializācija

• eIDAS regulējums n° 910/2014 (ES): nosaka trīs elektroniskā paraksta līmeņus (vienkāršs, uzlabots, kvalificēts) un to tiesiskā vērtība. Kvalificēts paraksts tiek uzskatīts par līdzvērtīgu rokrakstam. Piemējami privātiem aktiem, kas ir sākotnēji pārdošanai.
• Pilnvaru kodeksa 1366. pants: konsacrē elektroniskā dokumenta pierādījuma vērtību ar nosacījumu, ka signāļu autors ir pareizi identificēts un tā integritāte garantēta.
• Pilnvaru kodeksa 1367. pants: elektronisko parakstu nosaka kā signāļu norādājo nepārvērtīgu zīmi.

Juridiski riski

Pilnvara, kas ir nepareizi formāta, izskaita pārdošanas nieku prasību iesūtīšanai, ko var iesniegt 5 gadu laikā (Pilnvaru kodeksa 2224. pants). Apdullētais pircējs var prasīt zaudējumus. Notārs, kas izdarītu aktu uz nepietiekamas pilnvaras pamata, uzņemas savu profesionālo civilo atbildību, garantētu ar Notāru kameras obligāto apdrošināšanu. Visbeidzot, krāpšanas gadījumā — identitātes un pilnvaras viltošana — Kriminālkodeksa 313-1. pants (krāpšana) un 441-1. pants (viltošana) soda normas piemēro, ar sodiem līdz 7 gadu cietumsodošanai un 750 000 € naudas soda.

Lietošanas scenāriji: nekustamā īpašuma pilnvara praksē

Scenārijs 1: izsūtīts īpašnieks cedē savu parīziešu dzīvokli

Īpašnieks, kurš jau trīs gadus dzīvo Dienvidaustrumāzijā, vēlas pārdot savu divistabu dzīvokli Francijas lielpilsētā. Viņš nevar atgriezties Francijā, lai parakstītu pārdošanas aktu vienā termiņā ar pircēju. Viņš sazinās ar tuvāko Francijas konsulātu savā dzīvesvietā, piesakās tikšanai un tajā paraksta notāra konsulāro pilnvaru, nosakot savu brāli par pārstāvi ar pilnvaru parakstīt pārdošanas aktu noteiktā minimālajā cena. Pilnvara tiek apostillēta, skenēta augstā izšķirtspējā un nosūtīta ar aizsardzību Francijas instrumentālajam notāram, kurš saņem oriģinālu ar ieteikumu starpniecību 10 dienas pirms parakstīšanas. Kopējais apstrādes laiks ir 18 dienas, pret 45 dienām, ja īpašnieks būtu organizējis ceļojumu. Ceļojuma un noctēvības ietaupījums tiek novērtēts no 2500 € līdz 4000 €.

Scenārijs 2: indīvijas īpašuma pārdošana starp mantojumtiesīgajiem, kas dzīvo trīs dažādās valstīs

Četri mantojumtiesīgie dala koplietojumā vilas pēc tradicionālās pārmantošanas. Divi dzīvo Francijā, viens Beļģijā un viens Kanādā. Lai izvairītos no četru parakstītāju sapuldes tajā pašā notāra birojā, divas konsulāras pilnvaras tiek izveidotas Briselē un Monreāļā. Divi Francijas mantojumtiesīgie personīgi paraksta pie instrumentālā notāra. Pārstāvji (viens no klātesošiem mantojumtiesīgajiem Francijā par beļģu mantojumtiesīgo; kopīgs draugs Kanādas mantojumtiesībajam) ierodas ar autentiskām pilnvarām. Pārdošana tiek veikta vienā tikšanās reizē. Bez šī komplekta koordinācijas laiki būtu aizkavējuši pārdošanu par 3-6 mēnešiem, pamatojoties uz tipiskajiem notāru laikposmu aprēķiniem, ar papildu maksu par kopīpašuma un īpašuma nodokļiem, kas varētu pārsniegt 3000 €.

Scenārijs 3: ģimenes SCI cedē komerciālo telpu caur pilnvarotu vadītāju

Civiltiesību sabiedrība, kas pārvaldīta 180 m² komerciālu telpu, nolēmuš cedēt šo īpašumu pēc neparastās vispārējās sapulces, kas vienprātīgi apstiprinājusi pārdošanu. SCI vadītājs, vienīgais, kurš pārstāv sabiedrību, delegē šo pilnvaru ar notāra pilnvaru uz vadītāja biedru-palīgiem, jo plānotai hospitalizācijai. Pilnvara ir specifiska — ierobežota tikai uz šī īpašuma cedēšanu, minimālajā cena un 6 mēnešu termiņā — un pievienojot sapulces protokolu. Instrumentālais notārs pieņem failu bez jebkādiem iebildumiem. Procesa vienkāršojums ļāva izpildīt agrāk parakstīto pārdošanas solījumu bez kavējuma soda, ietaupot SCI kontraktsodas (apmēram 1% no paredzētās pārdošanas cenas, tas ir vairāki tūkstoši eiro šajā gadījumā).

Secinājums

Nekustamā īpašuma pilnvara ir daudz vairāk nekā administratīva formalitāte: tā ir juridiska darbība, kuras derīgums nosacītu pārdošanas derīgumu. Pilnvaru kodeksa 1985. pants skaidri prasa notāra autentisku formu neatkarīgi no tā, vai mandants dzīvo Francijā vai ārzemēs. Ievērot formu paralēlismu, detalizēti aprakstīt delegētas pilnvaras un pārbaudīt darbības derīguma termiņu ir trīs necietīgi kritēriji neuzbrucamam pilnvarai.

Kaut arī galīgā pārdošana vienmēr prasa notāra aktu, preparatori etapi — kompromisum, aģentūras mandāti, SCI vadītāju iestādes — var tikt desmaterializēti, pateicoties elektroniskajiem parakstiem, kas atbilst eIDAS. Certyneo palīdz nekustamā īpašuma profesionāļiem, notāru kabinetiem un investoriem šajā digitālajā pārejā ar sertificētiem rīkiem un saskarni, kas domāta vairāksolīgu aktiem.

Gatavs nodrošināt savus mandātus un nekustamā īpašuma dokumentus? Atklājiet Certyneo piedāvājumus un pieprasi bezmaksas demonstrāciju jau šodien.