Nekustamā īpašuma iegāde: pilnīgs juridiskais un finanšu process

Ievads

Nekustamā īpašuma iegāde Francijā ir viens no visvairāk strukturējošo īpašumu darījumiem mājsaimniecībai vai uzņēmumam. Starp cenas sarunāšanu, obligātās diagnostikas veikšanu, došanos pie notāra un nekustamā īpašuma kredīta saņemšanu, iegādes process prasa sarežģītas juridiskās, nodokļu un finanšu prasmes. Saskaņā ar Francijas Civilkodeksu, 2014. gada ALUR likumu un daudziem nozaru noteikumiem, nekustamā īpašuma iegādei nepieciešama rūpīga sagatavošanās. Šajā rokasgrāmatā ir sniegta informācija par katru iegādes procesa posmu neatkarīgi no tā, vai tā ir galvenā dzīvesvieta, īres ieguldījums vai komerciāla iegāde, iekļaujot juridiskās saistības un pieejamās finanšu sviras.

Sarunu fāze: darījuma juridiskais pamats

Sarunas par nekustamo īpašumu pārsniedz vienkāršu cenas apspriešanu. Tas ir juridiski saistošs pusēm, parakstot rakstisku pirkuma piedāvājumu, kas, pārdevējam akceptēts, ir pārdošanas solījums 1583. un turpmāko pantu izpratnē. Civilkodeksa punktu. Pircējam jāanalizē vairāki parametri: cena par m² teritorijā, vietējā tirgus stāvoklis, plānotie darbi, kopīpašuma maksas un piemērojamie nodokļi.

Sarunas skar arī kompromisā ietvertos atliekošos nosacījumus: nekustamā īpašuma kredīta saņemšanu (obligāti saskaņā ar Skrīvera likumu), servitūtu neesamību, labvēlīgu diagnostikas rezultātu. Profesionālās sarunas ietver arī īpašumtiesību nodošanas datumu, aģentūru honorāru sadali un jebkādas papildu garantijas. Saistībā ar ieguldījumu nomā, sarunās ir jāņem vērā bruto un neto ienesīgums, ALUR likumā noteiktie īres maksas griesti saspringtajās teritorijās un kapitāla pieauguma perspektīvas, pārdodot tālāk.

Obligātā nekustamā īpašuma diagnostika

Tehniskās diagnostikas failu (DDT) nosaka Būvniecības un mājokļu kodekss. Atkarībā no gadījuma tajā ietilpst: DPE (Energoefektivitātes diagnostika), azbesta, svina (CREP) diagnostika, termīti, dabas un tehnoloģisko risku stāvokļa (ERP), gāzes un elektrības diagnostika instalācijām, kas vecākas par 15 gadiem, Carrez likuma mērījums kopīpašumā un gaisa trokšņa piesārņojuma stāvoklis.

Kopš 2021. gada Klimata un noturības likuma DPE pat nosaka īres nosacījumus: mājokli, kas klasificēti kā G, ir aizliegts īrēt kopš 2025. gada, F būs 2028. gadā. Pircējam neizdevīga DPE attaisno sarunu samazināšanu vai darbu budžeta integrāciju. Diagnoze ir saistīta ar pārdevēja atbildību: jebkura nolaidība vai kļūda var izraisīt cenu samazināšanu vai pārdošanas atcelšanu, pamatojoties uz slēptu trūkumu (Civillikuma 1641. pants).

Notāra galvenā loma

Notārs ir valsts amatpersona, kuras iejaukšanās ir obligāta jebkuras nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā (Ventôse XI gada 25. likuma 4. pants). Tas apliecina akta autentiskumu, nodrošina tā publicēšanu zemesgrāmatu dienestā un garantē darījuma tiesisko drošību. Tās misijās ietilpst īpašumtiesību izcelsmes pārbaude 30 gadu laikā, servitūtu kontrole, īpašuma hipotēkas statuss un pilsētplānošanas atbilstība.

Notāra honorāri, kas ir nepareizi nosaukti (galvenokārt tie ietver valstij un kopienām maksātos transferta nodokļus), vecajos īpašumos veido aptuveni 7-8% no cenas un 2-3% jaunajos īpašumos. No 3 līdz 4 mēnešiem starp kompromisu un autentisko aktu ļauj atcelt apturošos nosacījumus. Notārs arī attīra pašvaldības pilsētas pirmpirkuma tiesības (DPU), kas atsevišķās jomās var aizkavēt darījumu.

Finansējums ar nekustamā īpašuma kredītu

Nekustamā īpašuma kredītu regulē Patērētāju kodekss (L313-1 un turpmākie panti). Aizņēmēji gūst labumu no obligātā 10 dienu pārdomu perioda pēc aizdevuma piedāvājuma saņemšanas. Augstās finanšu stabilitātes padome (HCSF) ierobežo parāda likmi līdz 35% no neto ienākumiem un ilgumu līdz 25 gadiem (27 gadi ar atlikšanu jauniem īpašumiem).

Pircējam ir jāsalīdzina GPL (Gada procentu likme), ieskaitot procentus, aizņēmēja apdrošināšanu, administratīvās maksas un garantijas (hipotēku vai depozītu). Kopš 2022. gada Lemoine likuma, apdrošināšanas deleģēšana ir iespējama jebkurā laikā, radot ievērojamus ietaupījumus. Ieguldījumam nomā aizdevuma procenti ir atskaitāmi no īpašuma ienākumiem, optimizējot darījuma nodokļu ienesīgumu.