Notarioaren eginkizuna higiezinen erosketan: gida osoa

Notarioaren eginkizuna higiezinen erosketetan: gida osoa

Sarrera

Notarioaren esku-hartzea ezinbesteko urratsa da Frantziako edozein higiezinen erosketan. Justizia ministroak izendatutako funtzionario publiko eta ministerial bat, notarioak transakzioa bermatzen du, haren balio juridikoa bermatzen du eta bi aldeen interesak babesten ditu. Bere eginkizuna akten idazketa soiletik haratago doa: erosleari eta saltzaileari laguntzen die lehen eztabaidetatik giltzak entregatu arte. Haien eginkizunak ulertzeak erosleak prozedurak aurreikus ditzake, epeak kontrolatu eta eskuratzearen kostu orokorra optimizatu. Artikulu honetan notarioaren legezko betebeharrak, haien eginkizun zehatzak eta haiekin eraginkortasunez lankidetzan aritzeko praktika onak zehazten dira.

Notarioa, transakzioaren segurtasun juridikoaren bermatzailea

Notarioak Estatuko agintaritzan eskuordetutako funtzionario publiko gisa jarduten du. 1945eko azaroaren 2ko 45-2590 Ordenantzaren arabera, egiten dituen egintzei benetakotasuna ematen die, eta horrek betearazpena eta data jakin bat ematen die. Ondasun higiezinak erostean, autentifikazio hori nahitaezkoa da jabetza-eskualdatze orotarako, lur-erregistroari buruzko 1955eko urtarrilaren 4ko dekretuko 4. artikuluaren arabera.

Sinatu baino lehen, notarioak egiaztapen sakonak egiten ditu: saltzailearen jabetza titulua, hipotekarik edo ezkutuko zozketarik ez izatea, higiezinaren hirigintza-betetzea (hirigintza-ziurtagiria, hirigintza-eskubidea), nahitaezko diagnostiko teknikoak (DPE, amiantoa, beruna, termitak, ERP) betetzea. Era berean, kontratatzeko alderdien legezko gaitasuna bermatzen du.

Erosketa garaian notarioaren eginkizun zehatzak

Erosketa garaian notarioaren eginkizun zehatzak

Notarioaren esku-hartzeak hainbat fasetan egiten dira. Lehenik eta behin salmenta-konpromisoa edo promesa egiten du, transakzioaren azken baldintzak ezartzen dituen dokumentua. Eraikuntza eta Etxebizitza Kodearen L.271-1 artikuluan aurreikusitako 10 eguneko atzera egiteko epean, erosleak zigorrik gabe atzera egin ahal izango du.

Konpromisoaren eta benetako eskrituraren artean (oro har 2 eta 3 hilabete bitartekoa), notarioak nahitaezko agiriak biltzen ditu: hipoteka-egoera, egoera zibilaren ziurtagiria, ondasunen zerga-egoera, jabekidetasun agiriak hala badagokio (KCHren L.721-2 artikulua). Era berean, kontraprestazio-eskubideak kalkulatzen ditu (zaharraren prezioaren %5,80 inguru) eta azken akta prestatzen du.

Sinatzen den egunean, benetako eskritura irakurtzen du, funtsak bildu, giltzak entregatu eta lur-erregistro zerbitzuari salmenta argitaratzen du sinatu eta hurrengo hilabetean.

Notario-gastuak eta kostuak

Uste denaren aurka, "notario-gastuak" ez dira guztiz notarioaren kargura. Hiru zatitan banatzen dira: zergak eta zergak (%80 inguru), Estatuari eta erkidegoei ordaintzen zaizkienak; notario-gastuak (% 10 gutxi gorabehera), zk. dekretuaren arabera araututa. 2016ko otsailaren 26ko 2016-230; eta ordainketak (dokumentuak eta ziurtagiriak lortzeko aurreratutako kostuak).

2015eko abuztuaren 6ko Macron legeaz geroztik, notarioek %20 arteko deskontua egin dezakete beren kuotan 100.000 eurotik gorako eragiketetan, eta hori negoziatzea merezi du.2015eko abuztuaren 6ko Macron legeaz geroztik, notarioek %20 arteko deskontua egin dezakete beren kuotan 100.000 eurotik gorako eragiketetan, eta hori negoziatzea merezi du.

Adibide praktikoak1. adibidea – Lyonen etxebizitza etxebizitza bat erostea ⬥⬥⬥: 350.000 €-ko etxebizitza zahar batengatik, erosleak akordio bat sinatu zuen notarioarekin. Hasieran aipatzen ez den bide-eskubidea detektatu zuen eta 8.000 euroko prezioa birnegoziatu zuen, geroko liskar bat saihestuz.

2. Adibidea – Jabetza berria eskuratzea (VEFA) ⬥⬥⬥: Etorkizuneko amaiera-egoeran dagoen salmentan, notarioak sustatzailearen finantza-bermea egiaztatu zuen (CCHren L.261-11 artikulua) eta diru-deialdiak zatika bermatu zituen obraren aurrerapenaren arabera.3. adibidea – Erosketa zubi-maileguarekin ⬥⬥⬥: Notarioak hipoteka zaharra kentzea eta berme berria ezartzea koordinatu zuen, bi eragiketen sinadura sinkronizatua ahalbidetuz.

Ondorioa

Notarioa eskritura-egile soil bat baino askoz gehiago da: zure higiezinen proiektu osoa bermatzen duen aholkulari juridiko neutrala da. Norbere notarioa aukeratzeak (doan, bi enpresen kuotak banatzen baitira ordezkaritza bikoitzaren kasuan) aholkularitza pertsonalizatuaz baliatzeko aukera ematen du. Ez izan zalantzarik eta kontsultatu konpromisoa baino lehen, zure erosketarekin lotutako zerga, ondasun edo oinordetza arazoak aurreikusteko.