Etxebizitza Erosketa: Prozesu Juridiko eta Finantzarioa Osoa

Sarrera

Etxebizitza baten jabetzea Frantzian familien edo enpresen patrimonialak egiteko eragiketarik garrantzitsuenak dira. Prezioaren negoziazioa, nahitaezko diagnostikoak, notarioaren aurretik igoa eta hipoteka lortzea aurten, erosketak ditu juridiko, fiskalak eta finantzarioak konplexuak. Frantsesa Zibil Kodeak, 2014ko ALUR Legeak eta sektorialak arautzeak gobernatu du, etxebizitza erosketak exijitzen du aurrekontua argian. Gida honek erosketaren bidea osoa detailean azaltzen du, nagusia etxebizitza, alokairua inbertsio edo merkatal jabetzea, bada, barne hartuz juridikoak obligazioak eta finantzarioak aginteak.

Negoziazioen fasea: transakzioaren juridikoa oinarria

Etxebizitza negoziazio ez da prezioen eztabaidaren gehiago. Juridikoki hartzen dute aleak idatzizko eroskearen eskaera sinatzetik aurrera, hau onartu ahal bada salmendazaileak, salmendes aginak balizko entzutetan (Zibil Kodiaren 1583 artikulua). Erosketak aztertu behar ditu zenbait parametroak: prezioa m²-aren sektore, merkatu egoera tokia, lanak aurreikusi, komunitate gastuak eta fiskalak aplikagarriak.

Negoziazioetan hartzen dira agintze baldintza idatziak konpromiso horretan: hipoteka lortzea (derrigorrezko Scrivener Legerarentzat), serbitutea ez, diagnostikoak emaitzak aproposak. Profesionalak negoziazioetan barne hartzen dira ere salmendaren data, agentzien honorarioen banaketa eta aurrengotik bermerak. Alokairua inbertsioan kasuan, negoziazioetan kontuan hartu behar dira etekintsua brutoa eta garbia, ALUR Legearen zone tentuetan alokairuaren tapakundea, eta berriro saltzearen itxura gaineko gehiago.

Nahitaezko etxebizitza diagnostikoak

Teknikaren Diagnostikoen Karpeta (DDT) Eraikuntza eta Habitazioan Kodean derrigorrezko. Honako osatzen dira kasuaren arabera: DPE (Energiaren Eraginkortasun Diagnostikoa), amianto diagnostikoa, berlina (CREP), termitea, arriskuen egoera natura eta teknologiako (ERP), gas diagnostikoa eta elektrizitate 15 urte baino gehiago dirauten instalazioak, neurtzea Carrez Legea kopropietatean, eta soinuaren kaltearen egoera aireen.

2021eko Klima eta Resiliencia Legearen ondoren, DPE baldintzatzen du bera alokairua ere: G saileko etxeak debekatuta daude alokairua 2025 urtetik, F dira 2028ean. Erosilea kasuan, DPE agerikoa justifikatzen negoziazioetan beherantz edo lanak integrazio budgetean. Diagnostikoak arduren salmendazailearen: batzokin ahaztadurak edo akatsak ekar ditzake prezioa murriztapenean edo salmendaren ukapena egin zaharraren akatsaren oinarrian (Zibil Kodiaren 1641 artikulua).

Notarioaren rola zentrala

Notarioa da agintari publikoa haren esku-hartzemena derrigorrezko etxebizitza salmendaren (25 ventôse an XI legearen 4 artikulua). Authentifikatzen egalak, argitaratze zerbitzuaren publikuan eta garantiatzen juridiko segurantza transakzioaren. Haren eginkizunak barne hartzen jabelgo berifikazio 30 urtetan, serbituteak kontrola, hipotek egoera ondasunaren, eta urbanbidea konpliantzia.

Notarioaren kustoak, oker izena (gehiengo integratzen direnak salmendaren eskubideak berriro biltzen direnak Estatuan eta administrazioetan), ordutan 7-8% prezioaren zaharra eta 2-3% berria. Konpromisoaren artean eta egalak authentiko, denbora 3 baino gehiago 4 hilabete onartzeko baldintza gastu. Notarioak ere garatzen denean hiriburuaren aurretik-erosketak eskubidearen ebaluazioa (DPU), ahal dutenak zenbait zonetan, atzeratzen transakzioa.

Hipoteka finantzazioa

Hipoteka kodean zenbait arautzen da Kontsumitzailearen (artikulu L313-1 eta jarraian). Emaileak onartzen dituzte pentsatzerako denbora derrigorrezko 10 egunetan jasotzen ondoren prestamoaren eskaera. Finantzariaren Egonkortasunaren Altu Kontseilua (HCSF) mugatzen ditu endeudazioen neurria 35%-ra sarreran garbia eta iraupena 25 urtera (27 urte berriaren aurreratzearekin).

Erosilea konparatu behar du TAEG (Tasa Urtero Eraginkorra Globala), barne hartuz interesa, asegurantza emailea, dossieraren gastuak eta bermerak (hipotek edo fianza). Leimoinaren 2022ko Legearen ondoren, asegurantzaren delegazioa ahal dutenak denbora batean, sortuz aurtengo zuzkidunak. Alokairua inbertsioan kasuan, endeudazioen interesa kengarria dituzte aberasteen sarreran, optimizatzen montajea fiskala errentabilitatea.