Alokairuaren kudeaketa osoa: Lurjabearen gida

Sarrera

Alokairuaren kudeaketak errentatzaile guztiek beren higiezinen inbertsioa bermatzeko bete behar dituzten legezko, fiskal eta administratiboen multzoa adierazten du. Errentamenduaren idazketa, alokairua kobratu, berme-gordailua kudeatu eta kargen urteko erregularizazioaren artean, urratsak ugariak dira eta arsenal legegile trinko batek zuzentzen ditu: 1989ko uztailaren 6ko legea, 2014ko ALUR legea, 2018ko ELAN legea, Kode Zibilean ezarritakoa ahaztu gabe. Gida hau bat edo hiru jabetza dituen jabe txikiari eta inbertitzaile onduari edo kudeatzaile profesionalari zuzenduta dago. Alokairuen kudeaketa betegarri, errentagarri eta jasangarriaren funtsezko puntuak biltzen ditu, praktika onak eta saihestu beharreko akatsak azpimarratuz.

1. Errentamendu-kontratua idaztea eta sinatzea

Errentamendu-kontratua alokairu-harremanaren oinarria da. 2014ko martxoaren 24ko ALUR legea eta 2015eko maiatzaren 29koa garatzeko dekretuaz geroztik, etxebizitza-errentamenduak derrigorrezko eredu estandar bat bete behar du hutsik (bizileku nagusia) eta altzariz hornitutako alokairuetarako. Bereziki aipatu behar dira alderdien nortasuna, ostatuaren deskribapen zehatza, bizilekua (Boutin legea), alokairuaren zenbatekoa, iraupena (3 urte alokairu hutsean, urtebete altzariz hornituta dagoenean) eta berrikuspen baldintzak.

Errentamenduarekin batera derrigorrezko hainbat eranskin behar dira: diagnostiko teknikoaren fitxa (DPE, berunarekiko esposizio arriskuen txostena, arrisku naturalen eta teknologikoen egoera), alderdien eskubide eta betebeharren informazio-oharra, eta titulartasun-araudia hala badagokio. 2021eko uztailaz geroztik, F edo G sailkatutako DPE batek alokairuaren berrikuspenaren murrizketak ditu, eta 2023az geroztik, G+ sailkatutako etxebizitzak debekatuta daude alokatzea.

Tentsio-eremuetan (dekretu bidez zehaztutako 28 hiriguneetan), alokairuaren kontrola aplikatzen da, bereziki Parisen, Lille, Lyon, Montpellier eta Bordelen. Errentariak erreferentziazko alokairu igoera errespetatu beharko du administrazio-zehapenen zigorpean.

2. Alokairuaren kudeaketa eta urteko berrikuspena

Alokairuen ohiko bilketa alokairuaren errentagarritasunaren muina da. Errentariak dohainik eman beharko du ordainagiria, maizterraren eskaera bakoitzean (1989ko legearen 21. artikulua). Alokairua urtean behin bakarrik berrikusi ahal izango da, errentamenduan hitzartutako egunean, INSEEk hiru hilero argitaratzen duen Errentaren Erreferentzia Indizearen (IRL) oinarritzat hartuta.

Eros ahalmenari buruzko 2022ko abuztuaren 16ko legetik, IRLaren igoera % 3,5ean dago mugatuta Atik E bitarteko etxebizitzen kasuan, eta izoztuta iragazki termikoetan (F eta G). Ordaindu gabeko zorrak egonez gero, errentatzaileak hainbat palanka ditu: jakinarazpena, amaiera-klausula aktibatzea, alguacilak ordaintzeko agindua eta babes-auzietako epailearengana jotzea. Ordaindu gabeko alokairu aseguruak (GLI) edo Visale berme publikoaren sistemak diru-sarrerak berma ditzakete.

3. Segurtasun-gordailua eta inbentarioa

Segurtasun-gordailua zorrozki araututa dago: ezin da hilabete bateko alokairua baino handiagoa izan alokairu hutsaren gastuak kenduta, eta bi hilabete altzariz hornituta dagoenean. Giltzak entregatu eta hilabeteko epean itzuli beharko da irteerako inbentarioa betetzen bada, edo bi hilabeteko epean kalteak gertatuz gero. Hortik aurrera, hileroko alokairuaren % 10eko zigorrak aplikatuko dira atzerapeneko hilabete bakoitzeko.

Sarrera eta irteera lokalen inbentarioa, kontraesanean egindakoa, funtsezko dokumentua da edozein kenkari justifikatzeko. Gomendagarria da datatutako argazkiekin eta altzariz hornitutako ostatuen inbentario zehatzarekin osatzea.

4. Kargen erregularizazioa

Errentatzaileak hileroko xedapenak eskatu ahal izango ditu berreskura daitezkeen kargei buruz (1987ko abuztuaren 26ko 87-713 zk. dekretua), ura, berokuntza kolektiboa, gune komunen mantentzea eta etxeko hondakinen gaineko zerga barne. Urteko derrigorrezko erregularizazioa egin beharko da egiaztagiriekin, maizterrari hilabete lehenago jakinarazita. Hiru urteko epean erregularizaziorik egin ezean, errentatzaileak atzera egiteko eskubidea galduko du.