Üüritasu vs üür: üürilepingu õiguslik eristamine

Eluruumi või äriüürilepingu kontekstis on üüri ja renditasude segiajamine tavaline, kuid sellel on siiski õiguslikud tagajärjed. Need kaks mõistet, kuigi täiendavad üksteist, järgivad erinevaid režiime, mida reguleerivad 6. juuli 1989. aasta seadus nr 89-462 ja 26. augusti 1987 dekreet nr 87-713. Selle eristuse valdamine on oluline nii üürileandjale, kes peab tagama oma üürilepingu ja oma kviitungite koostamise, kui ka üürnike jaoks, kes peavad tõendama üürnike õiguspärasust.

Üüri juriidiline määratlus

Üür vastab rahalisele tasule, mille üürnik maksab üürileandjale majutuse või ruumide andmise eest. See on tsiviilseadustiku artikli 1728 alusel üürniku põhikohustus. Selle suurus on üürilepingu sõlmimisel vabalt fikseeritav (v.a kitsastes kohtades, kus kehtib 23.11.2018 ELAN-i seaduses sätestatud üürikontroll) ja seda saab üle vaadata ainult vastavalt indekseerimisklauslile, mis üldjuhul indekseeritakse INSEE poolt kord kvartalis avaldatava üüriviiteindeksi (IRL) alusel.

Üüri eest tasutakse eranditult vara kasutamise eest. See ei kata üürniku individuaaltarbimist ega ka üldkasutatavate ruumide tavapäraseid ülalpidamiskulusid, mis kuuluvad eraldi režiimi alla.

Üüritasude olemus ja režiim

Üüritasud, mida nimetatakse ka “tagastatavateks tasudeks”, tähistavad kulusid, mida algselt kannab üürileandja, kuid mille kohta seadus lubab üürnikule uuesti arve esitada. Nende loetelu on rangelt piirav: 26. augusti 1987. aasta dekreedis on ammendavalt loetletud tagastatavad kaubad, eelkõige:

• Külma vee, sooja vee ja ühiskütte kulud;
• Üldkasutatavate ruumide hooldus (koristus, valgustus, lift);
• Tavaseadmete pisiremont;
• Majapidamisjäätmete äraveo maks.

Käesolevas dekreedis sätestamata tasusid ei saa üürnikult sisse nõuda isegi tema kirjalikul nõusolekul. See avaliku korra reegel kaitseb üürnikku ebaõiglaste tingimuste eest. Tasud makstakse üldjuhul igakuiste eraldistena, kusjuures iga-aastane korrigeerimine on kohustuslik tõendavate dokumentide esitamisel (1989. aasta seaduse artikkel 23).

Miks on eristamine juriidiliselt määrav?

Üüri ja tasude segiajamine toob endaga kaasa mitmeid riske. Esiteks revisjoni mõttes: IRL-iga saab indekseerida ainult üüri; tasud arenevad vastavalt tegelikele kuludele. Seejärel peab mittemaksmise korral lepingu lõpetamise klausel konkreetselt käsitlema võla olemust. Lõpuks deklareerib üürileandja maksustamise seisukohast üüri omandituluna, samas kui sissenõutud tasud ei ole maksustatavad tulud.

Kohtuvaidluse korral liigitab kohtunik regulaarselt lisaks üürile ka ebaõigesti nimetatud summad ümber "tasudeks" ning alusetult kogutud summad tagastatakse üürnikule koos seadusliku intressiga.

Üürilepingu koostamise head tavad

Üürileping peab eraldi punktides selgelt eristama üürisumma ja tasude eraldiste suurus. Soovitatav on lisada kaetavate kulude loetelu ja täpsustada jaotusvõti (tuhanded, protsendid, individuaalne tarbimine). See läbipaistvus piirab vaidlusi ja tagab lepingulise suhte kogu rendiperioodi jooksul.