Diagnóstico Inmobiliario Obligatorio: Lista Completa 2026

El expediente de diagnóstico técnico no es un mero trámite administrativo que se reúne la víspera de la firma. Es un documento contractual cuya ausencia o vencimiento priva al vendedor o al arrendador de la cláusula de exoneración de vicios ocultos, y abre la puerta a una reducción del precio o a una anulación. La dificultad no radica tanto en la lista de diagnósticos como en dos aspectos: saber cuáles aplican a su inmueble, y vigilar periodos de vigencia que van de seis meses hasta ser indefinidos.

Qué desencadena la obligación

Ningún inmueble exige la totalidad de los diagnósticos. Tres parámetros determinan la lista aplicable:

• La naturaleza de la operación. Una venta y un arrendamiento no requieren el mismo expediente. Algunos diagnósticos son comunes, otros son propios de uno u otro.
• La antigüedad del inmueble y de sus instalaciones. El año de construcción determina los diagnósticos de asbesto y plomo; la antigüedad de las instalaciones de gas y electricidad determina los suyos.
• La ubicación. Termitas, hongo de la madera, riesgos naturales y tecnológicos dependen de decretos prefecturales y de zonificaciones municipales.

De ello se deriva una regla práctica: la lista se construye inmueble por inmueble, nunca copiando el expediente de un inmueble vecino.

Los diagnósticos en caso de venta

El diagnóstico de rendimiento energético. Vigente durante diez años. Se ha convertido en el documento con mayor peso, porque ya no se limita a informar: condiciona la posibilidad de poner en arrendamiento, y su clasificación es oponible desde la reforma que le otorgó carácter vinculante.

La auditoría energética. Se suma al diagnóstico de rendimiento para las ventas de casas individuales y de edificios de propietario único clasificados en las categorías más bajas. El alcance se amplía por etapas sucesivas: es un punto que debe verificarse para el año en curso, ya que el calendario se ha ajustado varias veces.

El asbesto. Exigido para los inmuebles cuyo permiso de construcción es anterior a julio de 1997. Un resultado negativo no debe repetirse; un resultado positivo impone un seguimiento periódico.

El informe de riesgo de exposición al plomo. Para las viviendas construidas antes de 1949. Su vigencia depende del resultado: indefinida si el informe es negativo, de solo un año si revela una presencia de plomo por encima del umbral.

Las instalaciones de gas y electricidad. Obligatorias en cuanto la instalación tiene más de quince años. Vigencia de tres años en caso de venta.

El estado de riesgos. Naturales, mineros, tecnológicos, sísmicos, radón. Su vigencia es corta —seis meses— y es el diagnóstico que con mayor frecuencia caduca entre la promesa de venta y la escritura pública.

Las termitas. Únicamente en las zonas delimitadas por decreto prefectural, con una vigencia también de seis meses.

El saneamiento no colectivo. Cuando el inmueble no está conectado a la red pública, con una vigencia de tres años.

La medición de superficie. La superficie privativa en régimen de condominio se rige por la ley Carrez. Su vigencia es indefinida mientras ninguna obra modifique la superficie, pero un error superior a un vigésimo da derecho a una reducción del precio.

Los diagnósticos en caso de arrendamiento

El expediente es más breve, y los periodos de vigencia difieren —es la fuente de error más frecuente entre los arrendadores que reutilizan un expediente de venta.

• El diagnóstico de rendimiento energético, vigente durante diez años.
• El informe de plomo, cuya vigencia en arrendamiento es de seis años cuando es positivo, e indefinida si es negativo.
• Los informes de las instalaciones de gas y electricidad, vigentes seis años en arrendamiento frente a tres en venta.
• El estado de riesgos, siempre seis meses.
• La superficie habitable, en el sentido de la ley Boutin, distinta de la superficie Carrez.

El conjunto se anexa al contrato de arrendamiento. Esta anexión no es simbólica: es ella la que hace oponible el expediente, y su ausencia puede alegarse. La firma electrónica de un contrato de arrendamiento de vivienda presenta aquí una ventaja concreta, al sellar el contrato y sus anexos en un mismo conjunto fechado, del cual se puede acreditar que no fue recompuesto con posterioridad.

El punto de inflexión: la decencia energética

El diagnóstico de rendimiento energético ha cambiado de naturaleza. Ya no informa únicamente al comprador o al inquilino: una clasificación insuficiente prohíbe simple y llanamente la puesta en arrendamiento.

La prohibición se aplica por etapas sucesivas, comenzando por las viviendas más consumidoras de energía, y se va endureciendo con los años sobre las clases siguientes. Dado que el calendario se ha modificado en varias ocasiones, el único método confiable consiste en verificar la regla vigente para el año considerado en lugar de confiar en un plazo memorizado.

Dos consecuencias prácticas para un arrendador. Primero, un diagnóstico cercano al límite de una clase merece una contraverificación antes de cualquier compromiso, ya que un punto de inflexión cambia el estatus del inmueble. Segundo, un diagnóstico elaborado bajo un método de cálculo anterior puede arrojar una clasificación distinta a la de un diagnóstico realizado hoy: la fecha de elaboración cuenta tanto como el resultado. Este tema se desarrolla en nuestro artículo sobre las normas aplicables al diagnóstico de rendimiento.

Lo que se arriesga en caso de expediente incompleto

La ausencia de un diagnóstico obligatorio no se sanciona con una simple multa. Priva al vendedor del beneficio de la cláusula de exoneración de la garantía de vicios ocultos para el desperfecto en cuestión. En concreto, el comprador que descubre posteriormente un defecto correspondiente a un diagnóstico faltante puede solicitar una reducción del precio, o incluso la resolución de la venta.

Un diagnóstico caducado produce el mismo efecto que un diagnóstico ausente. Por ello, los documentos con vigencia corta —estado de riesgos y termitas, seis meses— deben vigilarse entre la firma de la promesa de venta y la de la escritura pública, plazo que con frecuencia supera ese umbral.

Finalmente, el diagnóstico debe ser elaborado por un profesional certificado y asegurado. Un expediente elaborado por un interviniente no certificado no es oponible, sin importar la calidad de su contenido.

Escenarios de uso

Venta de un departamento en condominio anterior a 1949. El expediente reúne la medición Carrez, el informe de plomo, el de asbesto, el estado de riesgos y, según la antigüedad de las instalaciones, gas y electricidad. Es la configuración más completa.

Puesta en arrendamiento de una casa de los años 1980. El asbesto y el plomo quedan fuera del alcance. La atención se centra en la clasificación energética, que condiciona el derecho a arrendar, y en las instalaciones si tienen más de quince años.

Gestión de un parque de arrendamiento. El seguimiento se vuelve un problema de calendario más que de conformidad puntual: cada inmueble tiene sus propios plazos. Las referencias para organizar este seguimiento se encuentran en nuestra guía de gestión de arrendamientos, y la trazabilidad de la entrega de documentos se relaciona con la del acta de estado del inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo permanece vigente un diagnóstico? Varía de seis meses —estado de riesgos, termitas— a diez años para el rendimiento energético, con vigencia indefinida para un informe de asbesto o plomo negativo. La misma prestación puede tener dos vigencias distintas según se destine a una venta o a un arrendamiento.

¿Puede un diagnóstico de venta servir para un arrendamiento? No de manera sistemática. Las vigencias difieren, y la medición no es la misma —superficie Carrez en condominio para la venta, superficie habitable en el sentido de la ley Boutin para el arrendamiento.

¿Qué sucede si falta un diagnóstico en el acto? El vendedor pierde el beneficio de la cláusula de exoneración de vicios ocultos para el desperfecto en cuestión. El comprador puede solicitar una reducción del precio o la resolución de la venta.

¿Quién puede realizar estos diagnósticos? Un diagnosticador certificado por un organismo acreditado, que cuente con un seguro de responsabilidad profesional. Un expediente elaborado por un interviniente no certificado no es oponible.

¿La clasificación energética puede impedir arrendar? Sí. Las viviendas más consumidoras de energía quedan excluidas progresivamente del arrendamiento, por etapas que afectan a clases sucesivas. Dado que el calendario ha evolucionado varias veces, debe verificarse para el año en curso.

¿Hay que repetir los diagnósticos después de una obra? Las obras que afectan la superficie invalidan la medición. Las que afectan el aislamiento o la calefacción justifican un nuevo diagnóstico de rendimiento, que puede hacer que el inmueble cambie de clase —en un sentido o en el otro.

Lo esencial

La lista de diagnósticos obligatorios se construye inmueble por inmueble, a partir de tres parámetros: la naturaleza de la operación, la antigüedad de la construcción y de las instalaciones, y la ubicación. Ninguna lista tipo exime de esta verificación.

El verdadero riesgo operativo no es olvidar un diagnóstico, que se detecta a simple vista, sino la caducidad de un documento con vigencia corta entre la promesa y la escritura pública. Y el verdadero riesgo estratégico radica en la clasificación energética, que se ha convertido en una condición de explotación del inmueble más que en una simple información. Ambos puntos merecen ser vigilados por plazos, no en el momento de firmar.