Diagnóstico Inmobiliario Obligatorio: Lista Completa 2026

La venta de un bien inmobiliario en Francia obliga al vendedor a entregar un Expediente de Diagnóstico Técnico (EDT) al comprador, anexado a la promesa de venta o a la escritura pública. En 2026, la normativa se refuerza, especialmente en el aspecto energético con la prohibición progresiva del alquiler de viviendas con deficiencia térmica. Dominar la lista exhaustiva de diagnósticos obligatorios es esencial para asegurar jurídicamente la transacción y evitar conflictos posteriores a la venta. Este artículo hace un análisis completo de los diagnósticos exigibles en 2026 según la naturaleza del bien, su localización y su año de construcción.

El marco legal del Expediente de Diagnóstico Técnico

El EDT está regulado por los artículos L.271-4 a L.271-6 del Código de Construcción y Vivienda (CCH). Su ausencia responsabiliza al vendedor y puede resultar en la anulación de la venta, reducción del precio, o incluso acciones por vicios ocultos. Cada diagnóstico debe ser realizado por un diagnosticador certificado COFRAC, de conformidad con el decreto n°2006-1114. La duración de validez varía según el tipo de diagnóstico, y un documento vencido no es oponible al comprador.

Lista de los 10 diagnósticos obligatorios en 2026

1. Diagnóstico de Desempeño Energético (DDE) — Obligatorio para toda vivienda, válido 10 años. Desde 2025, las viviendas clasificadas G se prohíben en alquiler; F lo será en 2028.

1. Diagnóstico de Amianto — Obligatorio para bienes cuyo permiso de construcción es anterior al 1 de julio de 1997. Duración ilimitada si se detecta ausencia.

1. Constatación de Riesgo de Exposición al Plomo (CREP) — Para viviendas construidas antes del 1 de enero de 1949. Validez de 1 año si es positivo, ilimitada si es negativo.

1. Estado relativo a la presencia de termitas — Obligatorio en las zonas definidas por decreto prefectoral. Validez 6 meses.

1. Estado de la instalación interior de gas — Para instalaciones con más de 15 años. Validez 3 años.

1. Estado de la instalación interior de electricidad — Para instalaciones con más de 15 años. Validez 3 años.

1. Estado de Riesgos y Contaminación (ERC) — Obligatorio en zonas concernidas por un PPR (natural, minero, tecnológico), sismicidad, radón. Validez 6 meses.

1. Diagnóstico de saneamiento no colectivo — Para viviendas no conectadas a la red de alcantarillado. Validez 3 años.

1. Medición Ley Carrez — Para todo lote en copropiedad (excepto sótanos, garajes, terrazas). Duración ilimitada excepto trabajos modificativos.

1. Auditoría energética — Obligatoria desde el 1 de abril de 2023 para la venta de viviendas clasificadas F o G, extendida a clases E en 2025 y D en 2034.

Sanciones y responsabilidades en caso de incumplimiento

La ausencia de un diagnóstico obligatorio priva al vendedor de la cláusula de exoneración de garantía por vicios ocultos (artículo 1641 del Código Civil). Un DDE erróneo ahora puede responsabilizar tanto al diagnosticador como al vendedor, desde su carácter oponible establecido por la Ley de Clima y Resiliencia del 22 de agosto de 2021. Las sanciones penales pueden alcanzar 37,500 € de multa por falsa declaración concerniente a amianto o plomo.