Rolle des Notars beim Immobilienkauf: vollständiger Leitfaden

Der Notar ist nicht einfach ein weiterer Vermittler bei einer Immobilientransaktion: Er ist ein Träger öffentlicher Amtsgewalt, dessen Mitwirkung zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie zwingend vorgeschrieben ist. Diese Eigenschaft erklärt zugleich den Umfang seiner Prüfungen, den öffentlichen Charakter der von ihm erstellten Urkunde und die Tatsache, dass seine Gebühren nicht verhandelbar sind. Wer versteht, was der Notar zwischen Vorvertrag und Schlüsselübergabe tatsächlich tut, vermeidet die meisten Missverständnisse über die Fristen.

Was der Notar vor der Beurkundung prüft

Der Großteil der Arbeit findet in den zwei bis drei Monaten zwischen Vorvertrag und notarieller Urkunde statt und bleibt für den Käufer unsichtbar. Fünf Prüfungen prägen diesen Zeitraum:

• Der Eigentumsnachweis, der dreißig Jahre zurückverfolgt wird und belegt, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und die Kette der Eigentumsübertragungen ordnungsgemäß ist.
• Der Grundbuchstand, der die auf der Immobilie lastenden Eintragungen offenlegt — laufende Kredite, Pfändungen, eingetragene Dienstbarkeiten — und bestimmt, was vor dem Verkauf gelöscht werden muss.
• Die Vorkaufsrechte der Gemeinde oder eines vorhandenen Mieters, deren Ausübung den Verkauf scheitern lassen kann.
• Das Bauplanungsrecht, durch Beantragung einer Bescheinigung bei der Gemeinde: Dienstbarkeiten, Bebauungsgrenzen, Vorhaben von öffentlichem Interesse, Rechtmäßigkeit bestehender Bauten.
• Die Situation des Verkäufers: Geschäftsfähigkeit, Güterstand, Fehlen eines Insolvenzverfahrens.

Diese Nachforschungen hängen von Drittstellen ab, deren Antwortfristen für den Notar bindend sind. Das erklärt, warum ein Vorgang unabhängig vom guten Willen der Parteien nicht über einen bestimmten Punkt hinaus beschleunigt werden kann.

Die öffentliche Urkunde und ihre Rechtskraft

Die notarielle Urkunde unterscheidet sich in dreierlei Hinsicht von einer privatschriftlichen Urkunde.

Sie hat Beweiskraft für ihren Inhalt bis zur Anfechtung wegen Fälschung, einem aufwendigen und selten eingeleiteten Verfahren. Die vom Notar festgestellten Angaben — Anwesenheit der Parteien, Identität, Datum, Zahlung des Preises — genießen diese besondere Beweiskraft.

Sie hat ein feststehendes Datum, das Dritten gegenüber ohne weitere Formalität wirksam ist.

Sie ist unmittelbar vollstreckbar: Eine mit der Vollstreckungsklausel versehene Abschrift erlaubt die Zwangsvollstreckung, ohne zuvor ein Urteil erwirken zu müssen. Das macht die notarielle Urkunde bei Darlehen und Schuldanerkenntnissen so nützlich.

Der Notar nimmt anschließend die Grundbucheintragung vor, die den Verkauf Dritten gegenüber wirksam macht. Solange diese nicht erfolgt ist, ist der Käufer zwischen den Parteien Eigentümer, aber noch nicht gegenüber jedermann.

Die sogenannten „Notarkosten“

Der Ausdruck ist irreführend, und die Aufteilung sollte man kennen.

Die Kosten belaufen sich in der Regel auf etwa sieben bis acht Prozent des Preises bei Bestandsimmobilien und zwei bis drei Prozent bei Neubauten. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

• Die Übertragungssteuern, die für Rechnung des Staates und der Gebietskörperschaften erhoben werden und den Großteil der Summe ausmachen. Sie fließen nicht dem Notar zu.
• Die Auslagen, die der Notar für Rechnung des Kunden verauslagt: Unterlagen zum Bauplanungsrecht, Grundbuchauszug, Vermessungskosten.
• Die Gebühren des Notars, der einzige Anteil, der ihn tatsächlich vergütet. Sie sind durch Verordnung festgelegt und proportional zum Preis, weshalb sie von Kanzlei zu Kanzlei identisch sind.

Eine Ermäßigung ist auf den Teil der Gebühren möglich, der den höheren Preisstufen entspricht, innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen. Sie muss dann allen Kunden zu denselben Bedingungen gewährt werden.

Vorvertrag oder Reservierungsvertrag: was der Notar beiträgt

Ein Vorvertrag kann privatschriftlich zwischen Privatpersonen oder durch einen Immobilienmakler unterzeichnet werden. Ihn von einem Notar erstellen zu lassen, ändert zwei Dinge.

Erstens die Qualität der aufschiebenden Bedingungen. Die Bedingung des Erhalts eines Darlehens, die häufigste, muss Betrag, Laufzeit und Höchstzinssatz genau angeben: zu vage formuliert, ist sie entweder wirkungslos oder zu leicht geltend zu machen. Die übrigen Bedingungen — Bauplanungsrecht, Fehlen einer Dienstbarkeit, Löschung von Vorkaufsrechten — setzen die Kenntnis der folgenden Prüfungen voraus.

Zweitens die Hinterlegung der Kaution auf einem eigens dafür bestimmten Konto anstatt bei einer der Parteien, was Streitigkeiten über die Rückzahlung vermeidet.

Die zehntägige Widerrufsfrist zugunsten des nicht gewerblichen Käufers beginnt mit der Zustellung des Vorvertrags, und ihr Beginn hängt von der Ordnungsgemäßheit dieser Zustellung ab. Dies ist ein Punkt, den die elektronische Signatur eines Vorvertrags absichert, indem sie das Übergabedatum unstreitig festlegt.

Die Fernunterzeichnung

Die elektronische öffentliche Urkunde ist zulässig. Der Notar empfängt die Parteien, wobei eine davon persönlich anwesend sein kann und die andere per Videokonferenz über eine dafür vorgesehene Lösung aus der Ferne teilnimmt, und die Urkunde wird elektronisch unterzeichnet und anschließend in digitaler Form aufbewahrt.

Für den verhinderten Käufer bleibt die klassische Lösung die Vollmacht, die dann den Umfang der erteilten Befugnisse genau festlegen muss — ein allgemein gehaltenes Mandat erlaubt weder den Verkauf noch den Erwerb. Die anwendbaren Regeln finden sich in unserem Artikel über die elektronische Signatur einer Vollmacht.

Anwendungsszenarien

Erstkauf. Die Wahl des eigenen Notars ist ein Recht des Käufers, auch wenn der Verkäufer bereits einen hat: Die beiden Kanzleien teilen sich dann die Gebühren, ohne Mehrkosten. Viele Käufer wissen das nicht.

Immobilie mit nicht angemeldeten Umbauten. Das ist einer der Punkte, die die Prüfung des Bauplanungsrechts aufdeckt. Besser man klärt dies vor dem Vorvertrag, als es drei Wochen vor der Beurkundung zu entdecken, wo man zwischen Legalisierung und Neuverhandlung wählen muss.

Kauf in Miteigentum oder über eine Gesellschaft. Die Gestaltung der Eigentumsform wird vor der Unterzeichnung des Vorvertrags festgelegt, nicht bei der Beurkundung. Die steuerlichen Auswirkungen werden in unserem Artikel über die Immobilienbesteuerung.

Häufig gestellte Fragen

Ist der Notar zwingend erforderlich? Ja, zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie: Die Urkunde muss öffentlich beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen werden.

Kann man die Notarkosten verhandeln? Nicht die Übertragungssteuern, die dem Staat zufließen, und nicht die Auslagen. Eine Ermäßigung ist auf den Gebührenanteil möglich, der den hohen Preisstufen entspricht, innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen.

Kann man seinen Notar frei wählen? Ja, auch wenn der Verkäufer bereits einen hat. Die beiden Notare teilen sich dann die Gebühren, ohne zusätzliche Kosten für die Parteien.

Wie viel Zeit vergeht zwischen Vorvertrag und Beurkundung? In der Regel zwei bis drei Monate, wobei die Frist durch die Antworten Dritter — Bauplanungsrecht, Grundbuchstand, Löschung der Vorkaufsrechte — sowie durch die Erlangung des Darlehens vorgegeben wird.

Was passiert, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht eintritt? Der Verkauf entfällt und die Kaution wird zurückerstattet, sofern der Käufer die vorgesehenen Sorgfaltspflichten erfüllt hat, insbesondere die Darlehensanträge gemäß den festgelegten Bedingungen.

Kann die Urkunde aus der Ferne unterzeichnet werden? Ja, die elektronische öffentliche Urkunde ist zulässig, wobei der Empfang per Videokonferenz über eine dafür vorgesehene Lösung erfolgt. Die Vollmacht bleibt der andere Weg für eine verhinderte Partei.

Zusammenfassung

Der Notar erledigt drei Dinge, die durch nichts anderes ersetzt werden können: Er prüft, dass der Verkäufer verkaufen kann und die Immobilie verkauft werden kann, er erstellt eine Urkunde mit Beweiskraft, die ohne Urteil vollstreckbar ist, und er lässt den Verkauf eintragen, damit er gegenüber jedermann wirksam wird. Die Frist von zwei bis drei Monaten ist keine administrative Verzögerung: Es ist die Zeit für diese Prüfungen, von denen die Antworten Dritter abhängen.

Bei den Kosten ist der Großteil nicht verhandelbar, weil er nicht dem Notar zufließt. Der einzige Spielraum betrifft einen Bruchteil der Gebühren, und der eigentliche Hebel liegt anderswo: den eigenen Notar wählen, ihn bereits beim Vorvertrag einbeziehen und die Punkte antizipieren, die seine Prüfungen zutage fördern werden. Der weitere Ablauf wird in unserem Artikel über den rechtlichen und finanziellen Prozess eines Immobilienkaufs.