Mietpreis vs. Miete: rechtliche Unterscheidung im Mietvertrag

Im Zusammenhang mit einem Wohn- oder Gewerbemietvertrag kommt es häufig zu Verwechslungen zwischen Miete und Mietpreis, die jedoch mit rechtlichen Konsequenzen verbunden sind. Obwohl sich diese beiden Begriffe ergänzen, unterliegen sie unterschiedlichen Regelungen, die im Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 und im Dekret Nr. 87-713 vom 26. August 1987 geregelt sind. Die Beherrschung dieser Unterscheidung ist sowohl für den Vermieter, der die Ausarbeitung seines Mietvertrags und seine Quittungen sicherstellen muss, als auch für den Mieter, der die Rechtmäßigkeit der geforderten Beträge überprüfen muss, von wesentlicher Bedeutung.

Gesetzliche Definition von Miete

Unter Miete versteht man die finanzielle Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter als Gegenleistung für die Bereitstellung von Wohnraum oder Räumlichkeiten zahlt. Sie stellt die Hauptpflicht des Mieters gemäß Artikel 1728 des Bürgerlichen Gesetzbuches dar. Der Betrag wird bei der Unterzeichnung des Mietvertrags frei festgelegt (außer in engen Gebieten, in denen die im ELAN-Gesetz vom 23. November 2018 vorgesehene Mietpreisbindung gilt) und kann nur gemäß einer Indexierungsklausel geändert werden, die im Allgemeinen an dem vom INSEE vierteljährlich veröffentlichten Mietreferenzindex (IRL) indexiert wird.

Mit der Miete wird ausschließlich der Genuss der Immobilie vergütet. Sie deckt weder den individuellen Verbrauch des Mieters noch die laufenden Wartungskosten der Gemeinschaftsräume ab, für die eine gesonderte Regelung gilt.

Art und Regelung der Mietkosten

Mietkosten, auch „erstattungsfähige Kosten“ genannt, bezeichnen Kosten, die ursprünglich vom Vermieter getragen wurden, die aber gesetzlich zulässig sind, dem Mieter erneut in Rechnung gestellt zu werden. Ihre Liste ist streng restriktiv: Das Dekret vom 26. August 1987 listet die erstattungsfähigen Posten vollständig auf, insbesondere:

• Kosten für Kaltwasser, Warmwasser und Gemeinschaftsheizung;
• Instandhaltung der öffentlichen Bereiche (Reinigung, Beleuchtung, Aufzug);
• Kleinere Reparaturen an allgemeiner Ausrüstung;
• Die Hausmüllsammelsteuer.

Kosten, die in diesem Dekret nicht vorgesehen sind, können dem Mieter auch mit seiner schriftlichen Zustimmung nicht in Rechnung gestellt werden. Diese Regel der öffentlichen Ordnung schützt den Mieter vor missbräuchlichen Bedingungen. Die Gebühren werden im Allgemeinen in Form von monatlichen Provisionen gezahlt, wobei eine jährliche Regulierung gegen Vorlage von Belegen obligatorisch ist (Artikel 23 des Gesetzes von 1989).

Warum die Unterscheidung rechtlich entscheidend ist

Die Verwechslung von Miete und Nebenkosten birgt mehrere Risiken. Erstens zur Revision: Nur die Miete kann an die IRL indexiert werden; Die Gebühren richten sich nach den tatsächlichen Kosten. Im Falle einer Nichtzahlung muss die Kündigungsklausel dann konkret auf die Art der Schuld eingehen. Aus steuerlicher Sicht schließlich deklariert der Vermieter die Miete als Vermögenseinkommen, während die eingezogenen Kosten kein steuerpflichtiges Einkommen darstellen.

Im Falle eines Rechtsstreits ordnet der Richter regelmäßig die fälschlicherweise als „Gebühren“ bezeichneten Beträge zusätzlich zur Miete um und erstattet dem Mieter die zu Unrecht eingezogenen Beträge zuzüglich gesetzlicher Zinsen.

Gute Praktiken bei der Gestaltung des Mietvertrags

Der Mietvertrag muss in separaten Klauseln die Höhe der Miete und die Höhe der Nebenkosten klar unterscheiden. Es empfiehlt sich, die Aufstellung der erstattungsfähigen Aufwendungen beizufügen und den Verteilungsschlüssel (Tausendstel, Prozentsätze, Einzelverbrauch) anzugeben. Diese Transparenz begrenzt Streitigkeiten und sichert das Vertragsverhältnis über die gesamte Mietdauer.