Immobilienkauf: Kompletter rechtlicher und finanzieller Prozess

Einführung

Der Erwerb von Immobilien in Frankreich stellt eine der strukturierendsten Vermögenstransaktionen für einen Haushalt oder ein Unternehmen dar. Von der Preisverhandlung über die Durchführung der obligatorischen Diagnostik bis hin zum Gang zum Notar und der Beantragung des Immobiliendarlehens erfordert der Kaufprozess komplexe rechtliche, steuerliche und finanzielle Kenntnisse. Im Rahmen des französischen Zivilgesetzbuchs, des ALUR-Gesetzes von 2014 und zahlreicher branchenspezifischer Vorschriften erfordert der Kauf einer Immobilie eine sorgfältige Vorbereitung. Dieser Leitfaden beschreibt jede Phase des Erwerbsprozesses, ob es sich um einen Hauptwohnsitz, eine Mietinvestition oder einen gewerblichen Erwerb handelt, und integriert dabei die rechtlichen Verpflichtungen und die verfügbaren finanziellen Hebel.

Die Verhandlungsphase: Rechtliche Grundlage der Transaktion

Immobilienverhandlungen gehen über die reine Preisdiskussion hinaus. Es bindet die Parteien rechtsgültig mit der Unterzeichnung eines schriftlichen Kaufangebots, das, wenn es vom Verkäufer angenommen wird, ein Verkaufsversprechen im Sinne der Artikel 1583 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches darstellt. des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Käufer muss mehrere Parameter analysieren: Preis pro m² in der Gegend, Zustand des lokalen Marktes, geplante Arbeiten, Miteigentumsgebühren und geltende Steuern.

Die Verhandlung betrifft auch die im Kompromiss enthaltenen aufschiebenden Bedingungen: Erhalt des Immobiliendarlehens (obligatorisch nach dem Scrivener-Gesetz), Fehlen von Dienstbarkeiten, günstiges Ergebnis der Diagnostik. Zu einer professionellen Verhandlung gehören auch der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, die Verteilung der Vermittlungsgebühren und eventueller zusätzlicher Garantien. Im Rahmen einer Mietinvestition müssen bei der Verhandlung die Brutto- und Nettorendite, die im ALUR-Gesetz festgelegte Obergrenze für Mieten in angespannten Gebieten und die Aussicht auf Kapitalgewinne beim Wiederverkauf berücksichtigt werden.

Obligatorische Immobiliendiagnostik

Die technische Diagnosedatei (DDT) wird durch die Bau- und Wohnungsordnung vorgeschrieben. Dazu gehören je nach Fall: DPE (Energy Performance Diagnosis), Asbest- und Bleidiagnose (CREP), Termiten, Zustand der natürlichen und technologischen Risiken (ERP), Gas- und Stromdiagnose für Anlagen, die älter als 15 Jahre sind, Carrez Law-Messung in Miteigentümergemeinschaften und Zustand der Luftlärmverschmutzung.

Seit dem Klima- und Resilienzgesetz von 2021 legt die DPE sogar Bedingungen für die Vermietung fest: Die Vermietung von Wohnungen der Klassifizierung G ist seit 2025 verboten, F wird es ab 2028 sein. Für den Käufer rechtfertigt eine ungünstige DPE eine Abwärtsverhandlung oder die Integration eines Baukostenbudgets. Die Diagnose unterliegt der Verantwortung des Verkäufers: Jede Unterlassung oder jeder Fehler kann eine Klage auf Preisminderung oder Annullierung des Verkaufs aufgrund des versteckten Mangels nach sich ziehen (Artikel 1641 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Die zentrale Rolle des Notars

Der Notar ist ein Amtsträger, dessen Intervention bei jedem Immobilienverkauf obligatorisch ist (Artikel 4 des Gesetzes von 25 Ventôse Jahr XI). Es beglaubigt die Urkunde, sorgt für deren Veröffentlichung im Grundbuchamt und gewährleistet die Rechtssicherheit der Transaktion. Zu seinen Aufgaben gehören die Überprüfung der Eigentumsherkunft über einen Zeitraum von 30 Jahren, die Kontrolle von Dienstbarkeiten, der Hypothekenstatus der Immobilie und die Einhaltung der Stadtplanung.

Falsch benannte Notargebühren (dazu gehören hauptsächlich an den Staat und die Gemeinden gezahlte Übertragungssteuern) betragen etwa 7–8 % des Preises bei alten Immobilien und 2–3 % bei neuen Immobilien. Zwischen dem Vergleich und der öffentlichen Urkunde vergehen drei bis vier Monate, um die aufschiebenden Auflagen aufzuheben. Der Notar eliminiert auch das städtische Vorkaufsrecht (DPU), das in bestimmten Gebieten zu Verzögerungen bei der Transaktion führen kann.

Finanzierung durch Immobilienkredit

Der Immobilienkredit wird durch das Verbraucherschutzgesetz (Artikel L313-1 ff.) geregelt. Kreditnehmer profitieren von einer verpflichtenden Bedenkzeit von 10 Tagen nach Erhalt des Kreditangebots. Der High Financial Stability Council (HCSF) begrenzt den Schuldensatz auf 35 % des Nettoeinkommens und die Laufzeit auf 25 Jahre (27 Jahre mit Aufschub für neue Immobilien).

Der Käufer muss den effektiven Jahreszins (APR) einschließlich Zinsen, Kreditnehmerversicherung, Verwaltungsgebühren und Garantien (Hypothek oder Kaution) vergleichen. Seit dem Lemoine-Gesetz von 2022 ist eine Versicherungsdelegation jederzeit möglich, was zu erheblichen Einsparungen führt. Bei einer Mietinvestition sind die Darlehenszinsen vom Immobilieneinkommen abzugsfähig, wodurch die steuerliche Rentabilität der Vereinbarung optimiert wird.