Investori v oblasti zdaňovania nehnuteľností: zníženie daní v roku 2026

Pri prenájme nehnuteľnosti závisí čistá výnosnosť viac od zvoleného daňového režimu než od vyjednanej kúpnej ceny. Dvaja investori, ktorí vložia rovnakú sumu do rovnakej nehnuteľnosti, môžu dosiahnuť veľmi odlišné výsledky po zdanení podľa toho, či prenajímajú nezariadený alebo zariadený byt, a podľa zvoleného spôsobu zdaňovania. Tento článok popisuje voľby, ktoré skutočne vytvárajú tento rozdiel, pričom necháva bokom okrajové daňové schémy.

Prenájom nezariadenej nehnuteľnosti: príjmy z prenájmu

Nájomné z prenájmu prázdneho bytu patrí medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností, pričom sú možné dva režimy.

Zjednodušený režim (mikro-foncier) sa uplatňuje automaticky pod ročným stropom príjmov. Umožňuje paušálnu zľavu vo výške 30 %, ktorá zohľadňuje všetky výdavky. Jeho jednoduchosť je jeho jediným argumentom: akonáhle skutočné výdavky prevýšia 30 % nájomného — čo je bežné, hneď ako existuje úver alebo sa vykonávajú stavebné práce — stáva sa nevýhodným.

Skutočný (reálny) režim umožňuje odpočítať skutočné výdavky: úroky z úveru, poistné, daň z nehnuteľnosti, náklady na správu a najmä náklady na údržbu, opravy a zlepšenia. Náklady na výstavbu, obnovu a rozšírenie sú z tohto vylúčené.

Ak výdavky prevýšia nájomné, daňová strata z prenájmu sa odpočíta od celkového príjmu v rámci ročného stropu, pričom časť pochádzajúca z úrokov z úveru zostáva odpočítateľná iba z príjmov z prenájmu nehnuteľností. Prebytok možno preniesť do budúcich rokov po dobu desiatich rokov. Ide o najúčinnejšiu páku nezariadeného režimu a predpokladá sústredenie prác do jedného účtovného obdobia namiesto ich rozloženia.

S touto výhodou súvisí jedna podmienka: odpočet od celkového príjmu je zachovaný len vtedy, ak byt zostane prenajatý počas nasledujúcich troch rokov.

Prenájom zariadenej nehnuteľnosti: režim, ktorý mení všetko

Nájomné zo zariadeného bytu patrí medzi príjmy z priemyselnej a obchodnej činnosti, a nie medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností. Táto klasifikácia, často vnímaná ako administratívna drobnosť, je hlavnou pákou zdaňovania nehnuteľností.

Zjednodušený režim (mikro-BIC) uplatňuje paušálnu zľavu z príjmov, ktorej sadzba a stropy boli sprísnené pre turistické zariadené prenájmy — je potrebné to overiť pre aktuálny rok, keďže sa pravidlo viackrát zmenilo.

Skutočný (reálny) režim umožňuje odpočítať výdavky, no predovšetkým aj odpisovanie nehnuteľnosti a nábytku. Stavba sa rozdeľuje na zložky odpisované podľa vlastných dôb životnosti, pričom pozemok sa neodpisuje. Tento odpis je odpočítateľným nákladom, ktorý nezodpovedá žiadnemu skutočnému výdavku hotovosti: znižuje zdaniteľný výsledok bez toho, aby ovplyvnil skutočnú výnosnosť.

V praxi investor v skutočnom režime zariadeného prenájmu často neutralizuje svoje zdanenie na mnoho rokov. Odpis však nemôže vytvoriť daňovú stratu: neodpočítateľná časť sa prenáša bez časového obmedzenia do budúcich ziskov rovnakej povahy.

Voľba medzi nezariadeným a zariadeným prenájmom teda nezávisí ani tak od nominálneho nájomného, ako od tejto mechaniky. Ovplyvňuje aj správu nehnuteľnosti: rýchlejšia obmena nájomcov, povinnosť vybaviť byt, a obmedzenia opísané v našom sprievodcovi správou prenájmu.

Kapitálové zisky pri predaji

Kapitálový zisk z predaja nehnuteľnosti fyzickej osoby sa zdaňuje daňou z príjmu proporcionálnou sadzbou, ku ktorej sa pripočítavajú sociálne odvody.

Uplatňuje sa zľava podľa dĺžky držby, podľa dvoch odlišných tempií: úplné oslobodenie od dane z príjmu sa dosiahne po dvadsiatich dvoch rokoch držby, oslobodenie od sociálnych odvodov po tridsiatich rokoch. Tento osemročný rozdiel sa v projekciách predaja systematicky podceňuje.

Hlavné bydlisko je oslobodené bez ohľadu na dĺžku držby. Existujú aj ďalšie oslobodenia, najmä pre prvý predaj nehnuteľnosti inej ako hlavné bydlisko pod podmienkou reinvestície, alebo pre predaje nízkej hodnoty.

Kúpna cena môže byť navýšená o náklady na nadobudnutie a stavebné práce, podľa paušálnych alebo skutočných metód, čím sa zodpovedajúco zníži základ dane. Príslušné doklady je potrebné uchovávať počas celej doby držby — na čo notár pri kúpe len zriedka upozorňuje.

Vlastníctvo priamo alebo prostredníctvom spoločnosti

Nehnuteľnostná občianska spoločnosť je často prezentovaná ako nástroj optimalizácie. V prvom rade je to však nástroj prevodu majetku a riadenia.

Pri dani z príjmu je spoločnosť transparentná: každý spoločník je zdaňovaný podľa svojho podielu podľa pravidiel pre príjmy z prenájmu nehnuteľností. Daňový režim je teda totožný s priamym vlastníctvom.

Pri dani z príjmu právnických osôb sa logika mení: je možné odpisovanie nehnuteľnosti, zdanenie sadzbou platnou pre spoločnosti, ale kapitálový zisk z predaja sa počíta z čistej účtovnej hodnoty zníženej o odpisy — čo pri predaji vytvára výrazne vyšší zdaniteľný zisk. V praxi je táto voľba nezvratná. Hodí sa pre stratégiu dlhodobého držania a reinvestovania, nie pre predaj v strednodobom horizonte. Táto úvaha nadväzuje na tú, ktorú opisujeme v našom článku o firemnom zdaňovaní.

Schémy na zníženie dane

Situácia sa výrazne zúžila. Hlavná schéma daňového zvýhodnenia pri novostavbách je uzavretá pre nové transakcie a zostávajúce schémy sú cielenejšie:

• Schémy na podporu renovácie starších nehnuteľností, podmienené vykonaním prác a lokalitou.
• Zmluvy s národnou agentúrou pre bývanie, ktoré poskytujú daňovú zľavu výmenou za obmedzené nájomné.
• Majetkové schémy uplatniteľné na chránené nehnuteľnosti, vyhradené pre rozsiahle operácie a silne zdanených daňovníkov.

Žiadna z nich nekompenzuje zlú lokalitu ani zlú kúpnu cenu. Trvalé pravidlo v tejto oblasti je, že daňová výhoda sa počíta až po transakcii, nikdy pred ňou: nadobudnutie, ktoré sa neoplatí bez daňovej výhody, sa neoplatí vôbec.

Praktické scenáre

Prvá investícia do prenájmu s úverom. Skutočný režim pri nezariadenom prenájme je takmer vždy výhodnejší ako zjednodušený mikro-foncier, keďže úroky z úveru zvyčajne stačia na prekonanie paušálnej zľavy 30 %.

Nehnuteľnosť vyžadujúca rozsiahle stavebné práce. Sústrediť odpočítateľné práce do jedného účtovného obdobia s cieľom vytvoriť odpočítateľnú daňovú stratu z prenájmu, pričom treba zohľadniť povinnosť prenajímať počas nasledujúcich troch rokov.

Hľadanie príjmov s nízkym alebo žiadnym zdanením. Zariadený prenájom v skutočnom režime s odpisovaním je najúčinnejšou štruktúrou. Predpokladá vedenie účtovníctva a vratné náklady musia byť správne oddelené od odpočítateľných výdavkov.

Často kladené otázky

Zjednodušený mikro-foncier alebo skutočný režim? Skutočný režim, akonáhle výdavky prevýšia 30 % nájomného, čo je bežný prípad pri existencii úveru alebo prác. Zjednodušený režim sa oplatí len pri nehnuteľnosti bez dlhu a bez významných výdavkov.

Je zariadený prenájom výhodnejší než nezariadený? Z daňového hľadiska takmer vždy, vďaka odpisovaniu nehnuteľnosti v skutočnom režime. Protihodnotou je náročnejšia správa: kratšia nájomná zmluva, vyššia obmena nájomcov, povinné vybavenie.

Ako dlho treba čakať na oslobodenie od dane z kapitálového zisku? Dvadsaťdva rokov držby pre daň z príjmu, tridsať rokov pre sociálne odvody. Tento osemročný rozdiel musí byť súčasťou každej projekcie predaja.

Znižuje nehnuteľnostná občianska spoločnosť daň? Sama osebe nie. Pri dani z príjmu je transparentná. Pri dani z príjmu právnických osôb umožňuje odpisovanie, ale výrazne zvyšuje kapitálový zisk pri predaji. Je to predovšetkým nástroj prevodu majetku, až potom daňový nástroj.

Je daňová strata z prenájmu odpočítateľná bez obmedzenia? Nie. Odpočet od celkového príjmu je ročne obmedzený stropom, pričom časť pochádzajúca z úrokov z úveru je odpočítateľná iba z príjmov z prenájmu nehnuteľností. Prebytok sa prenáša po dobu desiatich rokov.

Treba uchovávať faktúry za stavebné práce? Áno, počas celej doby držby. Zvyšujú kúpnu cenu pri výpočte kapitálového zisku, a toto navýšenie sa bez dokladu neuzná.

Zhrnutie

Tri rozhodnutia vytvárajú väčšinu rozdielu v čistej výnosnosti a všetky sa robia ešte pred kúpou. Najprv spôsob prenájmu — nezariadený alebo zariadený —, ktorý určuje kategóriu zdanenia a prístup k odpisovaniu. Potom spôsob zdaňovania, kde paušálny režim má zmysel len pri absencii dlhu a výdavkov. Napokon spôsob vlastníctva, priamy alebo prostredníctvom spoločnosti, ktorého vplyv sa prejaví najmä pri predaji.

Schémy na zníženie dane prichádzajú až potom, nikdy na prvom mieste. Investícia, ktorá je zisková len vďaka daňovej výhode, zostáva zlou investíciou, a samotný proces nadobudnutia si zaslúži rovnakú pozornosť, ako podrobne opisuje náš článok o právnom a finančnom procese kúpy nehnuteľnosti.